距9月30日北京出臺(tái)樓市調(diào)控新政已過(guò)去一個(gè)月。截至昨天，來(lái)自多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京新房和二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)降溫，新政對(duì)于市場(chǎng)成交量已經(jīng)形成明顯打壓，新房?jī)r(jià)格漲幅受到明顯制約，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)，局部房源出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。目前來(lái)看，政策的目的已經(jīng)達(dá)到。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后，新房和二手房市場(chǎng)都會(huì)處于一個(gè)相對(duì)的低谷期。

　　□數(shù)據(jù)

　　新房成交環(huán)比下滑4成供應(yīng)減少6成

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月(截至30日)，北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共成交8508套，環(huán)比上月減少41%，這一成交量創(chuàng)造了近5個(gè)月的新低。與此同時(shí)，10月北京商品住宅成交均價(jià)為35449元/平方米，環(huán)比下滑3%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，10月除了自住型商品房，各類(lèi)新房的交易量均出現(xiàn)下滑。截至29日，公寓類(lèi)產(chǎn)品在10月的交易量為5100套，較9月全月下降了43.3%;普通住宅成交2367套，較9月全月下降48.8%。自住型商品房交易量有所增長(zhǎng)，成交470套，環(huán)比9月全月增加39.1%。

　　在區(qū)域分布上，大興區(qū)以1917套交易量、22%的占比位居全市第一，房山區(qū)、順義區(qū)分居二、三位，交易量均過(guò)千，平谷區(qū)占據(jù)第四位。

　　從“9·30”新政滿月數(shù)據(jù)來(lái)看，新房成交量下滑非常明顯，成交價(jià)格變化幅度相對(duì)較小。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，新政之后成交快速下滑，一方面是受到有效需求減少的影響;另一方面則是受到供應(yīng)“短路”的制約。

　　新政之后，市場(chǎng)需求出現(xiàn)分化，大部分并不迫切買(mǎi)房的客群開(kāi)始選擇觀望，尤其是一些需要“賣(mài)舊買(mǎi)新”涉及連環(huán)單交易的改善型需求，由于

　　在“賣(mài)舊”環(huán)節(jié)難以在預(yù)期價(jià)位出讓，也使得其“買(mǎi)新”的置業(yè)計(jì)劃被迫延期。

　　從供應(yīng)來(lái)看，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，10月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可，新增預(yù)售2965套，環(huán)比減少64%，這一供應(yīng)量創(chuàng)造了除春節(jié)所在的2月之外的月度新低，供應(yīng)的嚴(yán)重不足，也直接導(dǎo)致10月的成交低迷。

　　這樣的局面在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)仍將持續(xù)。11月預(yù)期入市的項(xiàng)目也僅在10個(gè)左右，而之后的12月、1月、2月，元旦到春節(jié)長(zhǎng)假期間，仍然是傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售淡季。在此期間，供應(yīng)的不足將使得成交價(jià)格繼續(xù)企穩(wěn)。

　　二手房大戶型降溫小戶型成交占比提升

　　相比新房，新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響更是立竿見(jiàn)影。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年10月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18105套，較9月同期下降了30.1%，10月全月網(wǎng)簽將從9月的3萬(wàn)余套跌至兩萬(wàn)套左右。除了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，北京二手市場(chǎng)實(shí)際交易量的下滑更為明顯。

　　根據(jù)我愛(ài)我家在北京區(qū)域的二手房交易數(shù)據(jù)顯示：10月中上旬，新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場(chǎng)實(shí)際交易量大幅降溫的影響，預(yù)計(jì)11月北京二手房網(wǎng)簽量將出現(xiàn)大幅回落。

　　此外，根據(jù)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，10月中上旬的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月

　　同期上漲了50%。這意味著，新政過(guò)后，北京二手市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，客戶端陷入觀望，有意愿看房、購(gòu)房的客戶大幅減少，節(jié)前的恐慌購(gòu)房氣氛已然不在。

　　價(jià)格方面，10月北京二手房房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn)，業(yè)主端漲價(jià)現(xiàn)象不復(fù)存在，部分著急賣(mài)房置換或著急用錢(qián)的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，預(yù)計(jì)11月北京部分前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快區(qū)域的房?jī)r(jià)，以及大戶型房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回落。

