房?jī)r(jià)備案制核心內(nèi)容有三點(diǎn)：一是，開發(fā)商必須通過申報(bào)備案，告訴主管部門目標(biāo)樓盤準(zhǔn)備賣多少錢;二是，開發(fā)商必須告訴消費(fèi)者，每一套房子的售價(jià)具體是多少;三是，不是不能漲價(jià)，但漲價(jià)前必須重新報(bào)備

　　遺憾的是，本來是為了維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益而制定的房?jī)r(jià)備案制，現(xiàn)實(shí)中卻并不為消費(fèi)者所熟知，更不要說依據(jù)相關(guān)規(guī)定維權(quán)了

　　“房子多少錢一平?”

　　“均價(jià)在5萬元/平方米左右，每套房子價(jià)格不一樣，售樓處有價(jià)格公示。但因?yàn)闃潜P在做抵押，近期不能簽約�！�

　　“什么時(shí)候能恢復(fù)購買?過幾個(gè)月價(jià)格會(huì)不會(huì)漲?”

　　“何時(shí)可以購買要等通知。公示的價(jià)格是多少就賣多少，這個(gè)價(jià)格是通過備案的。不能隨便漲，如果要高于備案價(jià)，還得到建委重新申報(bào)備案。”

　　11月6日，這樣的對(duì)話出現(xiàn)在法治周末記者和光大·新北京中心的銷售人員之間。

　　在這個(gè)位于北京市通州區(qū)的售樓處里，兩張價(jià)目表在沙盤旁貼著，每張價(jià)目表的高度都在兩米左右，上面清楚地標(biāo)明每套房的建筑面積、套內(nèi)面積、建面單價(jià)、總價(jià)等信息。

　　這種價(jià)格公示的情況在今年9月底之前，并不十分常見。即便是在龍頭開發(fā)商的售樓處，也鮮有清清楚楚地標(biāo)出每套房?jī)r(jià)格的情況，更不用說還明確告訴購房者價(jià)格不會(huì)隨便漲且售價(jià)不能高于備案價(jià)的了。

　　“公示價(jià)又稱申報(bào)價(jià)、備案價(jià)，是指開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)向主管部門申報(bào)備案的預(yù)售價(jià)。”房產(chǎn)律師李松告訴法治周末記者。

　　早在2010年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》中就明確規(guī)定，房企要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售;2011年，發(fā)改委又出臺(tái)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，重申要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，并規(guī)定商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房。

　　此后，上海等多個(gè)省市相繼出臺(tái)細(xì)則，一些省市明確要求如果售價(jià)需要上浮，要重新備案。

　　“但在此前，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的開發(fā)商并不多見。以往相關(guān)部門也很少到售樓處調(diào)查開發(fā)商是否執(zhí)行了明碼標(biāo)價(jià)制度、售價(jià)是否高于備案價(jià)�！狈慨a(chǎn)專家陳寶存告訴法治周末記者。陳寶存曾在房企任高管。

　　今年9月以后，北京、天津等多地出臺(tái)關(guān)于樓市調(diào)控政策，很多城市進(jìn)一步明確規(guī)定，商品房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，如需調(diào)高必須重新申報(bào)價(jià)格備案。

　　10月初，上海和石家莊等城市還對(duì)涉嫌未經(jīng)備案就擅自調(diào)價(jià)的開發(fā)商立案調(diào)查。

　　“這讓部分關(guān)注新聞的購房者知道了還有備案價(jià)這么一說。但相關(guān)規(guī)定能否真正對(duì)開發(fā)商帶來約束，還得看政策后期執(zhí)行，因?yàn)殚_發(fā)商有太多手段來規(guī)避備案制。”一位不愿具名的房企老板宋偉(化名)告訴記者。

　　被官方強(qiáng)調(diào) 不被民眾熟知

　　16市重申實(shí)際售價(jià)不得高于備案價(jià)

　　在9月底開始的這一輪房市調(diào)控中，不少城市在出臺(tái)政策時(shí)，都“想到了”房?jī)r(jià)備案這一調(diào)控手段。

　　據(jù)法治周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年9月底至今，至少有22個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控措施，包括北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、上海、南通、南昌。

