近期關(guān)于“商住項(xiàng)目收緊調(diào)控”的傳言再起，刺激公寓類住宅的成交量劇增。上周，北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量環(huán)比增長(zhǎng)34.7%，其中公寓類住宅的成交量暴增62.1%。不過(guò)，隨后整頓風(fēng)聲驟緊，部分商住項(xiàng)目的樣板間已被關(guān)閉。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“公寓政策不會(huì)太緊，未來(lái)不可能全面限購(gòu)”。

　　成交前十全是商住房

　　“西紅門(mén)的一個(gè)商住項(xiàng)目上周開(kāi)盤(pán)，來(lái)了好多人，感覺(jué)一套房得有三四個(gè)人搶�！痹诰┎殴ぷ�3年的鄭女士沒(méi)有購(gòu)房資格，近期一直在看商住項(xiàng)目。她無(wú)奈地說(shuō)道，“商住房的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)都貴，原本還有些猶豫，但最近聽(tīng)說(shuō)商住項(xiàng)目要收緊調(diào)控，決定還是先下手吧�！�

　　近期有傳言稱，一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項(xiàng)目的方案已于8月31日前提交給北京市政府，9月或?qū)�暫停商住類�?xiàng)目的兩證發(fā)放。受該傳言影響，北京商住項(xiàng)目紛紛加快了簽約速度。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，上周北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽3194套，環(huán)比上漲34.7%。分類型來(lái)看，普通住宅上周交易量下滑7.0%，繼續(xù)在七八百套左右徘徊;公寓類住宅交易量大漲62.1%，連續(xù)33周增加放量。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫介紹，上周成交排名前十的席位均是商住項(xiàng)目�！霸�9月份調(diào)控政策正式下達(dá)前，預(yù)計(jì)商住房搶簽約的情況仍將延續(xù)。受此影響，預(yù)計(jì)9月份整體成交量將持續(xù)回升。”

　　部分商住樣板間關(guān)閉

　　近日有媒體報(bào)道稱，北京市國(guó)土和規(guī)劃委、北京市住建委召開(kāi)商住房專題會(huì)議，擬暫停商辦用地上市。對(duì)于所有已批未建的商住房項(xiàng)目，列出清單重新審查，并對(duì)有問(wèn)題的進(jìn)行整改。報(bào)道稱，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此表態(tài)“不能再新增商住”，“堅(jiān)決不開(kāi)商改住的口子”。

　　與上一輪坊間關(guān)于“商住限購(gòu)”的傳言相比，此次傳言內(nèi)容的影響力似乎更大。不僅購(gòu)房者開(kāi)始恐慌，開(kāi)發(fā)商也在擔(dān)心。北京晨報(bào)記者了解到，在繼通州商住項(xiàng)目全面限購(gòu)、通州商住項(xiàng)目樣板間封閉后，門(mén)頭溝、順義、大興、房山等區(qū)域也有部分商住項(xiàng)目關(guān)閉了樣板間的對(duì)外展示。據(jù)房山區(qū)的一個(gè)商住項(xiàng)目銷售人員稱，“樣板間現(xiàn)在看不了，只能看沙盤(pán)�！�

　　據(jù)了解，還有部分商住項(xiàng)目，雖然樣板間未關(guān)閉，但對(duì)室內(nèi)裝修進(jìn)行了整改，與居住功能相關(guān)的硬裝、軟裝、家具擺設(shè)都已被拆除。

　　商住房成交首超住宅

　　所謂“商住房”，是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)、設(shè)計(jì)有獨(dú)立廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對(duì)外銷售的項(xiàng)目。與純住宅項(xiàng)目不同，商住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)通常只有40年或50年，水、電、物業(yè)等費(fèi)用也高于普通住宅項(xiàng)目。

　　商住公寓項(xiàng)目之所以受到青睞，在某種程度上與相關(guān)政策有關(guān)。2010年，北京在全國(guó)率先出臺(tái)住宅限購(gòu)政策，對(duì)非京籍購(gòu)房者的限購(gòu)門(mén)檻設(shè)定為“1年社�；蚣{稅證明”。2011年，限購(gòu)門(mén)檻又被提高到“5年社�；蚣{稅證明”。一部分人因限購(gòu)政策失去了購(gòu)房資格，只能將眼光轉(zhuǎn)向商住房，從而推升了商住房的價(jià)格。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2010年至2015年期間，北京商住公寓項(xiàng)目的成交量相對(duì)平穩(wěn);除2014年因市場(chǎng)降溫而下滑至1.3萬(wàn)套以外，其余幾年的成交套數(shù)均維持在2萬(wàn)套至3萬(wàn)套之間。今年6月，北京商住限購(gòu)的傳聞四起，刺激了商住房大量成交。截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出過(guò)去兩年的總和。同期，北京新房住宅僅成交3萬(wàn)套，公寓房的成交量不僅刷新了歷史紀(jì)錄，并在歷史上首次出現(xiàn)公寓房簽約量超過(guò)普通住宅的一幕。

　　公寓政策不會(huì)太緊?

　　事實(shí)上，關(guān)于商住類項(xiàng)目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月，北京市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得酒店類項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后，不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。2011年5月，北京市下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，提出商業(yè)、辦公類項(xiàng)目“不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)”。

　　“關(guān)于商住房限制的消息不絕于耳，但直到今天仍然沒(méi)有定論，最終還得看政策如何落地。如果真的停止供地、停發(fā)兩證，將對(duì)商住房的供應(yīng)端帶來(lái)深遠(yuǎn)影響�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前普通住宅越來(lái)越少，商住項(xiàng)目已經(jīng)成為重要的補(bǔ)充，對(duì)此出臺(tái)“一刀切”的政策可能性不大。

　　“公寓政策不會(huì)太緊，未來(lái)不可能全面限購(gòu)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，“公寓類土地供大于求，按照公寓單套平均成交面積為68平方米計(jì)算，潛在供應(yīng)量為21萬(wàn)套左右。如果以2015年前平均每年2萬(wàn)套左右的成交來(lái)看，潛在供應(yīng)大約可賣10年。如果限購(gòu)，成交量將下挫80%甚至90%。從房?jī)r(jià)調(diào)控的角度看，不太可能進(jìn)行嚴(yán)格的限購(gòu)�！