10月17日晚間，美好集團(tuán)（000667.SZ）宣布擬定增募資19億元，投入旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之中。這是此輪房地產(chǎn)調(diào)控之后，首例上市房企推出的再融資方案。

事實(shí)上，此版再融資方案可看作是此前美好集團(tuán)擬配股籌資30億元的替代方案。據(jù)了解，配股方案于今年年初提出，募資投向除了房地產(chǎn)項(xiàng)目外，還包括償還銀行貸款。7月份，證監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)再融資募集資金不得用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還銀行貸款，9月份，該配股方案宣布終止。

“除了不得用于補(bǔ)流和還貸款，目前房企再融資政策相對(duì)正常，未見限制�！�10月18日，華南一家上市房企董秘告訴記者。

即便如此，美好集團(tuán)一內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“雖然目前并未有明確限制，但政策面的風(fēng)險(xiǎn)很難說，可能一夜之間就收緊�！�

另外一方面，值得注意的是，今年以來，美好集團(tuán)以債務(wù)重組的方式從中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“信達(dá)資產(chǎn)”）、中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“華融資產(chǎn)”）處合計(jì)融資33.5億元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在包括公司債等政策收緊后，此種融資方式今年以來有所增加，而對(duì)資產(chǎn)管理公司來說，也意味著新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的到來。

定增輸血地產(chǎn)項(xiàng)目

根據(jù)定增方案，美好集團(tuán)擬向包括實(shí)際控制人劉道明在內(nèi)的不超過10名特定投資者非公開發(fā)行不超過5.1億股，其中劉道明承諾認(rèn)購非公開發(fā)行股份總數(shù)的10%。發(fā)行價(jià)格不低于3.68元/股，擬募資總額不超過19億元。

募集資金將投入三個(gè)項(xiàng)目，其中武漢名流印象項(xiàng)目（NK7地塊）擬投入13.1億元，武漢名流公館項(xiàng)目（NK6地塊）擬投入1.97億元，西安曲江項(xiàng)目一期擬投入3.93億元。

美好集團(tuán)2016年半年報(bào)顯示，名流印象（NK7地塊）項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積47.55萬平方米，已完工建筑面積為0。預(yù)計(jì)總投資金額為37.55億元，實(shí)際投資金額為11.45億元，尚面臨26億元的資金缺口。西安曲江項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積36.16萬平方米，已完工建筑面積0平方米，預(yù)計(jì)總投資金額為26.84億元，實(shí)際投資4.85億元，面臨22億元資金缺口。

“通過定增募集資金，公司資金實(shí)力將大幅提升，為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供有力資金保障。”在定增方案中，美好集團(tuán)表示。

而與此前的配股方案相比，除了償還銀行貸款項(xiàng)目被砍掉外，投向具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金也有所縮減。

在配股方案中，美好集團(tuán)曾擬募集資金不超過30億元，其中11億元用于償還銀行貸款。15.6億元用于武漢名流印象項(xiàng)目（NK7地塊），另外3億元用于武漢名流世家項(xiàng)目（K2地塊）中。

“當(dāng)時(shí)是綜合政策面和市場(chǎng)面的因素，也有中介機(jī)構(gòu)建議，公司終止了配股募資方案，重新提出了定增方案�！鼻笆雒篮眉瘓F(tuán)內(nèi)部人士告訴記者。

對(duì)于該定增方案的命運(yùn)，該人士表達(dá)了一定擔(dān)憂。其表示，政策風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)一直如影隨形，盡管目前再融資政策尚未明確收緊，但很難預(yù)料未來是否會(huì)變化。

債務(wù)重組融資

值得注意的是，在房企融資受限的背景下，資產(chǎn)管理公司似乎迎來了新的機(jī)遇。

在發(fā)布定增計(jì)劃的一周前，美好集團(tuán)一則向信達(dá)資產(chǎn)融資的公告引人注目。根據(jù)該公告，美好集團(tuán)與控股子公司武漢名流公館置業(yè)有限公司（下稱“公館置業(yè)”）、名流置業(yè)武漢江北有限公司（下稱“武漢江北”）、名流置業(yè)武漢有限公司（下稱“武漢置業(yè)”）以內(nèi)部往來款債務(wù)重組的方式，向信達(dá)資產(chǎn)合計(jì)融資20億元，還款寬限期24個(gè)月，還款寬限補(bǔ)償金年率為7.8%。

根據(jù)《債權(quán)收購協(xié)議》，由信達(dá)資產(chǎn)收購公館置業(yè)、武漢江北、武漢置業(yè)對(duì)美好集團(tuán)的債權(quán)分別為5億元、3億元、12億元。同時(shí)，美好集團(tuán)以旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)抵押或質(zhì)押。

今年4月份，美好集團(tuán)還曾將武漢江北與武漢南部新城投資有限公司（下稱“南部新城”）、武漢置業(yè)的內(nèi)部往來債務(wù)進(jìn)行重組，向信達(dá)資產(chǎn)融資9億元，還款寬限期24個(gè)月，還款寬限補(bǔ)償金年率為9.3%。

其中，南部新城和武漢置業(yè)分別將其對(duì)武漢江北的4億元、5億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給信達(dá)資產(chǎn)，獲得回款。

更在此之前，美好集團(tuán)還將其對(duì)東莞名流置業(yè)有限公司的4.5億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了華融資產(chǎn)。

值得注意的是，美好集團(tuán)定增方案中的武漢名流印象項(xiàng)目（NK7地塊）、武漢名流公館項(xiàng)目（NK6地塊），項(xiàng)目實(shí)施主體均為武漢置業(yè)。而在兩次對(duì)信達(dá)資產(chǎn)的債務(wù)重組融資中，武漢置業(yè)共計(jì)獲得資金17億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，近年來，信達(dá)資產(chǎn)深度參與房地產(chǎn)行業(yè)，除了旗下的上市房企信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH）外，還參與了眾多房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的重整。信達(dá)資產(chǎn)與美好集團(tuán)的合作是否與其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的布局有關(guān)？前述美好集團(tuán)內(nèi)部人士表示，“目前很多房企都在以債務(wù)重組的方式向資產(chǎn)管理公司融資，是純粹的融資行為，不存在不良資產(chǎn)的問題，與信達(dá)資產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的布局也無關(guān)。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)信達(dá)資產(chǎn)來說，其看到了政策調(diào)整下新的市場(chǎng)需求，此類融資計(jì)劃意味著新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的到來，即尋找部分資金短暫困難的企業(yè)項(xiàng)目，積極做投資或借貸。

“一定程度也與其對(duì)于不良資產(chǎn)的關(guān)注有關(guān)，在融資方面會(huì)更有針對(duì)性，與特定客戶達(dá)成協(xié)議�！逼溲a(bǔ)充說。