土地市場“熄火” 多個“地王”醞釀賣股

　　21世紀經(jīng)濟報道 記者 張曉玲 實習生 石鈺 深圳、廣州報道

　　作為房地產(chǎn)市場的風向標，土地市場在新一輪調(diào)控中首當其沖。

　　“很多公司今年拿下的高價地正在尋找合作對象，我們公司就收到了不少邀約�！�11月6日，一家擅長豪宅開發(fā)的地產(chǎn)商內(nèi)部人士對21世紀經(jīng)濟報道說。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2016年以來高價地數(shù)目高達228宗，在10月22個城市調(diào)控后，房企資金鏈趨緊，土地市場開始明顯降溫，228宗高價地面臨程度不等的市場壓力。

　　記者調(diào)查顯示，目前合肥、杭州等地“地王”已出現(xiàn)密集股權變動，拿地方急于轉讓股權或選擇合作伙伴進行開發(fā)，粗略統(tǒng)計約占今年“地王”項目約30%。

　　在房企資金鏈全面收緊、開發(fā)商普遍對后市不樂觀的情況下，不少拿地較多、價格較高的房企面臨的風險在加大。如信達、融信等;中原地產(chǎn)預計，要消化“地王”房價至少要在一年內(nèi)上漲50%，而這似乎并不可能。

　　部分拿地金額遠大于銷售金額的房企，未來一年將面臨巨大壓力，可能出現(xiàn)虧損，甚至在此輪調(diào)控中被淘汰出局。

　　土地市場降溫

　　史無前例的調(diào)控高壓之下，土地市場的變化顯而易見：一月前還是“地王”頻出，一月后便幾無溢價。

　　2016年前三季度，土地市場持續(xù)火熱，并在8-9月達到了高峰，“地王”從北京、上海核心區(qū)域蔓延到延慶、密云等遠郊，甚至更多的內(nèi)陸二線城市，如鄭州。

　　在這9個月里，蘇州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波、無錫等城市，土地溢價率動輒100%以上，土地出讓金均同比翻倍。

　　然而到了調(diào)控頻繁出臺的10月，高價地便開始衰減。10月10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌;而在9月，10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有50宗，8月則有46宗。

　　11月首周，高價地數(shù)量急劇減少，全國合計出現(xiàn)22宗超過10億單價地塊，其中溢價率超過100%的高價地只有11宗，集中在濟南等少數(shù)城市。

　　“嚴格執(zhí)行調(diào)控政策的城市，基本告別了高價地�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說，在10月調(diào)控前，賣地必然出地王的城市，如上海、杭州、南京等，在11月首周出讓的集中土地溢價率均在10%以內(nèi)。

　　整體來看，一二線土地市場明顯降溫。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報告，10月10個典型城市(北京、上海、廣州、深圳等)土地成交建筑面積 2022 萬平方米，環(huán)比下降 36.7%，;土地出讓金收入 689.6 億元，環(huán)比大降52.6%。

　　張大偉認為，在連續(xù)重磅政策的影響下土地市場開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。

　　前述開發(fā)商人士進一步指出，隨著各部門政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面，更限制了“地王”的出現(xiàn)。其中針對開發(fā)商的資金約束也達到了一個新高度。

　　近期，上交所和深交所出臺分類監(jiān)管標準，規(guī)定房企通過公司債募集的資金不得用于購置土地。

　　這截斷了房企拿地的重要資金來源。根據(jù)中信建投梳理，從2015年至今年9月1日的土地擴張中，參與過地王項目的企業(yè)都發(fā)行了一定規(guī)模的公司債，包括A股和內(nèi)房股。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度房企公司債發(fā)行規(guī)模便達到7481億元;但10月份為396億元，環(huán)比下降近一半。

　　11月3日，央行上�？偛堪l(fā)文，要求各商業(yè)銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進入土地市場，進一步限制了房企資金用于買地。

　　易居報告稱，一月多來政府多方調(diào)控，限制“地王”已初步見效。

　　“地王”消化難題

　　土地市場降溫，隨之而來的問題是，這一輪很多“地王”背后的資金來源方為央企、國企、中小房企及金融機構，他們將如何消化“地王”?

