一些房企抱著“先拿地再說”心態(tài)參與競地，住宅100%自持后，如何盈利是道難題

　　圖/視覺中國

　　盡管為了避免出現(xiàn)高價地，北京的土地出讓新規(guī)則已經(jīng)做足了各種準(zhǔn)備：限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積，全方位圍追堵截，但仍然難以抵擋房企“100%自持”的拿地?zé)崆椤?/p>

　　表面上入不敷出的經(jīng)營模式，房企如何“解題”?這些肩負(fù)著穩(wěn)定市場重任的“限房價、競地價”地塊對于未來市場的影響究竟有多大?這成為近期業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注的話題。

　　1 限不住的搶地?zé)崆?/p>

　　備受關(guān)注的北京首批4宗“限房價、競地價”試點(diǎn)地塊，在近期鳴鑼開拍。盡管受讓條件更加“苛刻”，但仍然無法阻擋房企在京拿地的熱情。連續(xù)兩日內(nèi)，包括萬科、恒大、碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、綠地、遠(yuǎn)洋等20多家知名房企到場參與圍獵。

　　更為戲劇化的一幕是，4宗地塊在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，都在極短的舉牌時間內(nèi)便觸頂總價，隨后轉(zhuǎn)入自持商品住房面積競拍，參與各個地塊競拍的房企不約而同地把投報自持比例提至100%。這意味著，未來這些地塊建設(shè)的項(xiàng)目將不會對外出售，而是由開發(fā)商持有并對外出租。

　　連續(xù)兩天的激烈拼搶，僅有海淀永豐20號地塊被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元，并以“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”的代價收入囊中,而另外三地塊的出讓結(jié)果仍然“懸而未決”。根據(jù)出讓規(guī)則，它們需要轉(zhuǎn)入標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。按照官方的解釋：當(dāng)投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。競買人要在現(xiàn)場競投日后的第10個工作日遞交投報的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進(jìn)行評分后，最終確定競得人。

　　不少業(yè)內(nèi)人士都指出，面對北京“史上最嚴(yán)”的土地調(diào)控政策，房企依舊“搶地”并不難理解。

　　“開發(fā)商的邏輯是，首先在北京得有項(xiàng)目，要有項(xiàng)目就必須得拿地。”亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，對房企而言，不管是業(yè)務(wù)布局，還是標(biāo)桿項(xiàng)目的輻射效應(yīng)，都需要在北京占據(jù)一席之地。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士則坦言，北京地價高、競爭激烈是不爭的事實(shí)，但從長遠(yuǎn)看來，北京的房地產(chǎn)市場無論從供需關(guān)系，還是財(cái)富聚集效應(yīng)來看，都相對穩(wěn)妥。所以對房企而言，先拿到地再說。

　　2 “房東”困惑REITs非“解藥”?

　　根據(jù)上述四宗地塊的限制條件，中原地產(chǎn)分析師張大偉幫記者算了一筆賬：這四宗地塊規(guī)劃建筑面積合計(jì)62萬平方米，成交金額203.35億。其中，50.39萬平方米的住宅全部由開發(fā)商持有。如果按照平均60平方米的單套面積計(jì)算，預(yù)計(jì)將建成8400套出租房，按照3%-4%的租金收益計(jì)算，長久租賃權(quán)價值預(yù)計(jì)為3萬-4萬元/平方米，額外可能產(chǎn)生價值的只有配套商業(yè)+地下車位等�！暗�變現(xiàn)難度極大。或許會通過基金上市或者長期使用權(quán)出讓，但可能都會面臨政策難題�！睆埓髠ミM(jìn)一步指出，綜合考慮各種因素，這四宗地賺錢的可能性極小。

　　開發(fā)商自持100%的住宅面積，這意味著傳統(tǒng)以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產(chǎn)開發(fā)商，角色轉(zhuǎn)向了“房東”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，事實(shí)上，很多房企對租賃市場的走向還沒有看得很清晰，因?yàn)樽赓U市場盈利模式的不清晰;而房企對拿地以后如何操作，其實(shí)也比較困惑。

　　“先把地拿到手，再慢慢尋找騰挪辦法，以時間換空間;還可以通過嫁接第三方資源實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新合作�！绷硪晃粯I(yè)內(nèi)人士如是說。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，持有型物業(yè)可以做抵押套現(xiàn)，本身可以盤活解決企業(yè)投資壓力，而且現(xiàn)在很多已經(jīng)在試行的持有型項(xiàng)目都爭取了稅收減免政策，這部分政策補(bǔ)貼也可以對沖資金壓力。

　　而當(dāng)前業(yè)內(nèi)為“房東”房企支招的盈利模式則聚焦于REITs。在他們看來，未來將這些項(xiàng)目打包成REITs，或許是加快回籠資金，并且有效降低拿地資金風(fēng)險的途徑。

　　一位不愿具名的分析人士則提出了不同意見：“暫且不論政策和市場風(fēng)險，北京的租售比多高，大家都知道。這四宗地就算只按照地價加建安成本，每年的租金回報率頂多到4%，扣除券商和運(yùn)營商的管理費(fèi)，如果再把開發(fā)商的其他合理成本計(jì)算進(jìn)去，收益率還得更低。這樣的REITs，誰買啊?”

　　3 土拍新招是階段性政策?

　　以“限房價、競地價”的方式出讓土地，在北京并非首次，而與9月30日出臺的最新調(diào)控政策初衷一致，其抑制房價過快上漲的決心與措施一直十分堅(jiān)決。然而，對于這些地塊入市給市場帶來的影響，業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)莫衷一是。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，除了傳統(tǒng)的土地出讓模式外，此類土地出讓中增加了自持物業(yè)的要求，體現(xiàn)了土地出讓背后的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的導(dǎo)向。“房企當(dāng)房東了，對于購房者來說，后續(xù)可以有一個緩沖時間，即如果購房壓力大，可以先租住，這也是解決目前高房價的一個問題�！彼�進(jìn)一步指出，對于整個房地產(chǎn)市場來說，相當(dāng)于建立了一個“第四級市場”，以區(qū)別于以往的二級市場(即一手房買賣市場)、三級市場(二手房買賣市場)，顯然具有積極的意義。

　　一個反復(fù)被提起的問題是這類項(xiàng)目的潛在隱患。有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管這種土地出讓方式能在短期內(nèi)起到抑制高房價、高地價的目的，但由于提前對入市房價進(jìn)行了嚴(yán)格控制，與周邊項(xiàng)目售價形成較大差距，開發(fā)商利潤被大大壓縮，如果監(jiān)管不到位的話，難免會帶來質(zhì)量問題。

　　對于這些地塊未來建成后對于市場的預(yù)期，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地新政對市場來說將增加大量平價住宅，過去開發(fā)商拿高價地的目的是將來可以建設(shè)成為區(qū)域高端產(chǎn)品，但限價之后使得這一目的不可能實(shí)現(xiàn)，從而在一定程度上穩(wěn)定樓市的發(fā)展。

　　“政府本身是希望增加可售住宅的供應(yīng)量，同時通過限價拉低均價，從而降低預(yù)期。但目前看來，這四塊地都競成100%自持的話，那么先前的目的就沒有達(dá)到�！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士同時指出，這種土地出讓的政策應(yīng)該是階段性的，會根據(jù)企業(yè)競地的情況有所調(diào)整。