這廂，借助上市為企業(yè)快速擴(kuò)張“造血”;那廂，又在四處大肆拿地?cái)U(kuò)充地產(chǎn)版圖。然而，世事變幻無(wú)常，欲大張旗鼓來(lái)開疆辟土的融信中國(guó)上市首年即遭遇最嚴(yán)調(diào)控。對(duì)于資金吃緊的融信中國(guó)而言可謂是雪上加霜，尋求多領(lǐng)域、多渠道融資布局勢(shì)在必行。在眾多融資標(biāo)的中，獲取成本低、資金來(lái)源充足的保險(xiǎn)業(yè)獲得融信中國(guó)青睞。然而，在保險(xiǎn)業(yè)“找錢”并非易事，不僅要熬過盈利周期，資金運(yùn)用也要隨時(shí)向監(jiān)管打報(bào)告。

　　緊急布局保險(xiǎn)業(yè)

　　12月5日，融信中國(guó)再度披露該公司參投保險(xiǎn)業(yè)務(wù)最新進(jìn)展。公告顯示，就先前全資附屬公司融信投資與京東方科技、平潭國(guó)有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極就成立合營(yíng)保險(xiǎn)公司一事，現(xiàn)京東方科技將其于首份發(fā)起人協(xié)議下的權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)讓予其全資附屬公司京東方顯示技術(shù)。

　　從今年4月京東方對(duì)外披露的公告中便可得知，上述五家公司聯(lián)合成立的保險(xiǎn)公司名為國(guó)祥人壽保險(xiǎn)股份有限公司，注冊(cè)地在福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，運(yùn)營(yíng)總部所在地為北京。國(guó)祥人壽的注冊(cè)資本金為20億元，上述五家股東分別出資4億元，各占20%的持股比例。

　　地產(chǎn)大佬跟風(fēng)闖入保險(xiǎn)業(yè)并不鮮見。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中，有40余家保險(xiǎn)公司股東的主營(yíng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)相關(guān)，占比超兩成。

　　最新案例則是中天城投(000540,股吧)以20億元競(jìng)拍獲得清華控股有限公司持有的中融人壽保險(xiǎn)股份有限公司1億股股份，以持股51%成為中融人壽控股股東。而恒大、萬(wàn)達(dá)等龍頭企業(yè)則在更早布局保險(xiǎn)業(yè)，去年恒大以39.39億元競(jìng)得中新大東方人壽保險(xiǎn)公司50%股權(quán)，并更名為恒大人壽;今年，萬(wàn)達(dá)也加碼百年人壽股權(quán)，如愿成為第一大股東。

　　永誠(chéng)財(cái)險(xiǎn)資產(chǎn)管理中心風(fēng)控助理吳杰表示，由于保險(xiǎn)公司的保費(fèi)收入獲取成本相對(duì)于發(fā)行信托、券商資管計(jì)劃產(chǎn)品融資成本要低，對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說，通過成立壽險(xiǎn)公司來(lái)低成本獲得穩(wěn)定長(zhǎng)期資金成為一大動(dòng)力，能獲得保險(xiǎn)公司反哺效應(yīng)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)商希望以此能夠使得一些資本投入不再依賴傳統(tǒng)的土地開發(fā)，房企投資保險(xiǎn)公司，是地產(chǎn)行業(yè)金融化的發(fā)展趨勢(shì)。

　　上市一年資金吃緊

　　背靠今年房地產(chǎn)走勢(shì)和大的投資環(huán)境，融信中國(guó)一頭砸進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)讓人心生疑惑，更是有不少人士將投身保險(xiǎn)市場(chǎng)與其在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)聯(lián)系起來(lái)。業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，上市頭一年，融信渴望拿出一個(gè)漂亮成績(jī)單的愿望不難理解，但由于年內(nèi)拿地動(dòng)作激進(jìn)，過多高價(jià)地也讓公司資金鏈接受嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，融信在福建、上海、杭州、鄭州等城市頻頻出手，斬獲多塊區(qū)域內(nèi)的高價(jià)地塊，并常常創(chuàng)下單價(jià)或總價(jià)的紀(jì)錄。

