“宏觀調(diào)控加上監(jiān)管策略雙管齊下，使得中國房地產(chǎn)市場趨于理性，四季度成交量下滑成定局”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云11月23日在2016觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示。

　　蔡云稱，房價(jià)平穩(wěn)回落是評(píng)價(jià)本次宏觀調(diào)控政策的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，原來政策3個(gè)月顯效，現(xiàn)在立即顯效。中央去庫存因城施策，一、二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場肯定會(huì)受到調(diào)控影響。

　　她還表示，盡管北京調(diào)控房地產(chǎn)，限制土地拍賣市場，但北京土地市場仍然熱度不減，開發(fā)企業(yè)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　以下為演講實(shí)錄

　　蔡云:各位同行，新老朋友，大家下午好!首先非常感謝觀點(diǎn)地產(chǎn)每年給商業(yè)地產(chǎn)同行們提供交流的平臺(tái)，很多朋友甚至是一年都在忙，每年見一面，每次見面都會(huì)碰撞出新的火花。在此，我代表中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)祝商業(yè)盛典的成功，希望各位同行在這里每年有所收獲以及交流經(jīng)驗(yàn)。感謝觀點(diǎn)地產(chǎn)的同行辛勤工作，讓我們每年在行業(yè)上碰撞交流一次。

　　進(jìn)入今天的主題“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何應(yīng)對(duì)中產(chǎn)時(shí)代的消費(fèi)升級(jí)”。短短的15分鐘對(duì)我來說，對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)需求的了解和需求的發(fā)展方向無法一一展開。我們今天和明天可以繼續(xù)深入探討。我非常珍惜這15分鐘，希望和大家共同交流、探討這個(gè)話題。

　　談到房地產(chǎn)市場，每年都要回顧一年的情況。1-9月份很火爆，引發(fā)不了“930”市場調(diào)控。1-9月份投資增高，土地?zé)崆樵龈�，銷售額增長了，從去庫存的風(fēng)風(fēng)火火中確實(shí)去了庫存，開發(fā)企業(yè)有所收獲。9月份可以看到全國房價(jià)同比往上增長，各地房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速回籠，個(gè)人資產(chǎn)并沒有發(fā)生錢荒，一線市場引領(lǐng)全國市場，同時(shí)行業(yè)集中度越來越高，一線市場的熱情和高漲延到二、三線城市。

　　我們10月份至今，“930”新政下來后，典型城市環(huán)比下降。北京、深圳等城市漲幅下跌。我想開發(fā)投資同比、銷售額都在同比下降。我們在10月份拿到的數(shù)據(jù)是70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，一線和二線都環(huán)比調(diào)落。戰(zhàn)略策略和市場出現(xiàn)了房價(jià)停止上漲。整個(gè)房價(jià)供應(yīng)量和銷售量逐漸回落，市場趨于理性。

　　刺激度和全年的預(yù)估，在座都是同行可以看到市場，一是組合拳的出擊，可以說房價(jià)平穩(wěn)回落是評(píng)價(jià)本次宏觀調(diào)控政策市場的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。宏觀調(diào)控加上監(jiān)管的策略，雙管齊下，使我們市場趨于理性�？梢钥吹剿募径瘸山涣肯禄�成定局，不可能沒有任何動(dòng)作。原來一個(gè)政策三個(gè)月顯現(xiàn)，現(xiàn)在立即顯現(xiàn)。中央去庫存，因城施策，我們的一二線熱點(diǎn)城市肯定會(huì)受到一定的調(diào)整和調(diào)控。

　　全年市場度比較集中，可以看到北京盡管這次調(diào)控，北京傳來的消息是盡管土地拍賣市場被限制了，熱度不減，今后的買地對(duì)于今后兩、三年開發(fā)周期來講，還是有一定的價(jià)格支撐。開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，這是現(xiàn)在市場最基本的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)，每年來到觀點(diǎn)地產(chǎn)都在“雙11”后，“雙11”每年一次次刷新新紀(jì)錄，庫存繼續(xù)加大，不僅僅是住宅，商業(yè)地產(chǎn)的庫存更大，這種庫存不僅僅包括銷售庫存，更包括持有階段的庫存和控制。電商繼續(xù)充斥實(shí)體店，全國都是這樣。剛才我跟李總討論，為什么香港沒有，香港沖擊小，內(nèi)陸沖擊多，這當(dāng)中有很多因素。市場都可以看到，如何做這個(gè)市場是我們現(xiàn)在要考慮的問題。

　　關(guān)于發(fā)展趨勢，2016年進(jìn)入以來，中產(chǎn)消費(fèi)成為個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代，大家知道中產(chǎn)階級(jí)，實(shí)體商業(yè)必須回歸價(jià)值創(chuàng)造的本質(zhì)。體驗(yàn)式、場景式等體驗(yàn)式消費(fèi)，包括體驗(yàn)感受消費(fèi)，回到生活方式的轉(zhuǎn)變，有了電商、便捷購物，怎么會(huì)到百貨公司購買自己需要的產(chǎn)品。

　　個(gè)性化市場占領(lǐng)細(xì)分市場，不再是大眾的、標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的、物美價(jià)廉的，而是很個(gè)性的市場。打破品類的界限，不再是單獨(dú)的百貨、單獨(dú)的體驗(yàn)、單獨(dú)的吃，吃喝玩娛購游，包括健康體驗(yàn)、文旅等平臺(tái)，百貨業(yè)必須有新的出路。高水平資產(chǎn)運(yùn)營憑借自身良好的實(shí)力會(huì)在市場占領(lǐng)主導(dǎo)地位。

