10月21日，原本只是例行公布9月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月報(bào)的日子，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局卻破天荒地同時(shí)附上了10月上半月15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅的價(jià)格數(shù)據(jù)。而這份急于露面的“半月報(bào)”，似乎證實(shí)了國(guó)慶前后多座城市競(jìng)相頒布樓市“限字訣”立竿見(jiàn)影的成效。

　　從這份“新鮮出爐”的報(bào)告看，15個(gè)城市中，10月上半月新建商品住宅成交量環(huán)比下降80%~60%的城市共有4個(gè)，下降60%~40%的有3個(gè)，下降40%~20%的有3個(gè);萬(wàn)眾矚目的成交價(jià)格環(huán)比漲幅也明顯回落，回落幅度多在1~3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　這樣一份“成績(jī)單”瞬間讓一些心力交瘁的購(gòu)房者得以喘息，“房?jī)r(jià)真的要下跌”的期待回旋在他們前期動(dòng)輒被30%、50%漲幅深深震撼的腦海里。在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪(fǎng)的十幾位購(gòu)房者中，不乏因?yàn)椤跋拮衷E”看空后市者，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在決策層連續(xù)動(dòng)真格的調(diào)控下逐漸著陸，房產(chǎn)稅推出時(shí)機(jī)一旦成熟，地產(chǎn)泡沫將就此被刺破。

　　不過(guò)，對(duì)后市的看法正處于劇烈的分化之中，也有不少受訪(fǎng)者傾向于相信樓市將繼續(xù)在泡沫中“游泳”，限購(gòu)限貸的行政手段都只是暫時(shí)壓制需求的權(quán)宜之計(jì)，對(duì)于高房?jī)r(jià)看似施以重拳實(shí)則“隔靴搔癢”，不可能改變房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走高的趨勢(shì)。

　　記者注意到，截至當(dāng)下，超過(guò)20座城市宣布限制性政策，如此盛況只有2010年席卷過(guò)的調(diào)控風(fēng)暴可堪比肩。而這強(qiáng)烈地?fù)芘�著市�?chǎng)敏感的神經(jīng)，更多人徘徊樓市，面對(duì)這道謎題只能迷惘地一遍遍發(fā)問(wèn)：待“金九銀十”的季節(jié)性紅利結(jié)束，被官方打壓的房?jī)r(jià)可不可能順勢(shì)走下神壇?6年前的歷史又會(huì)不會(huì)為未來(lái)的房?jī)r(jià)走向埋下伏筆?在這個(gè)幾乎未見(jiàn)大跌的超級(jí)市場(chǎng)中，本輪調(diào)控究竟會(huì)是樓市長(zhǎng)牛的中場(chǎng)休息，還是盛極而衰的拐點(diǎn)信號(hào)?

　　“限字訣”下的市場(chǎng)反應(yīng)

　　“限字訣”版本不斷刷新，成交慘跌

　　“黃金周”期間，各地相繼出臺(tái)的“限字訣”刷屏網(wǎng)絡(luò)，令許多名下無(wú)房或打算買(mǎi)房的人即使出游在外，也不得不心系樓市。在9月30日至10月6日短短7天內(nèi)，多達(dá)19座城市先后出臺(tái)更新版的樓市調(diào)控政策，多地“跑步”重啟限購(gòu)限貸。

　　從管理層的調(diào)控預(yù)期看，新政頒布后自然希望市場(chǎng)變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價(jià)跌。從“黃金周”結(jié)束后半個(gè)月的情況來(lái)看，和歷史經(jīng)驗(yàn)類(lèi)似，前兩個(gè)目的的達(dá)成毫無(wú)意外，“限字訣”籠罩下的城市都上演了成交量“急凍”。

　　比如今年初已率先定調(diào)調(diào)控的超級(jí)城市們，國(guó)慶節(jié)前后都以“2.0版”加碼，繼續(xù)為高燒不退的樓市澆冷水，目前確實(shí)都收獲了“滯漲”和“量縮”的效果。9月30日出臺(tái)“京八條”的北京重點(diǎn)在于嚴(yán)厲限貸，將購(gòu)買(mǎi)首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%;購(gòu)買(mǎi)首套和二套非普通住宅的首付款比例調(diào)至40%和70%。

