導語：環(huán)境的巨變已然發(fā)生，商業(yè)地產作為房地產行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領域，“變”已是唯一選擇。究竟這個行業(yè)會向哪兒轉?

　　編者按：環(huán)境的巨變已然發(fā)生，商業(yè)地產作為房地產行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領域，“變”已是唯一選擇。究竟這個行業(yè)會向哪兒轉?我們推出“商業(yè)地產透視”系列報道終結篇，和您一起參透商業(yè)地產的玄機。

　　對于房地產行業(yè)來講，這是一個謀“變”的時代。

　　潘石屹：傳統(tǒng)產業(yè)要擁抱互聯(lián)網(wǎng)有一定困難，但是SOHO一定要轉型互聯(lián)網(wǎng)公司。

　　華陽國際設計集團副總裁薛升偉：在目前電商迅猛發(fā)展的情況下，實體商業(yè)面臨著巨大的轉型挑戰(zhàn)。

　　保利地產董事長宋廣菊：社區(qū)是房地產行業(yè)的核心價值所在。回歸客戶關懷，提升服務價值，實現(xiàn)客戶滿足將成為保利地產轉型升級的重要內容。

　　王健林：萬達旗下重要的公司叫商業(yè)地產，我們也要加快轉型。我們明年還會發(fā)布我們最新的轉型的報告，怎么轉?究竟這個行業(yè)向哪兒轉?

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　　當外界紛紛探討如何應對房地產“白銀時代”或者下行周期時，中國商業(yè)地產的轉型之聲亦是不絕于耳。無論是為應對外在環(huán)境改變還是滿足自身發(fā)展需求，“變”已是唯一選擇。

　　序幕：群雄入場

　　中國住宅市場從2013年下半年開始便進入緩慢發(fā)展階段，并幾近停滯，行業(yè)已進入下行周期成為主流觀點�；仡櫹愀酆兔绹�發(fā)展歷程，當房地產行業(yè)(以住宅為主)處于下行周期時，商業(yè)地產因為持續(xù)的租金收入和資產的保值增值功能，往往成為緩沖自身發(fā)展困境的重要方式。

　　2010年3月，萬科拿下第一塊商業(yè)用地。2011年，郁亮接手萬科，正式宣布進入商業(yè)地產，并確立三大產品線：購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”及社區(qū)商業(yè)“萬科紅”。在萬科的業(yè)務譜系中，商業(yè)地產業(yè)務正變得越來越重要。保利地產、招商地產等地產商也紛紛宣布進軍商業(yè)地產，龍湖、遠洋地產亦先后加大商業(yè)投入。

　　特別是在第三產業(yè)快速發(fā)展的情況下，服務業(yè)的發(fā)展已成為推動寫字樓發(fā)展的重要因素。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年上半年宏觀經濟數(shù)據(jù)顯示，第三產業(yè)增加值為306739億元，占國內生產總值48.19%，遠超第一、二產業(yè)。商業(yè)地產的前景尚可期待。

　　當商業(yè)地產成為下一個戰(zhàn)場，如何改變戰(zhàn)略戰(zhàn)術贏得勝利，成為眾企業(yè)不得不考慮的問題。

　　第一幕：告別野蠻增長 領頭羊先行一步

　　過去二十幾年，中國房地產行業(yè)以“地”為核心，拿到地就相當于拿到了利潤，商業(yè)地產也是如此。很多商業(yè)地產企業(yè)把自己定位為開發(fā)商，拿地開發(fā)后，多數(shù)都是以“散售”而獲得短期收益的“一錘子買賣”。但這又能持續(xù)多久呢?

