央行主管金融時(shí)報(bào)8月10日刊文稱，無(wú)論中短期樓市走勢(shì)如何，政策向哪種方向變化，在諸多爭(zhēng)議之外，各界幾乎一致的共識(shí)是，房?jī)r(jià)不可能無(wú)限制上漲。因此，寄希望于樓市穩(wěn)漲不跌顯然不合理。

文章稱，樓市政策工具不應(yīng)也不會(huì)僅僅停留在信貸政策或限購(gòu)等政策上，而應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更多元化、多方面的探索，讓住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理、高效。也唯有如此，相關(guān)的政策才不會(huì)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而政府投入的真金白銀才不會(huì)低效、空置。

以下為文章全文：

調(diào)整供給結(jié)構(gòu)促進(jìn)樓市健康發(fā)展

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)日前公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳市新建商品住房量?jī)r(jià)齊跌。

根據(jù)該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，深圳市新房成交套數(shù)和面積分別環(huán)比下跌8.27%和10.83%；成交價(jià)格為56720元/平方米，環(huán)比下跌8.15%，是2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅。

這一數(shù)據(jù)引發(fā)了市場(chǎng)各方熱議。樂(lè)觀者認(rèn)為，深圳樓市此次量?jī)r(jià)齊跌是受7月份供應(yīng)量大量減少、季節(jié)性因素及投資需求短期觀望等階段性調(diào)整因素影響，并非趨勢(shì)性扭轉(zhuǎn)；但同時(shí)也有不少人聲稱，樓市拐點(diǎn)已至，當(dāng)前深圳樓市價(jià)格已經(jīng)觸及階段性高點(diǎn)。

深圳樓市究竟往何處走，牽涉因素眾多，殊難定論。真正讓很多消費(fèi)者，特別是已經(jīng)網(wǎng)簽、尚未批貸過(guò)戶的交易者頭痛的，是忽冷忽熱、時(shí)嚴(yán)時(shí)松的購(gòu)房政策。因時(shí)而變、因勢(shì)而變的相機(jī)調(diào)控和分類施策固然靈活，對(duì)于遏制投機(jī)性購(gòu)房也起到了一定效果，但同時(shí)也讓部分剛需者撓頭不已。

不過(guò)，無(wú)論中短期樓市走勢(shì)如何，政策向哪種方向變化，在諸多爭(zhēng)議之外，各界幾乎一致的共識(shí)是，房?jī)r(jià)不可能無(wú)限制上漲。因此，寄希望于樓市穩(wěn)漲不跌顯然不合理。因此，在進(jìn)行樓市調(diào)控時(shí)，政策制定者往往有兩大關(guān)鍵考量。

首先是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的走向?qū)χ袊?guó)經(jīng)濟(jì)的影響可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。眾所周知，鋼鐵、水泥、家裝等多個(gè)行業(yè)都與樓市冷熱密切相關(guān)。實(shí)際上，今年上半年，國(guó)內(nèi)鋼鐵行業(yè)的盈利逆襲就離不開(kāi)樓市的重要支撐。截至目前，全國(guó)已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績(jī)的13家鋼鐵上市公司中，除了華菱鋼鐵和韶鋼松山兩家尚未盈利，預(yù)盈企業(yè)達(dá)到11家。與2015年的慘淡業(yè)績(jī)相比，2016年中國(guó)鋼鐵業(yè)上半年可謂逆襲成功。專家預(yù)測(cè)，進(jìn)入8月、9月份房地產(chǎn)旺季后，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大幅回升，鋼鐵需求將繼續(xù)回暖。

其次是防風(fēng)險(xiǎn)，即嚴(yán)防地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)。2016年中央政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”后，房地產(chǎn)再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)究竟有沒(méi)有泡沫以及泡沫有多大，尚無(wú)定論。但值得關(guān)注的是，過(guò)去幾年中國(guó)居民房貸規(guī)模持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年間，居民購(gòu)房貸款月均新增額從2011年的693億元飆升至2016年上半年的3933億元，累創(chuàng)新高，居民購(gòu)房杠桿率加速上升。

盡管我國(guó)的高儲(chǔ)蓄率或?yàn)榫用窦痈軛U創(chuàng)造了一定空間，僅僅看單一指標(biāo)尚不足以定論。但居安思危，警惕房地產(chǎn)泡沫絕非多此一舉。