　　10月1日至15日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)應(yīng)聲回落，環(huán)比大減45%，同比則下降42%。國(guó)慶后的8天時(shí)間里，北京日均網(wǎng)簽量?jī)H有170套，較9月日均248套下滑31.4%。最靈敏的信心風(fēng)向標(biāo)——二手房網(wǎng)簽數(shù)也在10月上半月同比減少了41%。

　　直接引爆本輪暴漲的“導(dǎo)火索”深圳10月4日也狠心祭出“深八條”，不僅將非深戶(hù)籍購(gòu)房資格由連續(xù)繳納所得稅或社保的年限由3年提升至5年，二套房首付比例不低于七成，更將上海久傳卻未落地的“限離”政策砸下實(shí)錘：戶(hù)籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套房，由此躋身全國(guó)最嚴(yán)調(diào)控城市。

　　根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，10月上半月，深圳一手住宅成交量同比回落11.8%。

　　相比之下，同樣是在“3·25”降溫樓市的上海雖然沒(méi)有再推“限字訣”，但也在10月8日再頒“滬六條”，稍示調(diào)控升級(jí)的誠(chéng)意。這份從土地、資金、銷(xiāo)售等多方入手的意見(jiàn)也在鞏固此前調(diào)控的成果。

　　相對(duì)而言，在國(guó)慶期間剛剛邁入限購(gòu)限貸的二線(xiàn)城市短期市場(chǎng)反應(yīng)更激烈一些。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月上半月，二線(xiàn)城市成交量已經(jīng)連續(xù)兩周低于4萬(wàn)套，系春節(jié)后首次出現(xiàn)，10月第二周3.36萬(wàn)套的成交量更是較節(jié)前砍去一半。

　　其中，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市南京在國(guó)慶前后疾風(fēng)驟雨般地連轟三炮，在9月25日宣布重啟限購(gòu)，時(shí)隔一天便推出“寧十三條”力阻開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等亂象，還在10月5日出臺(tái)更苛刻的升級(jí)版限購(gòu)限貸，這讓9月25日成交1600套的記錄斷崖式下挫，到了10月10日，南京新房成交量只有231套。

　　因G20紅得發(fā)紫而無(wú)奈在9月18日按下限購(gòu)鍵，此后又陸續(xù)提高二套房首付及限制購(gòu)房落戶(hù)的杭州也迎來(lái)了限購(gòu)政策“滿(mǎn)月考”，在 10月16日到22日一周，新房成交量下降48%，單日成交量已經(jīng)由新政前的760套下滑到450套左右。

　　房?jī)r(jià)迎“平臺(tái)期”，二手房開(kāi)搶“筍盤(pán)”

　　然而，調(diào)控效果“三部曲”中最有吸睛度的“價(jià)跌”，情況卻要復(fù)雜得多。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，作為房?jī)r(jià)標(biāo)桿的北上深新建商品住宅價(jià)格也都出現(xiàn)松動(dòng)，比如深圳10月上半月環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，北京仍環(huán)比上漲1.2%，但漲幅回落幅度居15個(gè)熱點(diǎn)城市之首。不過(guò)，由于新房?jī)r(jià)格極大地受到新推盤(pán)地段等因素干擾，其實(shí)并不能作為最直觀(guān)的參照，如近期在新房均價(jià)破10萬(wàn)的深圳南山區(qū)推出的最低4.4萬(wàn)的新盤(pán)雖然賺足全國(guó)眼球，隨后卻被當(dāng)?shù)厝耸恐赋鲋皇堑囟�、配套和價(jià)格相匹配的噱頭。

　　相比之下，二手房交易變動(dòng)更貼近房地產(chǎn)市場(chǎng)“信心經(jīng)濟(jì)”的屬性，“限字訣”能不能撼動(dòng)二手房?jī)r(jià)格，二手房東心態(tài)成為最有價(jià)值的看點(diǎn)之一�！皣�(guó)慶前后，我和父母一共看了20多套房，調(diào)控背景其實(shí)就是購(gòu)房的‘窗口期’，因?yàn)閮r(jià)格比較平穩(wěn)，所以雙方可以坐下來(lái)好好談?wù)剝r(jià)格，不會(huì)像火爆時(shí)期那樣閉著眼睛瘋搶?zhuān)�買(mǎi)家也能夠沉下心挑選房源�！痹诨ヂ�(lián)網(wǎng)巨頭任職的郭京告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