　　在去年3月份的一場關于石家莊商業(yè)地產的討論會上，有數(shù)據(jù)顯示，石家莊市內五區(qū)及開發(fā)區(qū)在售的純商業(yè)項目約為41個，待售的44個，總體量約為1932.6萬平米。在這些項目的宣傳推廣當中，追求低總價的拆分散售占了大多數(shù)，超過80%。

　　在優(yōu)質地塊越來越少，競爭者卻越來越多的背景下，那種散售的一錘子買賣無疑是殺雞取卵。在經歷了十幾年的瘋狂增長后，中國商業(yè)地產的存量已經相當可觀，除了部分有先見之明的企業(yè)逐漸擴大自持、開始精耕細作外，很多尤其是二三線城市的企業(yè)依然將自己定位為開發(fā)商，走散售的路子，追逐著短期內的盈利回報。

　　轉型的步伐有早有晚，類似石家莊商業(yè)地產的現(xiàn)象無疑還處于野蠻開發(fā)的階段，萬達購物中心、SOHO寫字樓等明星企業(yè)，在發(fā)展早期同樣經歷過散售的模式，只不過早已紛紛宣布轉型。

　　2012年8月，SOHO中國正式從“開發(fā)-銷售”轉向“開發(fā)-持有”。潘石屹還表示，SOHO中國將持有物業(yè)的比例增至20%。萬達商業(yè)地產在發(fā)展過程中也逐漸減少攤位的“散賣”，加大招商出租比例。

　　即便如此，國際領先的房地產服務公司——美國高力國際表示，中國經濟增速減緩令相當多國內二線城市寫字樓市場供求失衡格局短期難改，未來三年內空置率還將繼續(xù)上升。

　　雖然中國服務業(yè)的占比不斷上升，但向高端服務業(yè)的轉型尚需時日。至于購物中心，中國的雙十一和美國的黑色星期五帶給整個零售業(yè)的震蕩清晰可見，傳統(tǒng)零售業(yè)的萎縮導致購物中心招租愈加困難。

　　告別“開發(fā)商”模式的粗放式增長，適應并學會做好運營商，才是商業(yè)地產企業(yè)真正需要面對的難題。

　　第二幕：八仙過海各顯神通 誰能笑到最后?

　　除了同業(yè)競爭的加劇，商業(yè)地產面臨的另一個威脅就是互聯(lián)網(wǎng)電商的發(fā)展和人們生活工作習慣的改變。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，社會消費品零售總額262394億元，同比名義增長12.0%，實際增長10.9%;全國網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長49.7%。

　　CNNIC最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月，中國網(wǎng)民規(guī)模達6.49億，其中手機網(wǎng)民規(guī)模達5.57億。互聯(lián)網(wǎng)主要應用包括網(wǎng)絡購物、網(wǎng)絡支付、互聯(lián)網(wǎng)理財、旅行預訂等。

　　這意味著，人們將越來越多的從互聯(lián)網(wǎng)和手機獲取相應的產品和服務，而且不僅僅是購物。

　　對于商業(yè)地產來說，以前核心地段、便捷的交通、完善的配套等等的傳統(tǒng)優(yōu)勢正在消失。最近，大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、O2O等等詞匯成了商業(yè)地產企業(yè)口中的常用詞，商業(yè)地產商正在謀求通過創(chuàng)新性的服務確立自己的新優(yōu)勢。許多傳統(tǒng)百貨公司，紛紛投奔互聯(lián)網(wǎng)，如王府井百貨、天虹商場、銀泰百貨等，或打造自己的線上網(wǎng)購平臺，或推出APP軟件，或入住微信公眾號，或與電商巨頭“聯(lián)姻”。

　　拿現(xiàn)在購物中心最為熱衷的名詞O2O來說，某商業(yè)地產集團信息總監(jiān)張海明說，未來的O2O可以是這樣的：“去主題樂園游玩，傳統(tǒng)方式是到現(xiàn)場排隊買票。但有了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，游客想要去玩的時候，預先計劃好多少人去、怎么去、住哪里、怎么玩，然后通過手機預訂好所有的門票、酒店和餐飲。主題樂園將游客所有的訂單信息確認后輸入智能腕帶并郵寄給消費者。消費者可憑借智能腕帶打開酒店房間，驗票快速進場;通過腕帶智能排隊，減少游玩時的等待時間，還可預約游玩項目、與卡通人物進行互動、在終端支付購買禮物。游玩結束后智能退房，獲得制作精美的電子版相冊，腕帶甚至被游客作為紀念品收藏�！�

　　即使轉身自持做起運營商，商業(yè)地產企業(yè)也告別了過去只要將物業(yè)出租，提供一些簡單的物業(yè)服務，就能坐等收租金的美好時代�？蛻粜枨笳�或主動或被動得變得越來越高，他們要求地產商提供更加智能、更加精準的物業(yè)服務，他們更需要地產商幫助自己應對同業(yè)甚至來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的激烈競爭。

　　在商業(yè)地產存量大增、供應過剩的時期，誰能留住客戶，誰才能笑到最后。

　　第三幕：資本與政策互博 誰主沉浮?

　　或許，每一個身處一線的商業(yè)地產企業(yè)都清楚轉型的必要性，只是更多的是深感無奈。商業(yè)地產為資金密集型產業(yè)，前期開發(fā)資金投入大，投資回報周期長，即使發(fā)展遠遠早于中國大陸的香港商業(yè)地產，如今也只能做到租售并舉，才能維持自身發(fā)展。

　　2014年渣打銀行一份關于房地產開發(fā)商的調研報告顯示，房企兩大主流融資渠道——銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達到12.3%，較此前調研的8.7%顯著上升，而信托貸款成本則高達17.6%。

　　房地產企業(yè)面臨巨大的資金需求，出路不過幾條：向下，企業(yè)不斷地擴大規(guī)模，靠貸款、信托和銷售來維持企業(yè)經營;向上，房地產從業(yè)者們從未放棄過對資產證券化道路的嘗試和努力，其中，房地產投資基金產品(REITS)備受關注。

　　2014年5月21日，中信證券“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓，“中信啟航”是國內首個交易所場內房地產投資基金產品。

　　根據(jù)媒體最新消息，暫停近7年的房地產REITs(房地產信托投資基金)有望在今年上半年開啟試點，房地產行業(yè)將迎來直接融資時代。

　　然而，REITs的中國之路依然坎坷。首先便是政策風險。目前，REITs仍缺乏相關法律的支持。無論是亞洲REITs發(fā)展規(guī)模最大的日本還是起步較晚的新加坡、香港，均從法律上對REITs做出了明確的規(guī)定。在沒有政策保障的情況下，中國REITs無疑是“走鋼絲”。

　　其次是稅收障礙。REITs在收到租金后應繳納營業(yè)稅，而分配剩余收益時，發(fā)起人或須繳納剩余收益的營業(yè)稅，將出現(xiàn)“雙重”納稅。世界上最早的REITs出現(xiàn)于上個世紀50年代的美國，美國REITs的快速發(fā)展恰恰源于1986年推出的稅收優(yōu)惠政策。相比之下，香港REITs起步之時，業(yè)內歡呼雀躍吵得沸沸揚揚，卻始終沒有發(fā)展壯大，沒有稅收優(yōu)惠便是重要原因。

　　當然，雖然政策限制因素明顯，我們卻也看到了另一層利好——最愛冒險的資本從未停止過對商業(yè)地產的關注。2014年12月，亞洲地區(qū)最大型的房地產投資信托基金領匯宣布正式進軍國內商業(yè)地產市場，并于11月與萬科簽訂了合作意向書。

　　或許，對于商業(yè)地產來說，一直在等的，不是資本，而是政策。

　　縱觀整個行業(yè)，環(huán)境的巨變已然發(fā)生。商業(yè)地產跑馬圈地的粗放型發(fā)展模式已經過去，深耕細作的時代正在走來。商業(yè)地產作為房地產行業(yè)最具發(fā)展和想象空間的領域，無論是轉型互聯(lián)網(wǎng)公司，還是向運營商的角色蛻變，以及不斷嘗試各種經營手段的創(chuàng)新，留給中國商業(yè)地產商的天地，依舊廣闊。