　　“協(xié)商退地，囤地待房價上漲，合作開發(fā)等等方式都有�！鼻笆鲩_發(fā)商人士透露，有些“地王”在拿地時便和地方政府有默契：必要時可以退地，或者延遲繳納土地出讓金，或者降地價等。

　　但絕大多數(shù)“地王”的捕獲者并不具備這樣的能力。而過去多年來消化“地王”的老辦法：坐等房價上漲，似乎也難以奏效了。

　　張大偉分析，一旦房價進入調(diào)整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。短期內(nèi)，部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調(diào);整體看，市場的調(diào)整期還將維持6-9個月，信貸收緊的尺度將會影響這一輪市場的調(diào)整幅度。對于溢價率超過100%的地王來說，如地王區(qū)域未來1-2年售價漲幅不到100%，入市的難度都非常大。

　　轉讓股權、合作開發(fā)、分散風險，成為大多數(shù)“地王”的選擇。除了那些在拿地階段便多家公司捆綁在一起的項目，21世紀經(jīng)濟報道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，調(diào)控風暴剛開始，便有多個“地王”項目轉讓股份或引入合作方。

　　如本身并不具備強操盤能力的信達，早就打算引入合作方。10月中旬，信達地產(chǎn)稀釋杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權40%、10%，123.18億元的土地款也由信達、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔。

　　11月7日，信達在上海的首個“地王”項目面世，該“地王”引入了泰禾集團，雙方具體合作方式是，信達地產(chǎn)全資子公司上海信達銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬元和8000萬元設立項目公司，其中坤瓴投資由信達地產(chǎn)持有8.75%，泰禾集團持有11.25%，寧波匯融沁齊股權投資基金持有80%。在這一模式中，信達主要是財務投資，泰禾少量持股，主要負責操盤和代建。

　　在杭州，10月18日，綠城杭州潮鳴項目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn)，這是雙方首次合作，建發(fā)以財務注資為主，股權占比30%，綠城則負責項目操盤、管控。

　　從機構來看，不具備操盤能力的小型開發(fā)商、金融機構成為“地王”股權轉讓的主力;從地區(qū)來看，目前轉讓股權較多的“地王”項目分布在合肥、杭州、上海等地。

　　深圳中原地產(chǎn)研究總監(jiān)王飛認為，部分房企稀釋“地王”股權，是因為嚴厲調(diào)控使樓市降溫明顯，房企在資金、成本控制上都面臨更大的壓力。

　　部分房企風險加大

　　截至目前，調(diào)控月余的市場正在發(fā)生巨變，房價與地價的互相傳導效應正在顯現(xiàn)。前述開發(fā)商人士告訴21世紀經(jīng)濟報道，由于調(diào)控壓力，以及北京、深圳等地轉變土地出讓方式，控制地價，競拍配建房甚至持有面積，開發(fā)商現(xiàn)在對于土地市場的熱情都降低了很多。

　　政策高壓和市場降溫之下，哪些拿了地王的房企壓力最大?

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，年內(nèi)搶地最積極的39大房企合計拿地為10138億，平均拿地成本為7089元每平方米。相比2015年標桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達52.8%。

　　“地王制造機”信達地產(chǎn)便是其中的典型。信達地產(chǎn)是去年以來樓市火熱時買地的積極分子。自2015年以來，信達高調(diào)入局一二線城市土地市場，以高溢價率地價橫掃其他房企，將多塊高價地收入囊中。

　　21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，去年以來，信達地產(chǎn)通過公開競價的方式獲得房地產(chǎn)項目總耗資高達352.03億元;今年前9個月，信達銷售金額為114億元，但拿地已經(jīng)支出了215.13億元。

　　福建房企融信是另外一個地王先鋒。近一年來，融信在上海、杭州等土地市場耗資總額超過340億元， 而其去年的銷售收入約74.1億，簽約銷售額約119.16億。

　　以業(yè)內(nèi)通行的當期買地金額對比銷售數(shù)據(jù)來衡量，超過12個月則有風險，融信、信達等企業(yè)需要17-18個月的銷售金額，都屬于拿地非常激進的典型房企。

　　拿地多、特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場全面限價、限購的影響;50大城市拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導致未來銷售壓力巨大。

　　一個值得警惕的現(xiàn)象是，盡管2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但由于土地成本大幅上漲，前三季度房企的平均利潤率已經(jīng)跌破8%，業(yè)內(nèi)普遍預計，在利潤下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領域，留下的公司也將面臨核心盈利能力下滑、財務風險加劇的難題。

　　易居研究院指出，部分房企融資成本低，將利好下半年拿地和企業(yè)戰(zhàn)略擴張，尤其是一些央企代表如保利地產(chǎn)、金融街等企業(yè)更是如此。而對于一些房企來說，在下半年獲取低廉的債務融資會比較困難。

　　以融信為例，2015年下半年開始，融信通過低利率的債券市場獲取了巨額資金。據(jù)統(tǒng)計，去年下半年以來，融信發(fā)行公司債券和私募債總額高達110億元，但在監(jiān)管層收緊開發(fā)商融資后，若無強大銷售現(xiàn)金回籠，融信后續(xù)資金來源堪憂。