地產(chǎn)商人是中國富豪榜上非常重要的群體，在他們最風(fēng)光的年份，中國最富有的十個人中七個是開發(fā)商。不過，這種優(yōu)勢正在消減。

　　蟬聯(lián)幾屆內(nèi)地首富的王健林，是至今仍留在財富Top10中的兩個地產(chǎn)商之一。這種成就自然得益于他在最好的周期進(jìn)入房地產(chǎn)。同樣也得益于他的野心、果敢和憂患意識，讓他在大部分同齡人考慮退休問題時，還幾次對自己公司業(yè)務(wù)進(jìn)行大刀闊斧的改革。

　　這些轉(zhuǎn)型發(fā)自他對更有潛力領(lǐng)域的追求，或者說對地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂。最近一次，他賣掉了一些核心的地產(chǎn)資產(chǎn)，其規(guī)模的龐大和出手的價格都出乎旁人意料。

　　王健林的憂慮不無道理。無論是他個人財富，還是他所在企業(yè)乃至行業(yè)，長得太快又太久，都不像是一個可持續(xù)的現(xiàn)象。

　　無論怎樣去解讀其背后因素，首富的沽出都代表了一個信號。

　　(一)

　　這些年，地產(chǎn)財富增長有多快?

　　還是以首富的公司為例，根據(jù)公開資料，萬達(dá)集團(tuán)2016年的總資產(chǎn)高達(dá)7961億元。7年間增加10倍!而福布斯中國富豪榜的數(shù)據(jù)顯示，王健林個人財富十年間從25億元變成2310億元!

　　萬達(dá)的身后，這種增長是集體性的。我們選取了資產(chǎn)規(guī)模超5000億元的地產(chǎn)企業(yè)過去十年的樣本:萬科總資產(chǎn)增長了7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恒大增長超20倍，融創(chuàng)中國，30倍!恒大去年在巨額的資產(chǎn)規(guī)�；�礎(chǔ)上幾乎實現(xiàn)倍增，目前以1.35萬億元名列地產(chǎn)業(yè)榜首。

　　這樣的財富神話看起來離普通人很遠(yuǎn)，其實不然。

　　房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的年代，置身洪流的每一個個體，都有過波瀾壯闊的財富經(jīng)歷。尤其在北上廣深，房屋持有者的資產(chǎn)同一時期也不難獲得和地產(chǎn)商類似的增速，即便是在北京五環(huán)開外的區(qū)域。

　　每個人所在的圈子，或明或暗都有個無形的財富排行榜，站在榜首的，多半是那些擁有更大更多房子的人。

　　讓普通人有明顯感知的，是那些擅長房屋套利的群體。從嗅覺敏銳的溫州炒房團(tuán)開始，精明算計的上海人、快進(jìn)快出的深圳人、財大氣粗的北京人、一夜暴富的河北人，頻繁穿梭在各地樓盤中一擲千金，在中國房屋流通版圖上實現(xiàn)了長達(dá)數(shù)年的財富接力。

　　記者曾經(jīng)采訪過一位溫州人，他2006年開始和幾個親戚從老家到溫州市區(qū)買了幾套房，挖到第一桶金。轉(zhuǎn)赴杭州，兩倍收益到手，殺進(jìn)上海，又是數(shù)倍，此后其兒女在滬定居，自己現(xiàn)在海外養(yǎng)老。

　　相比之下，中國經(jīng)濟(jì)的"高速增長"則顯得遜色許多:據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國國家資產(chǎn)負(fù)債表2015》，2007年-2013年的六年間，中國國家總資產(chǎn)也只是增加了不到2倍。而過去十年中國GDP增長了2.76倍。

　　(二)

　　是什么支撐了地產(chǎn)業(yè)的這種增長?

　　很容易想到的是巨量居住需求。從過去十年全國商品房銷售市場的數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售金額從2.9萬億元增加到11.7萬億元，增幅為4倍。

　　高增長的基本面，當(dāng)然是城市化進(jìn)程和居住條件改善需求。但是短時間里實現(xiàn)這種增長在其他國家很難想象。相比歐美國家不動產(chǎn)市場動輒百年計的發(fā)展歷程，中國市場從1994年房改啟動至今也不過30來年，但京滬深房價已與紐約、倫敦相差無幾。

　　久經(jīng)考驗的地產(chǎn)預(yù)言者任志強(qiáng)先生，素來強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)高速增長是基于居住需求。他直指熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致了房價的快速攀升，但他否認(rèn)貨幣因素有決定性作用，理由是:既然是貨幣因素，為什么飆升主要發(fā)生在一二線城市。

　　任大炮將矛盾集中在供求關(guān)系有著強(qiáng)大的邏輯，錢不會無緣由地涌向局部。但是我們很難否認(rèn)金融在房價中的實際作用可能大于供求基本面，就如同我們時常無法解釋，兩個基本面相差無幾的上市公司在股價表現(xiàn)大相徑庭。

　　其實任何一個有過貸款買房經(jīng)歷的家庭，都很容易理解，銀行杠桿在房價上升階段給其資產(chǎn)增值帶來的巨大效應(yīng)。所以"有房產(chǎn)者"和"無房產(chǎn)者"間的經(jīng)濟(jì)鴻溝在過去多年間被持續(xù)拉大。

　　與居民部門主要通過民間和銀行貸款的杠桿相比，開發(fā)商的融資手段和能力都要更強(qiáng)。全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆在那場著名的演講中透露了一個真相，"中國開發(fā)商普遍的杠桿能夠達(dá)到1:9，擁有好的金融資源的呢，1:50!"