　　在這22個(gè)城市中，除了上海、鄭州、濟(jì)南、武漢、南京、南昌以外，其他16個(gè)城市的這一輪調(diào)控文件中都出現(xiàn)了類似“加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理”的內(nèi)容，“實(shí)際售價(jià)不得高于備案價(jià)”幾乎是文件必備內(nèi)容。

　　一些城市還詳細(xì)規(guī)定了首次備案后幾個(gè)月后不能調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)的幅度不能超過多少等內(nèi)容。

　　比如，合肥市就規(guī)定，同一項(xiàng)目、同類房屋6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格;再次申報(bào)備案價(jià)格超過6個(gè)月的上調(diào)幅度不得超過1%。

　　“這么多地方監(jiān)管部門細(xì)化房?jī)r(jià)備案管理，說明此前這一制度的執(zhí)行的確有問題�！彼蝹フf。

　　“所謂的房屋價(jià)格備案制核心內(nèi)容有三點(diǎn)：一是開發(fā)商必須通過申報(bào)備案，告訴主管部門目標(biāo)樓盤準(zhǔn)備賣多少錢;二是開發(fā)商必須告訴消費(fèi)者，每一套房子的售價(jià)具體是多少;三是，不是不能漲價(jià)，但漲價(jià)前必須重新報(bào)備。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波總結(jié)道。

　　為何會(huì)有這么多城市近期紛紛祭出房?jī)r(jià)備案這一招?

　　法治周末記者試圖聯(lián)系前述16個(gè)城市的部分房管部門，對(duì)調(diào)控政策出臺(tái)的原因、監(jiān)管部門期望達(dá)到的效果、進(jìn)行采訪，但截至發(fā)稿前，沒有一地的監(jiān)管部門予以回復(fù)。

　　“這是出于房?jī)r(jià)調(diào)控的需要，就是因?yàn)榻�期房�(jī)r(jià)上漲太快。”陳寶存說，之前有限購、限貸等政策，房?jī)r(jià)備案這一政策可以歸到“限價(jià)”里來，因?yàn)閭浒钢葡喈?dāng)于規(guī)定了備案價(jià)為最高限價(jià)。

　　記者也看到，佛山等地下發(fā)的調(diào)控文件的第一句即為“為貫徹落實(shí)國家和省的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。

　　樓建波告訴記者，房?jī)r(jià)申報(bào)備案制并不是相關(guān)部門拍腦袋想出來的一項(xiàng)制度，而是有法律依據(jù)的，城市房地產(chǎn)管理法中早已明確規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

　　“2010年的國務(wù)院文件、2011年發(fā)改委的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》以及隨后各省市出臺(tái)的種種政策，都是在上述法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，做的細(xì)化和解釋�！睒墙úㄕf，這些政策規(guī)定的背景之一是，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲較快。

　　宋偉的公司在一個(gè)四線城市，他清楚地記得，2010年年底，他在北京購買第一套房的情景，當(dāng)時(shí)一套二手房多個(gè)人盯著，誰先把定金打到房主卡里，房子就歸誰，那時(shí)候考驗(yàn)的就是誰能最快從中介公司跑到最近的ATM機(jī)或銀行。

　　至于發(fā)改委為何在2011年出臺(tái)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，記者也向發(fā)改委發(fā)函，希望了解發(fā)改委出臺(tái)規(guī)定的背景、是否評(píng)估過規(guī)定實(shí)施的情況等問題，但截至發(fā)稿前，發(fā)改委并未回復(fù)。

　　樓建波告訴記者，相關(guān)部門在近年多次提及或重申備案制，主要有兩個(gè)原因：一個(gè)是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，防止房企無序調(diào)價(jià);另一個(gè)是維護(hù)購房者利益。

　　這一判斷與《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的第一句話非常匹配：“為了規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為，建立和維護(hù)公開、公正、透明的市場(chǎng)價(jià)格秩序，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營者合法權(quán)益，制定本規(guī)定。”