　　另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月北京區(qū)域通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手房交易中，使用商業(yè)貸款支付的比例占52.4%，較9月減少了9.4個(gè)百分點(diǎn)，全款支付的比例達(dá)到32.4%，較9月增加了7.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，北京樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，信貸的收緊以及首付比例的提高，尤其是二套非普通住宅首付比例的大幅提高，使得全款購(gòu)房比例有所增加。

　　此外，10月北京區(qū)域通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手房交易中，一居室占30.3%，環(huán)比9月增加2.5個(gè)百分點(diǎn)，兩居室、三居室分別占49.3%、17.6%，環(huán)比分別減少0.8%、1.8%，其中，一居室在今年10個(gè)月中占比首次超過(guò)3成，而兩居室的占比則首次下降到了5成以下。

　　9·30新政出臺(tái)后，非普通住宅首付比例大幅提高，在很大程度上影響了大戶型住宅的交易，不少資金實(shí)力相對(duì)有限的購(gòu)房者，不得不轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)140平方米以下的戶型，使得大戶型住宅的交易占比在10月出現(xiàn)下降。

　　□探訪

　　項(xiàng)目被迫封盤(pán)房企壓力大

　　“9·30”樓市新政之后，按照首套、二套(及以上)以及普通住宅、非普通住宅分為四檔，不同程度地提高了最低首付比例。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，首付提高尤其是二套非普住宅首付提高，讓一部分中高端改善型客戶購(gòu)房計(jì)劃不得不暫時(shí)擱置。

　　“確實(shí)有不少客戶因?yàn)橘Y金的原因暫時(shí)放棄了購(gòu)房”，北京某品牌房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，不過(guò)由于項(xiàng)目前期蓄客較多，基數(shù)大，所以雖然流失了一部分，但仍有不少是有效購(gòu)買(mǎi)需求。在他看來(lái)，與客戶流失相比，好幾個(gè)項(xiàng)目因?yàn)槟貌坏筋A(yù)售證而無(wú)法開(kāi)盤(pán)，讓他感到更巨大的壓力。

　　按照原來(lái)的計(jì)劃，該房企有幾個(gè)高端項(xiàng)目計(jì)劃在四季度開(kāi)盤(pán)，不過(guò)新政之后，供應(yīng)端開(kāi)始收緊，“眼看臨近年底，要如期完成今年的銷(xiāo)售任務(wù)怕是很難了”。

　　市場(chǎng)需求的萎靡不振，再加上近期樓市的高壓狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿陷入空前低迷。

　　□觀點(diǎn)

　　北京樓市正在重歸理性

　　隨著9月30日“京八條”新政的落地，北京樓市正在重歸理性。新房供應(yīng)重啟90/70政策，90平方米以下住宅供應(yīng)不低于70%，并加大了自住型商品房供應(yīng)，還從土地招拍掛和預(yù)售證核發(fā)方面對(duì)新房銷(xiāo)售進(jìn)行控制，胡景暉認(rèn)為，新政將十分有利于加大中低價(jià)位商品房供應(yīng)，避免新房豪宅化，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。隨著新政的進(jìn)一步落實(shí)和實(shí)施，北京的新房市場(chǎng)還將繼續(xù)降溫。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，目前來(lái)看新政對(duì)于市場(chǎng)成交量已經(jīng)形成明顯打壓，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)，未來(lái)很可能出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，新房雖然價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯下滑，但漲幅已經(jīng)受到制約，預(yù)計(jì)會(huì)保持穩(wěn)定的狀態(tài)。目前來(lái)看政策的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后，新房和二手房市場(chǎng)都會(huì)處于一個(gè)相對(duì)低谷期。

　　在任啟鑫看來(lái)，市場(chǎng)需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期預(yù)計(jì)抱以觀望心態(tài)的購(gòu)房者還將持續(xù)增加，春節(jié)前后北京新房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)意向?qū)⒔抵岭A段性冰點(diǎn)。而供應(yīng)端的盤(pán)整局面將維持到明年4月前后，隨著新一批自住型商品房的集中入市，以及后續(xù)限定房?jī)r(jià)項(xiàng)目的開(kāi)閘供應(yīng)，預(yù)計(jì)住宅的市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)逐步復(fù)蘇。屆時(shí)，樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格體系等也將發(fā)生新的變化。