樓市入冬 探底可期

　　2016年進(jìn)入尾聲，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了深度降溫季節(jié)。

　　12月份的數(shù)據(jù)顯示，住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑，二手房市場(chǎng)尤為明顯，議價(jià)空間進(jìn)一步增加；土地市場(chǎng)也告別了高價(jià)地頻出的現(xiàn)象，一二線熱點(diǎn)城市招拍掛市場(chǎng)開(kāi)始回歸低溢價(jià)率、底價(jià)成交甚至土地流標(biāo)的久違現(xiàn)象。

　　不過(guò)，縱觀全年，2016年全國(guó)樓市呈現(xiàn)出了先熱后冷、先揚(yáng)后抑的發(fā)展趨勢(shì)。樓市政策基本也是先松后緊，并從局部收緊走向了全面收緊。

　　今年上半年，在降準(zhǔn)、降息、減稅、信貸放松等一系列利好政策的刺激下，2016年一開(kāi)始全國(guó)重點(diǎn)城市樓市就進(jìn)入了快速升溫狀態(tài)，一線城市尤為突出。最終，樓市在3月達(dá)到高點(diǎn)，北京二手房交易當(dāng)月突破3萬(wàn)套，創(chuàng)下了近三年之最，上海、深圳也是量?jī)r(jià)齊升，漲勢(shì)驚人，樓市出現(xiàn)了今年的首次爆發(fā)。

　　一季度后，前期對(duì)有效需求的大量消耗使得市場(chǎng)后續(xù)開(kāi)始出現(xiàn)乏力。同時(shí)，樓市觸頂引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)政府出手調(diào)控的擔(dān)憂，上海、深圳也相繼出臺(tái)了滬九條、深六條，政策收緊初現(xiàn)端倪，樓市降溫趨勢(shì)顯現(xiàn)。最終，一線城市在二季度開(kāi)始降溫，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，市場(chǎng)心態(tài)也有所冷靜。

　　不過(guò)，以廈門(mén)、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市則在此期間開(kāi)始升溫，房?jī)r(jià)漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢(shì)，合肥、廈門(mén)等地開(kāi)始醞釀新政，局部收緊了樓市政策。

　　就在部分城市局部收緊政策之時(shí)，市場(chǎng)心態(tài)卻發(fā)生了反復(fù)。進(jìn)入二季度，由于擔(dān)心政府調(diào)控，市場(chǎng)心態(tài)原本有所冷靜，房?jī)r(jià)漲幅也在收窄。但是，幾個(gè)月后，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)并未改變，再加上部分城市地王頻出，于是市場(chǎng)心態(tài)開(kāi)始松動(dòng)，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的人們紛紛再次涌入市場(chǎng)，樓市二次爆發(fā)就此形成。

　　及至9月，全國(guó)樓市再次觸頂，北京二手房交易量也在年內(nèi)第二次突破3萬(wàn)套。除北京外，其他重點(diǎn)一二線城市的市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)也再創(chuàng)新高。

　　為穩(wěn)定樓市、降低熱度、平抑房?jī)r(jià)，十一前后，全國(guó)二十余城密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，從限購(gòu)、限貸、土拍供應(yīng)、市場(chǎng)管理等多維度全面收緊了樓市政策，全國(guó)樓市在經(jīng)歷18個(gè)月的增長(zhǎng)周期后，在政策全面收緊的市場(chǎng)背景下，開(kāi)始進(jìn)入新一輪的降溫周期。北京、深圳等在此輪調(diào)控中力度頗大的城市市場(chǎng)交易量明顯下滑，房?jī)r(jià)由漲幅收窄轉(zhuǎn)為回落，調(diào)控政策立竿見(jiàn)影。

　　經(jīng)過(guò)一個(gè)月的調(diào)控后，因政策力度不一，部分城市的調(diào)控效果并未到達(dá)預(yù)期。于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調(diào)控，并將調(diào)控聚焦在了貨幣政策之上。

　　值得一提的是，12月下旬，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，會(huì)議強(qiáng)調(diào)了要抑制房地產(chǎn)泡沫和去杠桿，繼續(xù)透露出貨幣收緊的信號(hào)，并致力于研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

　　在此背景下，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是否會(huì)繼續(xù)加碼，是市場(chǎng)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。本次會(huì)議提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

　　從以往來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，因此經(jīng)常隨著經(jīng)濟(jì)走勢(shì)而出現(xiàn)波動(dòng)。長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長(zhǎng)期制度建設(shè)，房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，意味著要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。因此，在業(yè)界看來(lái)下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

　　具體來(lái)看，一線城市的土地供應(yīng)稀缺，土地價(jià)格越來(lái)越高。以往忙于“拍地、賣(mài)樓”的開(kāi)發(fā)商在這一輪的調(diào)整中將面臨多元化發(fā)展經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。對(duì)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)商很難保持高增長(zhǎng)，單一粗放的“買(mǎi)賣(mài)”模式，需要進(jìn)一步結(jié)合可持續(xù)性“經(jīng)營(yíng)”模式，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，為日后獲取穩(wěn)定的收益做好準(zhǔn)備。這意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)需要降低負(fù)債，并積極提升項(xiàng)目營(yíng)銷管理，真正下好可持續(xù)發(fā)展的“資產(chǎn)管理”這盤(pán)棋。

　　因此2017年上半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的深度調(diào)整期，成交量及價(jià)格都將放緩，2017年下半年市場(chǎng)有望迎來(lái)逐步回暖，具體力度還要看整體經(jīng)濟(jì)的情況。據(jù)此來(lái)看，2017年下半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的分水嶺。