　　遺憾的是，本來是為了維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益而制定的房?jī)r(jià)備案制，現(xiàn)實(shí)中卻并不為消費(fèi)者所熟知。在接受法治周末記者采訪時(shí)，除了房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員，很少有人知曉開發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格按照備案價(jià)來銷售這一事實(shí)，更不要說，購房者依據(jù)相關(guān)規(guī)定維權(quán)了。

　　“購房者以往沒有便捷的查詢渠道，也沒有舉報(bào)、投訴的意識(shí)�！狈慨a(chǎn)律師蔡思斌對(duì)法治周末記者分析道。

　　不過，據(jù)記者觀察，由于最新一輪調(diào)控政策都提到了備案制和明碼標(biāo)價(jià)，越來越多的開發(fā)商在售樓處貼出了價(jià)格公示表，而且有越來越多的城市要求住建部門或物價(jià)部門在網(wǎng)站上公示開發(fā)商的預(yù)售價(jià)。

　　發(fā)改委網(wǎng)站11月8日發(fā)布的消息顯示，近日，發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)出通知，部署從2016年11月10日至12月10日在全國范圍內(nèi)開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)查處包括“在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用”等在內(nèi)的8種行為。

　　好的制度 壞的執(zhí)行

　　房企規(guī)避備案制的兩種做法

　　“我去年年初在北京市通州區(qū)的京貿(mào)國際城買房時(shí)，就向銷售要求看價(jià)格公示表，但銷售人員不給看，你問哪套房，她才告訴你哪套房的價(jià)格�！彼蝹フf，如果是普通購房者，不知道有備案制這一事實(shí)的話，就很容易被開發(fā)商牽著鼻子走。

　　在接受法治周末記者采訪時(shí)，談及備案制目前施行的效果，陳寶存用了“有限”二字，房地產(chǎn)律師栗文華則表示“有些雞肋”。

　　“通常都是在房?jī)r(jià)大漲的背景下，備案制會(huì)被監(jiān)管部門強(qiáng)調(diào)。如果真要調(diào)控房?jī)r(jià)，需要從供需環(huán)節(jié)來解決問題。備案制不能解決實(shí)際問題�！崩跷娜A說。

　　樓建波在回答這一問題時(shí)則表示：“制度本身是個(gè)好的制度，但執(zhí)行上面存在問題。不能因?yàn)樯陥?bào)備案制效果不明顯或者其他情況，就否認(rèn)制度本身。試想，如果沒有相關(guān)規(guī)定，監(jiān)管部門想查都沒有工具，購房者想維權(quán)都無所依據(jù)�！�

　　而陳寶存之所以用“有限”二字來形容備案制的效果，是因?yàn)樵谒�看來，國家相關(guān)部門強(qiáng)調(diào)備案制的大背景是房?jī)r(jià)上漲，而且要求房企執(zhí)行備案制的目的之一也是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但從實(shí)際情況來看，一方面監(jiān)管部門很少去檢查實(shí)施情況，另一方面房企也有很多規(guī)避的手段。

　　“結(jié)果就是，開發(fā)商如果真的想擅自提價(jià)，還是有很多辦法�！标悓毚嬲f。

　　陳寶存提到了開發(fā)商常用的兩種規(guī)避手段，一是“價(jià)外價(jià)”，另一種是高開低賣。

　　何為“價(jià)外價(jià)”?陳寶存舉了個(gè)例子，假如一個(gè)樓盤備案價(jià)是30000元/平方米，開發(fā)商覺得備案?jìng)涞土�，又沒到監(jiān)管部門規(guī)定的可以調(diào)價(jià)的日子，開發(fā)商就跟客戶硬加價(jià)，加到35000/平方米。

　　“這種情況一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火的地方。開發(fā)商就硬加價(jià)，連發(fā)票都不給開，購房者愛買不買，查也查不到�！标悓毚嬲f，這樣的情況下，網(wǎng)簽價(jià)還是30000/平方米，政府統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)雖沒有上漲，但房?jī)r(jià)實(shí)際上還是上漲了。

　　宋偉告訴記者，開發(fā)商之前的做法是，在商品房銷售合同之外，再簽個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，以加收裝修款的形式來加價(jià)，但是現(xiàn)在很多地方明令禁止通過這種方式來加價(jià)，所以就有了硬加的做法。