　　稅后年薪逼近50萬(wàn)的他能接受的房?jī)r(jià)在650萬(wàn)左右，打算動(dòng)用組合貸款370萬(wàn)，最后給自己羅列了“要求清單”，劃定買(mǎi)房時(shí)間是一個(gè)月，但兩周后就因?yàn)榉繓|主動(dòng)降價(jià)10萬(wàn)而敲定心儀之選�！拔覀儽緛�(lái)打算慢慢看，但是這套房房東在美國(guó)，將價(jià)格從660萬(wàn)元降到了我的預(yù)算范圍內(nèi)，就定了下來(lái)�！惫�京對(duì)記者表示，調(diào)控時(shí)代正是撿“筍盤(pán)”(指物美價(jià)廉的房產(chǎn))的好時(shí)機(jī)，該套房原來(lái)的報(bào)價(jià)其實(shí)相比市場(chǎng)價(jià)低了20萬(wàn)左右，掛牌8天已有幾十個(gè)看房人。

　　對(duì)于以均價(jià)不足5.5萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)到上海浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)的“老大樓”，郭京倍感滿(mǎn)意，“因?yàn)閺拈L(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)肯定還會(huì)繼續(xù)上漲，我是剛需首套房，現(xiàn)在是入手的最佳時(shí)機(jī)。”

　　名下有一套動(dòng)遷房明年初即將正式出產(chǎn)證的李薇，從今年夏天開(kāi)始就是看房專(zhuān)業(yè)戶(hù)，她的目標(biāo)是趕在產(chǎn)證下來(lái)前用完最后的買(mǎi)房指標(biāo)�！跋奶焐虾５囊徊ā�地王行情’讓我遭到好幾次臨時(shí)跳價(jià)，最尷尬的一次是雙方已經(jīng)坐在中介會(huì)議室準(zhǔn)備簽居間協(xié)議，中途反悔的賣(mài)家還是借故上廁所溜走了，但是近一個(gè)月這種情況幾乎沒(méi)有，大家心態(tài)都比較淡定，經(jīng)過(guò)了近一年的充分換手，多數(shù)賣(mài)家現(xiàn)在是掛不到心理價(jià)位就不賣(mài)的心理，我是找不到完全中意的房源就不買(mǎi)的心理，雙方都在博弈�！�

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者查看中介內(nèi)部掛牌系統(tǒng)中的房東真實(shí)報(bào)價(jià)，注意到明顯高掛試探市場(chǎng)反應(yīng)的現(xiàn)象有所平息，就以郭京看中的房源為例，一個(gè)月前有三套相同面積的房掛牌1000萬(wàn)以上，嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格，如今都已經(jīng)下架，大致的報(bào)價(jià)范圍在650萬(wàn)~750萬(wàn)之間。

　　在深圳，因?yàn)榉繓|心態(tài)的調(diào)整，二手房?jī)r(jià)格略微回歸理性，從中原地產(chǎn)和安居客對(duì)樣本房源調(diào)價(jià)區(qū)間的變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)看，10月以來(lái)將近八成業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，調(diào)價(jià)幅度在5%~10%區(qū)間段的房源占比持續(xù)增加，達(dá)到24.9%;調(diào)價(jià)幅度在1%~5%的樣本房源占比接近半壁江山。

　　據(jù)記者了解，絕大多數(shù)二手房交易都會(huì)刻意做低房?jī)r(jià)來(lái)避稅，價(jià)格不可能精確統(tǒng)計(jì)，而調(diào)控時(shí)間尚短的城市二手房房東看漲心態(tài)往往依然堅(jiān)挺，比如10月17日到10月23日一周南京二手房掛牌價(jià)不降反增，逆勢(shì)上漲了132元/平方米。