　　中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的一個(gè)房企“拿地與銷售額比”(計(jì)算拿地資金相當(dāng)于幾個(gè)月銷售額)數(shù)據(jù)顯示，融信中國(guó)該項(xiàng)指數(shù)排在所有房企的首位。融信中國(guó)在今年前10月拿地達(dá)到16塊，總金額達(dá)405.5億元，但融信銷售額截至10月底僅為132.2億元，拿地銷售比達(dá)18.4。這也就意味著，前10個(gè)月拿地支出超過了近一年半的銷售收入。

　　中原地產(chǎn)首席研究員張大偉認(rèn)為，通常該數(shù)據(jù)能夠保持在6以內(nèi)屬安全范圍，超過12說明拿地節(jié)奏較為激進(jìn)。融信、信達(dá)等部分銷售額只有200億元左右的企業(yè)，在樓市調(diào)控后，未來(lái)壓力將巨大。

　　實(shí)際上，多塊超高溢價(jià)項(xiàng)目已讓融信中國(guó)感受到壓力。最新消息顯示，該公司在今年8月取得的總價(jià)超110億元、溢價(jià)率139%，可售部分的樓面價(jià)達(dá)14萬(wàn)元/平方米的上海靜安高價(jià)地也宣布引入萬(wàn)科聯(lián)合開發(fā)，萬(wàn)科占有該項(xiàng)目49%的權(quán)益。

　　除了合作開發(fā)、上市融資來(lái)減輕資金鏈壓力外，融信中國(guó)通過銀行借款、債券融資等渠道籌錢，如該公司上市以來(lái)，除銀行借款之外，合計(jì)增加包括公司償債和私人公司債在內(nèi)的各類間接融資超過100億元。本輪融信參投險(xiǎn)資業(yè)務(wù)，也是融信進(jìn)一步打通融資渠道的新手段。

　　但融信的債務(wù)組成中，高成本的信托融資占比高達(dá)88.3%。受高信托融資的高成本影響，有息負(fù)債的平均借貸成本約為10.47%。高于一般品牌房企的資金成本，也被資本市場(chǎng)解讀為高風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。

　　“找錢”愿景如愿并不易

　　毋庸置疑，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍保險(xiǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)的一大風(fēng)口。但是融信中國(guó)距離真正拿到保險(xiǎn)牌照還很遠(yuǎn)，暫處于表達(dá)意愿階段。作為聯(lián)合發(fā)起人之一，京東方便直言，本交易尚需經(jīng)保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)方能生效,具有不確定性。

　　中華保險(xiǎn)研究所總經(jīng)理郝聯(lián)峰向北京商報(bào)記者表示，由于房地產(chǎn)是高負(fù)債行業(yè)，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的多項(xiàng)調(diào)控政策，有強(qiáng)烈資金需求的房地產(chǎn)公司向銀行貸款受到一些政策約束，常常兼用其他渠道融資。由于保險(xiǎn)公司有籌集公眾資金的功能，且有資金運(yùn)用壓力，導(dǎo)致作為大股東的地產(chǎn)公司有與保險(xiǎn)資金緊密合作的沖動(dòng)。

　　事實(shí)上，為了避免險(xiǎn)企淪為股東的“提款機(jī)”，年初至今，保監(jiān)會(huì)一直在收緊保險(xiǎn)入口的閘門。在股東資質(zhì)要求上，保監(jiān)會(huì)今年8月下發(fā)《保險(xiǎn)公司股權(quán)管理辦法(征求意見稿)》，明確保險(xiǎn)公司股東類型并列出參與條件，如控制類股東符合最近一年年末總資產(chǎn)不低于100億元、凈資產(chǎn)不低于總資產(chǎn)的30%、資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)杠桿率不得顯著高于行業(yè)平均水平等條件。

　　對(duì)于個(gè)別社會(huì)資本進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)后，在經(jīng)營(yíng)中漠視行業(yè)規(guī)矩、無(wú)視金融規(guī)律，將保險(xiǎn)作為低成本的融資工具的現(xiàn)象，保監(jiān)會(huì)也摸底排查。今年11月初，保監(jiān)會(huì)還要求各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查，自查項(xiàng)目中，對(duì)直接和間接投資不動(dòng)產(chǎn)摸底的信息可謂事無(wú)巨細(xì)，如計(jì)劃投資金額、實(shí)際投資金額、資產(chǎn)性質(zhì)、標(biāo)的類型、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、投資方式、初始投資時(shí)間、賬面余額等。