　　關(guān)于高開低賣，房產(chǎn)律師蔡思斌在接受法治周末記者采訪時(shí)也有所提及。他告訴記者，有開發(fā)商將商品房備案價(jià)格定得遠(yuǎn)高于銷售價(jià)，而二者之間的價(jià)差就是開發(fā)商坐地起價(jià)的空間，這是因?yàn)榇饲昂芏嗟胤讲�沒有明確的備案標(biāo)準(zhǔn)，基本是開發(fā)商申請(qǐng)備案價(jià)是多少就是多少。

　　“前幾年北京市通州區(qū)有個(gè)開發(fā)商把備案價(jià)定到28000/平方米，但開盤價(jià)確是14000元/平方米。而通州當(dāng)時(shí)房子的均價(jià)就在15000/平方米左右，這些企業(yè)就是預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，備案價(jià)報(bào)的高一些，以后好調(diào)價(jià)�！标悓毚婊貞浀�。

　　記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，廣東省惠州市相關(guān)部門在巡查過程中也發(fā)現(xiàn)，仲愷高新區(qū)集中出現(xiàn)了備案價(jià)格虛高情況。比如恒裕世紀(jì)廣場(chǎng)，房源備案價(jià)格均在17000元至20000元/平方米左右，而項(xiàng)目實(shí)際最新成交價(jià)則穩(wěn)定在10000元至11000元/平方米之間，購房折扣接近五七折。

　　部分城市的監(jiān)管部門已經(jīng)注意到了“高開低賣”的情況，深圳市在近期就出臺(tái)規(guī)定稱，對(duì)項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格或本項(xiàng)目前期成交價(jià)格或周邊同類二手房?jī)r(jià)格的，市場(chǎng)監(jiān)管和規(guī)劃國土部門暫不辦理價(jià)格備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　合肥、佛山等地也有類似規(guī)定，“高開低賣”的現(xiàn)象隨之得到控制，開發(fā)商也不再能隨便把價(jià)格調(diào)到自己想要的水平。

　　“以往即便真的是有擅自提價(jià)的情況，也很少有監(jiān)管部門去查去管。房企一般都和監(jiān)管部門很熟，查啥啊?”陳寶存說。

　　至于未來，備案制能否被開發(fā)商嚴(yán)格遵守，樓建波說，要解決執(zhí)行環(huán)節(jié)的問題，可以加大查的力度。

　　“過往對(duì)開發(fā)商的處罰力度也很小�！狈慨a(chǎn)律師王玉臣補(bǔ)充道。

　　可維權(quán) 效果難期

　　要求撤銷或變更合同不易

　　如樓建波所說，制定和細(xì)化商品房備案制的初衷之一，是維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。如果消費(fèi)者在購房時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商以高于備案價(jià)的價(jià)格在銷售，可以如何維權(quán)?

　　“如果購房者尚未簽訂合同，則比較簡(jiǎn)單，可以直接向建委和物價(jià)部門投訴，相關(guān)部門可以依法要求開發(fā)商整改�！睒墙úㄕf。

　　比如，深圳市就明確規(guī)定，對(duì)超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受主管部門價(jià)格指導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令企業(yè)整改。

　　如果購房者在簽訂了合同之后，發(fā)現(xiàn)合同價(jià)高于備案價(jià)，能否要求開發(fā)商撤銷合同或變更合同以備案價(jià)銷售，并重新簽合同?

　　關(guān)于這一問題，記者采訪的多名律師存在一定分歧。

　　蔡思斌律師認(rèn)為，開發(fā)商的售價(jià)高于備案價(jià)屬于價(jià)格欺詐，價(jià)格法規(guī)定，消費(fèi)者對(duì)于因經(jīng)營者為價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者或其他經(jīng)營者多付價(jià)款的，消費(fèi)者可向經(jīng)營者要求退還多付部分，所以購房者可以要求變更合同關(guān)于價(jià)格的條款，要求以備案價(jià)購買房屋。

　　但栗文華律師認(rèn)為，在司法實(shí)踐中，這一問題尚存爭(zhēng)議，他個(gè)人認(rèn)為，如果購房者起訴開發(fā)商，要求撤銷或變更合同，很可能會(huì)被駁回。

