樓市調控政策密集發(fā)布，房價或見頂?shù)挠懻摬唤^于耳，房地產信托還值得投資嗎?本報記者調查發(fā)現(xiàn)，房地產信托投資熱沒有降溫，專家指出，投資者要注重風險控制，優(yōu)先選擇北上廣深一線城市的房地產信托項目。

　　自2015年以來，在信托資金投向中，房地產行業(yè)占比一度整體呈下滑趨勢。但伴隨著樓市回暖，房企的資金缺口加大，房地產信托再次充當了房企的重要融資渠道，經歷一年多萎縮的房地產信托，發(fā)行規(guī)模大幅跳漲。

　　用益信托數(shù)據顯示，2016年1~8月份，集合信托市場上共計發(fā)行595只房地產信托產品，發(fā)行規(guī)模達1549.16億元，同比上漲13.7%。僅9月第三周成立的60款集合信托產品中，房地產領域共成立9款產品，募集資金28.03億元，融資規(guī)模居首，占信托募資總額的30.45%。數(shù)據還顯示，房地產業(yè)務已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業(yè)務。今年以來發(fā)行房地產信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達72%。前8個月，房地產信托發(fā)行規(guī)模達50億元以上的信托公司多達8家。

　　中融信托公司的工作人員告訴記者，現(xiàn)在的房地產信托產品有融資型和投資型兩種，二者最大區(qū)別在于運作主體完全不同，前者主要由房地產公司提供相應信托資金回購或資產抵押條款，或信托公司受讓房地產公司相應債權形式發(fā)行信托產品融資，信托公司僅僅充當貸款中介角色;而后者在實際運作過程中，信托公司必須參與房地產項目開發(fā)進程，并從項目開發(fā)收益中分得一杯羹。

　　相比融資型信托產品主要考慮房地產公司資產抵押物估值，投資型信托產品必須考量信托資金所投資的房地產開發(fā)項目銷售前景與現(xiàn)金回籠速度。該人士表示，“但目前信托公司對房地產項目開發(fā)營銷尚缺乏豐富經驗與運作案例，所以目前發(fā)行的大多是融資型信托產品�！薄　∶�詞解釋

　　債轉股：是市場化銀行債權轉股權的簡稱，債轉股是指金融資產管理公司(AMC)等作為實施機構，把原來銀行與企業(yè)間的債權債務關系，轉變?yōu)榻鹑谫Y產管理公司與企業(yè)間的控股(或持股)與被控股的關系，債權轉為股權后，原來的還本付息就轉變?yōu)榘垂煞旨t。除國家另有規(guī)定外，銀行是不得直接將債權轉為股權。

　　業(yè)內觀點

　　房地產信托仍有獲利空間

　　在房地產信托產品安全性的考量上，當前多數(shù)信托公司已設計各自的房地產信托融資項目資質評分體系。記者調查發(fā)現(xiàn)，信托公司會將各城市GDP、人均購買力、土地購買成本等的收益比等列為房地產投資風險高低的評估標準。

　　廣州某房地產開發(fā)人士接受本報記者采訪時表示，一款預期年化收益率8%的房地產信托產品，加上向信托公司、銀行等相關機構支付的咨詢費、托管費等財務顧問費用為5%，開發(fā)商的融資成本在13%左右。如果市場行情向下，中小開發(fā)商剛性兌付的能力將面臨挑戰(zhàn)。

　　雖然專家預計房地產投資下半年或繼續(xù)下滑，但用益信托研究員帥國讓認為，下半年房地產信托仍有獲利空間，考慮到二三線城市房地產業(yè)庫存壓力較大，未來房地產行業(yè)很有可能進入調整期，房地產類信托項目可能會面臨一定的違約風險。投資者應優(yōu)先選擇北上廣深一線城市的房地產信托項目。

　　投資TIPS

　　在選擇房地產信托產品時，應考慮如下三個方面。

　　首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。其次，要選擇投資綜合實力較強的一線房地產開發(fā)公司的信托產品。最后，要關注房地產信托的產品結構。