房子一頭連著經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈，另一頭關(guān)乎百姓民生，需要兩方面兼顧，尋求平衡。樓市之所以多年來(lái)盤(pán)踞頭條，就是因?yàn)槠渲苯訝縿?dòng)著百姓的直接需求。而近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)高企帶來(lái)的生活成本高漲，也讓不少老百姓叫苦不迭。

實(shí)際上，像深圳這樣的地區(qū)，切莫說(shuō)去年以來(lái)被鼓勵(lì)購(gòu)房的農(nóng)民工群體，即使對(duì)于高校畢業(yè)生而言，購(gòu)房壓力也不容忽視，甚至對(duì)不少人而言，租房壓力都較沉重。

不僅是深圳，北、上、廣等一線城市生活壓力都集中反映在高房?jī)r(jià)和高房租上。而幾乎每個(gè)就職的年輕人，最先面對(duì)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題就是即使不買房，作為租房者也會(huì)承受高壓。由于房東動(dòng)輒調(diào)高租金或干脆賣房停租，租房者不得不搬離現(xiàn)有住所另覓他處，在頻繁搬家中疲勞奔波；或者面對(duì)租金上漲，不得不以收入而非個(gè)人成長(zhǎng)、理想作為就業(yè)第一目標(biāo)，甚至被迫逃離發(fā)展機(jī)會(huì)更多的大城市；再或者，為了降低房租壓力，在距離工作地點(diǎn)非常遠(yuǎn)的地方租房或干脆在郊區(qū)購(gòu)房，這導(dǎo)致了上、下班高峰期的擁堵，也消耗了青年人的精力，對(duì)其投入工作所必須花費(fèi)的時(shí)間形成“擠出效應(yīng)”。

這種“嚇退年輕人”、“逼走勞動(dòng)力”的高房?jī)r(jià)即使可持續(xù)，其負(fù)面效應(yīng)也相當(dāng)明顯。因此，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)與惠民生的政策目標(biāo)需要協(xié)調(diào)和平衡。

日前，審計(jì)署公告了2015年保障性安居工程跟蹤審計(jì)結(jié)果。至2015年年底，有19萬(wàn)套保障性住房因配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后等原因，不能及時(shí)交付使用。其中，供需不匹配、配套設(shè)施不齊全、不符合政策標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)是主要因素。由此可見(jiàn)，住房供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡，成為老百姓安居難的一大瓶頸。

鑒于此，從長(zhǎng)期看，需要建立一系列透明、穩(wěn)定的制度，以促進(jìn)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。而從中短期看，調(diào)節(jié)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)十分關(guān)鍵。

一方面，除了靈活應(yīng)用降低首付比例、提高公積金貸款額度等政策外，在產(chǎn)權(quán)制度上或可做更多設(shè)計(jì)。例如，部分單位曾經(jīng)設(shè)置“期權(quán)房”，即員工先支付少量資金獲得居住權(quán)，在某個(gè)單位供職一定時(shí)期后可獲得完整產(chǎn)權(quán)或者有權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格的一定比例增付購(gòu)房款，獲得完整產(chǎn)權(quán)。盡管這種設(shè)計(jì)值得詬病的是“分房”與某個(gè)單位的特權(quán)掛鉤，但思路并非不可借鑒。如果能夠建立完善、透明、公平的考核、分配機(jī)制，這種初期共有產(chǎn)權(quán)的模式或可緩解青年員工的購(gòu)房壓力。

另一方面，應(yīng)完善公租房體系，降低租房成本。目前，部分公租房準(zhǔn)入門(mén)檻高，且區(qū)位較差、供應(yīng)量又不足，最終成為“搶手卻不實(shí)用”的雞肋。因此，針對(duì)目標(biāo)群體的實(shí)際需求，可增加類似青年公寓的建設(shè)以改善這一局面。同時(shí)，針對(duì)“新市民”、剛畢業(yè)的大學(xué)生等群體收入水平低的現(xiàn)實(shí)，可以將長(zhǎng)期服務(wù)于城市生產(chǎn)生活須臾不可離的行業(yè)（建筑業(yè)、家政和市政環(huán)保等）的“新市民”納入公租房政策覆蓋范圍。

總之，樓市政策工具不應(yīng)也不會(huì)僅僅停留在信貸政策或限購(gòu)等政策上，而應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更多元化、多方面的探索，讓住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理、高效。也唯有如此，相關(guān)的政策才不會(huì)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而政府投入的真金白銀才不會(huì)低效、空置。