　　栗文華曾經(jīng)代理過一個(gè)案子，委托人是靖江市的一位購房者，購房者購買了碧桂園的樓盤后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在宣傳時(shí)以“按揭原價(jià)”“惠后價(jià)”的標(biāo)價(jià)方式公示商品房銷售價(jià)格，但按揭原價(jià)高于備案價(jià)，而惠后價(jià)是低于備案價(jià)的。

　　這位業(yè)主以欺詐為由要求開發(fā)商賠償損失，但該訴求被法院駁回。

　　記者通過裁判文書網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，有數(shù)十人因同樣的問題起訴靖江碧桂園公司，除了要求開發(fā)商賠償外，有的業(yè)主的訴求是撤銷合同，但這類訴求同樣被一一駁回。

　　梳理這些判決書可以看到，法院的理由基本是：價(jià)格并非唯一或直接影響原告決定是否購買的關(guān)鍵性因素，原告也并未舉證證實(shí)因靖江碧桂園公司未公示“備案價(jià)”而導(dǎo)致其對(duì)于開發(fā)商資質(zhì)、房源質(zhì)量、地理位置、生活配套等決定成交價(jià)的諸多因素均產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)直接作出對(duì)于成交價(jià)的非真實(shí)意思表示。靖江碧桂園公司即使存在價(jià)格欺詐，該欺詐行為也并不導(dǎo)致雙方間基于真實(shí)意思表示訂立的商品房買賣合同撤銷或變更，同樣原告以欺詐為由要求靖江碧桂園公司賠償損失，無法律依據(jù)。

　　“而且，即便是開發(fā)商最終的售價(jià)高于備案價(jià)，由于影響購房合同訂立的因素有很多，購房者也必須舉證，如果開發(fā)商告知了你備案價(jià)較低，你就不買了，即得證明價(jià)格是影響合同簽訂的決定和關(guān)鍵因素�！崩跷娜A說。

　　若已簽合同的購房者投訴到建委或物價(jià)部門，監(jiān)管部門能否要求開發(fā)商以備案價(jià)重簽合同呢?

　　“監(jiān)管部門可以提要求，但這種要求沒有強(qiáng)制性的效力，開發(fā)商可以不執(zhí)行，因?yàn)楹贤�的變化是雙方當(dāng)事人協(xié)商決定的。”房地產(chǎn)律師王玉臣告訴記者，但是還有一種迂回解決的辦法。

　　王玉臣所提到的迂回解決法是指，開發(fā)商如果以高于備案價(jià)銷售，監(jiān)管部門可以進(jìn)行行政處罰，處罰有輕有重，如果從重處罰，可以不給予網(wǎng)簽，或?qū)τ陂_發(fā)商未來的調(diào)價(jià)申請(qǐng)不進(jìn)行備案，或者對(duì)于同一個(gè)開發(fā)商在同一城市的其他項(xiàng)目有所限制，通過這些方式迂回地迫使開發(fā)商和業(yè)主談判，修改合同，將售價(jià)降低到備案價(jià)。

　　栗文華律師和李松律師也持這一觀點(diǎn)。

　　“維權(quán)結(jié)果很可能達(dá)不到購房者的預(yù)期。”李松說。

　　栗文華據(jù)此分析，監(jiān)管部門要如何對(duì)違反備案規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行處罰，是有彈性的，可以重罰，也可以輕罰，重罰可能出現(xiàn)在大量購房者頻繁維權(quán)的狀況下，而這一彈性空間的存在，則可能會(huì)滋生腐敗。

　　“可以彈性處罰也就意味著，對(duì)開發(fā)商最終的處罰結(jié)果可能是僅僅罰款而已，而一套房提價(jià)之后的利潤則往往遠(yuǎn)高于罰金�！崩跷娜A說，這也是他認(rèn)為備案制有些雞肋的原因，因?yàn)樵噲D通過備案制限制開發(fā)商隨便提價(jià)的效果可能不會(huì)很理想，而且購房者維權(quán)的結(jié)果也沒有定數(shù)。