　　(三)

　　過去十年間，無數(shù)中國樓市空頭都被現(xiàn)實鞭撻，為什么今天我們會堅定判斷地產(chǎn)造富時代落幕?

　　第一個顯性動因是金融支持轉(zhuǎn)向。

　　根據(jù)黃奇帆的統(tǒng)計，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，而綁定的資金量卻是整個銀行系統(tǒng)新增貸款接近30%。這個信息被高層認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)脫實就虛、房價過快上漲的重要癥結(jié)。

　　2016年底，中央提出"房子是用來住，不是用來炒的"，就對企圖流向房地產(chǎn)行業(yè)的錢敲響了警鐘。此后的寶能、恒大乃至萬達(dá)等公司在監(jiān)管層面受到的特殊照顧，都清晰地表明了這一點(diǎn)。近期，包括第五次金融工作會議精神在內(nèi)的種種信號表明，中國的金融行業(yè)將告別套利時代，而進(jìn)入一個更側(cè)重服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的新時期。

　　其次，市場集中度上升，巨頭格局相對固定。

　　過去，房地產(chǎn)之所以能夠批量造富，很大程度在于市場高度分散。按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，中國一度有十幾萬家地產(chǎn)商，土地使用權(quán)人很容易就通過開發(fā)過程中的土地增值獲得暴利。

　　然而隨著土地和金融資源上的競爭愈加激烈，大量只有一兩個項目的地產(chǎn)商，很難在活躍城市獲得土地。很多曾經(jīng)的區(qū)域龍頭也備受全國性企業(yè)擠壓，比如上海復(fù)地、河南建業(yè)、廣州合生、南京棲霞等等。

　　市場向寡頭集中的趨勢非常明顯，過去五年開發(fā)前十強(qiáng)企業(yè)市場份額從12%升至19%，一些預(yù)測認(rèn)為未來會達(dá)到50%。今年前五月，他們就包攬了將全國近30%的房屋銷售金額。

　　更重要的是，過去5年時間里，房企前十強(qiáng)名單幾乎沒有發(fā)生變化(萬達(dá)淡出在于主動銷減業(yè)務(wù))。而開發(fā)商要成為新晉百強(qiáng)，也變成了困難的任務(wù)。Old Money的格局已經(jīng)基本形成。

　　立志沖進(jìn)第一陣營的房企，看起來比任何時候都要珍惜"最后的機(jī)會"。今年夏天，旭輝和中梁兩家中型房企的領(lǐng)導(dǎo)人向員工們作出同樣的承諾:未來高管收入過億，中高層過千萬，骨干收入百萬!

　　就那些巨頭而言，增長的天花板也開始隱現(xiàn)。萬科的譚華杰曾認(rèn)為，對一個銷售規(guī)模在2000億的房企而言，市占率增加1-2倍可能已經(jīng)是極限。也許極端的現(xiàn)象是萬億級地產(chǎn)商的出現(xiàn)。不過，這種規(guī)模很難靠單一的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)支撐。

　　第三，資產(chǎn)價格基數(shù)抬高。

　　地產(chǎn)商獲取暴利的重要模式之一是土地升值紅利，不過目前主要城市的地價都行至高位，地產(chǎn)商越來越依靠快速開發(fā)快速銷售來降低財務(wù)和運(yùn)營費(fèi)用，以隨行就市獲得可以預(yù)測的收益，大型企業(yè)的利潤率正在下降趨同于某一標(biāo)準(zhǔn)。

　　對普通的資產(chǎn)擁有者，房屋價格上漲空間與5~-10年前更是不能同日而語。如上文所述，過去十年間，一線城市的市區(qū)房價出現(xiàn)了10倍的增長。而今天，在北京這樣巨大城市的邊緣，房屋單價已經(jīng)達(dá)到3萬元/平方米。

　　2016年全國商品房銷售金額為12萬億元，在城市化的中后期，這個數(shù)字已經(jīng)被大部分房地產(chǎn)界人士認(rèn)為是高位平臺。

　　誰也不會否認(rèn)，這個行業(yè)仍將處于發(fā)展期，新業(yè)務(wù)的催生也會注入更多的活力。但就經(jīng)典的開發(fā)模式而言，房地產(chǎn)批量造富時代正在落下帷幕�？赡苓�有更多社會、政治的因素，導(dǎo)致了這場長達(dá)十年的造富運(yùn)動無法大規(guī)模延續(xù)。

　　或許正因為此，仍然野心勃勃的首富王健林選擇了離開。巧合的是，幾天后飆升的恒大股價將地產(chǎn)商許家印抬上了新晉首富的位置，但看起來，他并不愿意張揚(yáng)。