近日，有不少讀者咨詢：“全省實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記政策以后，將來(lái)房產(chǎn)發(fā)放的都是不動(dòng)產(chǎn)登記證，那么房子過(guò)戶給孩子的費(fèi)用是不是會(huì)有所增加？是否可以直接將購(gòu)買的新房署孩子的名字？未成年人買房有什么需要注意的嗎？”

隨后，記者在實(shí)地探訪中發(fā)現(xiàn)，2011年政府實(shí)行“限購(gòu)令”樓市調(diào)控政策以來(lái)，太原不斷出現(xiàn)低齡業(yè)主、未成年人業(yè)主。他們的家庭監(jiān)護(hù)人由于種種原因選擇以孩子之名買房。

未成年人買房稅費(fèi)繳納是否有區(qū)別？是否能獨(dú)立簽署網(wǎng)簽合同、辦理房產(chǎn)證？是否可以從銀行貸款？將來(lái)房屋處置有何受限條件？對(duì)此，記者進(jìn)行了采訪——

只能省下未來(lái)的過(guò)戶費(fèi)

有讀者咨詢：“以未成年孩子的名義買房，是否在購(gòu)房稅費(fèi)上能有所減免？”

記者從太原市地稅局及太原市房管局處獲悉，不論是購(gòu)買新建商品房或二手房，以未成年人名義購(gòu)房，均不享受任何稅費(fèi)優(yōu)惠。在購(gòu)房時(shí)，稅費(fèi)是根據(jù)房產(chǎn)進(jìn)行征稅、征費(fèi)，未成年人業(yè)主與成年人在繳納稅費(fèi)方面沒(méi)有任何不同。例如需要繳納契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、過(guò)戶費(fèi)等等。

但在孩子面臨到繼承父母房產(chǎn)時(shí)，低齡業(yè)主提前署名買房可以省下一筆轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的過(guò)戶費(fèi)用。太原市房管局房地產(chǎn)交易中心工作人員表示：“目前，子女繼承父母房產(chǎn)的過(guò)戶方式以贈(zèng)與、買賣、繼承居多。

若父母將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，需要交納3%的契稅；若父母把住宅通過(guò)買賣方式過(guò)戶給子女，住宅屬于滿兩年且唯一住房的，面積在90平方米以下，需要交納1%契稅；若子女想繼承房產(chǎn)，則是父母過(guò)世后才可以辦理，不需繳稅。而如果父母在購(gòu)房時(shí)直接把房子產(chǎn)權(quán)辦在孩子名下，就不存在再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的問(wèn)題，所以可以省下這些稅費(fèi)。

低齡業(yè)主簽約受限

在賣房過(guò)程中，涉及到未成年業(yè)主需簽署網(wǎng)簽合同、辦理房產(chǎn)證。對(duì)此，有讀者咨詢：“未成年孩子不具有完全民事行為能力，是否需要先辦理委托公證？”

對(duì)此，記者獲悉：這種情況不需要辦理委托公證。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)，根據(jù)我國(guó)《民法通則》規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人，父母作為兒子的法定監(jiān)護(hù)人有權(quán)辦理房產(chǎn)登記事宜。

而在簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，父母需要提供未成年子女的戶口簿、父母本人身份證、監(jiān)護(hù)公證書等相關(guān)材料，才能為未成年孩子簽約。

如果是購(gòu)買二手房，則不存在網(wǎng)簽過(guò)程，而是直接過(guò)戶。這一過(guò)程，通常也由父母作為監(jiān)護(hù)人幫其完成過(guò)戶手續(xù)。除了按正常的房屋交易登記程序提交材料外，父母幫助未成年孩子辦理過(guò)戶，還需要額外提交一些材料，包括子女的戶口簿或出生證、監(jiān)護(hù)人的身份證、監(jiān)護(hù)人證明書等材料。備齊所有材料后，監(jiān)護(hù)人就可以到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，將該房產(chǎn)過(guò)戶到未成年孩子名下。

未成年人不能辦理貸款

不少打算為孩子買房的父母都面臨一個(gè)問(wèn)題：未成年人并無(wú)償還債務(wù)的能力，所以買房須付全款，此種情況常常會(huì)讓家庭面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

對(duì)此，記者采訪了銀行業(yè)人士。工作人員告訴記者：“通常情況下，銀行發(fā)放貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，要經(jīng)過(guò)征信、收入、償還能力等方面的審核才能貸款。雖然未成年人無(wú)法貸款，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的父母可以嘗試父母和子女作為共同購(gòu)房人，一起承擔(dān)貸款完成買房。一般情況下，父母可以向銀行申請(qǐng)辦理部分貸款，與未成年孩子承擔(dān)連帶還款責(zé)任。”

父母可以處置孩子房產(chǎn)嗎？

以未成年子女名義買房，其監(jiān)護(hù)人對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行出售、分割、抵押貸款等處置時(shí)會(huì)有所限制。

例如，父母離婚后，由于房產(chǎn)在孩子名下，所以雙方不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割。同時(shí)，該房產(chǎn)也不能出售，除非是為了未成年孩子利益才出售房產(chǎn)，這需要提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格的證明書。否則，父母隨意出售未成年孩子名下的房產(chǎn)，有可能會(huì)引發(fā)訴訟，甚至被法院判處無(wú)效。

根據(jù)未成年人保護(hù)條例規(guī)定，這套房子將來(lái)需要抵押貸款時(shí)，借款用途只能用于該未成年人使用(如上學(xué)、醫(yī)療等)。具體辦理流程為：由法定監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)，提交《房屋所有權(quán)證》原件、房屋他項(xiàng)登記申請(qǐng)書、主債權(quán)合同、抵押合同、銀行委托書及委托人受托人身份證明、當(dāng)事人身份證明、抵押權(quán)人提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照，金融許可證復(fù)印件、抵押人身份證等資料，并出具相關(guān)證明借款用途后辦理。