　　現(xiàn)在不是資產(chǎn)荒，而是我們拿什么應(yīng)對(duì)資產(chǎn)，沒有好的管理，怎么有資產(chǎn)和資本的合并和發(fā)展，這是我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢，我們呼喚證券化，我們拿什么應(yīng)對(duì)資本，這是需要我們行業(yè)思考的問題。

　　談到今天的發(fā)展，中產(chǎn)階級(jí)，當(dāng)會(huì)務(wù)組把這個(gè)概念給我后，什么是中產(chǎn)階級(jí)，我們是不是，大家是不是，模模糊糊的可能是。真正的中產(chǎn)階級(jí)，我國現(xiàn)在沒有任何一個(gè)官方的概念中承認(rèn)這個(gè)階層，而是從經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇模糊叫中等收入階層。麥肯錫研究1.35-5.39萬收入，國家統(tǒng)計(jì)局是7000元收入。一個(gè)家庭年收入達(dá)到45萬以上，算是中產(chǎn)階層。

　　從1978年以來，國家市場取向營造了市場環(huán)境，政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、對(duì)外交往環(huán)境、科技發(fā)展、時(shí)代發(fā)展造就了中產(chǎn)階級(jí)，所謂的中等收入階層，給他們提供了成長的環(huán)境，這個(gè)環(huán)境可以看到中產(chǎn)階級(jí)不發(fā)達(dá)造成社會(huì)的不穩(wěn)定的根源，如果中產(chǎn)階級(jí)越穩(wěn)定，社會(huì)越穩(wěn)定，中產(chǎn)階級(jí)是消費(fèi)文化的主流，抓住中產(chǎn)，就專著精準(zhǔn)、市場主流，這是我們發(fā)展方向。

　　我們現(xiàn)在研究什么是中產(chǎn)階級(jí)，中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)什么東西。一是品質(zhì)、品牌、品類，不會(huì)是其他的東西，我們要注意真正頂尖的品牌、頂尖的消費(fèi)不是經(jīng)常消費(fèi)的，抓準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)的時(shí)代特點(diǎn)、消費(fèi)主流;二是注重體驗(yàn)、享受和休閑，不再是吃飽飯，而是吃飽飯后的享受體驗(yàn)，中產(chǎn)階級(jí)要差異化，他要自己知道是中產(chǎn)，心里清楚我不是富豪，也不是最低的社會(huì)等級(jí)，一定要區(qū)別出來。

　　區(qū)別社會(huì)最底層，大部分是惡意區(qū)別的。中產(chǎn)階級(jí)處于東西方交融的時(shí)候，世界一體化，全球一體化，資訊一體化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)不同階層的發(fā)展。我們清楚中產(chǎn)階級(jí)是我們的客戶對(duì)象，目標(biāo)客戶群，更多的是我們的購物中心、商業(yè)地產(chǎn)，提供的是中產(chǎn)階級(jí)。

　　消費(fèi)提升，國家統(tǒng)計(jì)局講究三疊加，在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，投資出口增速放緩，肯定是消費(fèi)支撐。消費(fèi)靠能消費(fèi)得起的主流人群消費(fèi)作為支撐，國家現(xiàn)在適時(shí)提出供給側(cè)改革，刺激消費(fèi)，正好適應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的表現(xiàn)。

　　消費(fèi)升級(jí)包括從溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變，我們知道吃飽了，從房子、固定消費(fèi)品、耐用消費(fèi)品到現(xiàn)在的享受型消費(fèi)，我們經(jīng)歷了消費(fèi)的變革，在這個(gè)變革中，中產(chǎn)階級(jí)希望得到一種溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變。

　　消費(fèi)從低端到中端、高端發(fā)展，這是發(fā)展的緩慢過程。整個(gè)消費(fèi)不是簡單的，而是高層次、有質(zhì)量、有內(nèi)涵。消費(fèi)形態(tài)轉(zhuǎn)變成服務(wù)型，不只是買房、買車，更多的是向服務(wù)型，我要享受、度假、休假、體驗(yàn)，享受一切生活便捷。

　　消費(fèi)方式由線下向線上融合發(fā)展，我們知道互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)整個(gè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)促進(jìn)非常大，我們有53%的網(wǎng)民，更多的是8億網(wǎng)民，特別是移動(dòng)消費(fèi)，肯定是線下向線上發(fā)展。消費(fèi)行為從簡單的模仿、體驗(yàn)、物美價(jià)廉、從眾變成特殊的方面。我們可以看到當(dāng)前的居民消費(fèi)已經(jīng)從住宅、買房、買車考慮。

　　我們知道2015年人均住房面積，城市內(nèi)大概是35.8平米，農(nóng)村49.3平米，老百姓每100戶人家有31戶有車。2015年居住、交通包括效應(yīng)的變化超過了全年消費(fèi)的53.4%，所有消費(fèi)中，這個(gè)占很重要的部分。我們的消費(fèi)從現(xiàn)在從眾型到個(gè)性化消費(fèi)，人均購買通訊工具，收集、iPad人均消費(fèi)183元，數(shù)字相當(dāng)大。消費(fèi)市場是這樣的構(gòu)成存在。消費(fèi)升級(jí)下，我們對(duì)市場要求，我們做什么，一要滿足精神需求，小眾走向大眾，不再是簡單追求的不再是財(cái)富地位，更多的是細(xì)節(jié)。

　　我們愿意為產(chǎn)品支付高消費(fèi)。非生活必需品占比越來越大，關(guān)注人文、人性、人本質(zhì)和消費(fèi)本質(zhì)的回歸，這是我們的標(biāo)準(zhǔn)。想方設(shè)法的體驗(yàn)市場的發(fā)展，我們商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)這樣的市場，就會(huì)得到供給和消費(fèi)的完全配比，使得市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

　　2016觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)于11月23日在香港香格里拉酒店舉行，主題為“中產(chǎn)時(shí)代的商業(yè)潮流”。