8月15日，長租公寓品牌自如發(fā)行了房屋租金分期類ABS產(chǎn)品，首期發(fā)行規(guī)模5億元。這也是繼今年初魔方公寓發(fā)行首單公寓行業(yè)ABS之后的業(yè)內(nèi)“第二例”。此前包括世聯(lián)行在內(nèi)，很多長租公寓已嘗試通過定增、市場融資等方式開展融資。

　　據(jù)第三方平臺新榜數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計此前全國各類規(guī)模的28家公寓的融資情況(覆蓋從天使輪、Pre-A輪、A輪、B輪、C輪)，融資總額遠(yuǎn)超25億元。而據(jù)一業(yè)內(nèi)人士透露，雖然部分公寓的融資金融并未公布，但目前或已超過50億元，“光魔方一家已經(jīng)超過30億元”，另外，今年宣布獲得融資的就有樂乎、遇見、未來域、麥家。

　　愈加頻繁的融資，呈現(xiàn)出國內(nèi)長租公寓盈利模式顯著的金融化趨勢。在這背后，長租公寓領(lǐng)域內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，公寓前期投入大，依靠租金差產(chǎn)生的盈利，空間有限，回收周期較長，向資本市場“尋金”是平臺做大的必然路徑。然而是否能夠靠自己運營實現(xiàn)盈利還未可知。

　　長租公寓并不“輕”普遍呈現(xiàn)“低回報率”

　　長期以來長租公寓因為“包租”的運行方式被視為“輕資產(chǎn)”行業(yè)。但實際上，公寓行業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一棟長租公寓大概100~150間房，一個房間算上裝修和家電成本在6萬元左右，整棟成本在600萬~1000萬元。

　　另外，從盈利模式上看，“目前長租公寓利潤主要還是來自‘一進一出’的租金剪刀差。但租金不可能迅速上漲，所以租金差也無法快速提升，導(dǎo)致資本回收周期較長，且收益部分被卡死。”資深投行人士陳國華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，如果再加上物業(yè)管理成本和逐年提升的人工費用，長租公寓其實算是微利行業(yè)。

　　的確，上漲緩慢的租金差，被成本壓縮的服務(wù)費，以及如果“不持有”則很難享受的物業(yè)溢價，并不寬裕的利潤使得國內(nèi)長租公寓普遍呈現(xiàn)“低回報率”的局面。

　　根據(jù)華創(chuàng)證券報告，國內(nèi)長租公寓租金回報率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國8%~10%的水平，部分項目甚至達(dá)不到融資成本的水平，對資本市場的吸引力會減弱。這對于大多仍處燒錢階段的長租公寓運營商而言，可謂是費力不討好的。

　　“的確，長租公寓領(lǐng)域，具備高估值的企業(yè)不多。”陳國華認(rèn)為，長租公寓運營商需要能夠?qū)Τ杀竞唾M用強管控，提高拿房議價能力，同時必須要有能夠快速復(fù)制的模式，利用規(guī)�；瘉矸�?jǐn)偝杀荆�盡快實現(xiàn)盈利，才會獲得資本的青睞和長足的發(fā)展。

　　但實現(xiàn)規(guī)模，更需要錢，長租公寓企業(yè)必須實現(xiàn)金融化，通過金融平臺來解決資金問題。

　　長租公寓尋金路子繁多各類企業(yè)融資成本差距大

　　現(xiàn)在長租公寓有哪些主要融資渠道?國內(nèi)一家不愿具名的品牌長租公寓負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，傳統(tǒng)的包租類的物業(yè)的一項重要資金來源是民間借貸，此外股權(quán)融資也逐漸成為主流，但因為還沒有較好的退出渠道，股權(quán)融資的難度越來越大。

　　高力國際執(zhí)行董事賀志蓉告訴記者，長租公寓的很多資金來源于財富管理公司。來自傳統(tǒng)商業(yè)銀行的資金占比較少，因為大多數(shù)長租公寓運營商沒有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，即沒有抵押物，缺乏信用支撐，平臺租金收益也具有不確定性，銀行批貸很難。

　　“大部分長租公寓企業(yè)因為主體差異和資產(chǎn)質(zhì)地不同，往往只能選擇成本較高的融資方式，風(fēng)險也相對較高，比如消費金融、小貸、互金、P2P、民間借貸等融資方法，整體而言融資渠道較少。”

　　不過也有類似魔方公寓、鏈家自如一類大型企業(yè)，既能取得銀行貸款，甚至獲得銀行提供的租月貼現(xiàn)、租金分期、銷售類分期，此外還能發(fā)行信托產(chǎn)品，進行股權(quán)融資等。據(jù)了解，還有單店做收益權(quán)和股權(quán)眾籌，融資成本在10%左右。

　　此外，中型和大型企業(yè)還可以通過融資租賃和供應(yīng)鏈金融來融資，這些渠道使得企業(yè)的資金成本相對更低。據(jù)了解，魔方公寓的綜合融資成本不超過7%，銀行還會提供相應(yīng)的等比例配款。

　　ABS成新寵最大風(fēng)險仍無解藥?

　　在上述融資渠道之外，今年初“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)行，開啟了公寓行業(yè)的ABS融資。該計劃系以魔方公寓在8個一線、二線城市運營的30處物業(yè)4014間公寓為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，在上交所掛牌發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃。

　　8月15日，“中信證券-自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)行，鏈家自如的這款A(yù)BS產(chǎn)品期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，占比90%，優(yōu)先級票面利率5.39%，共計超過14家機構(gòu)投資者參與。

　　不過，陳國華強調(diào)，ABS是很好的創(chuàng)新項目，但如果沒有長期穩(wěn)定的收益，大部分收益被信托公司和資管公司拿走了，運營方依然很難使成本和收益匹配。

　　實際上，長租公寓發(fā)行ABS的最大風(fēng)險依然是沒有抵押物。

　　ABS是預(yù)期的租約貼現(xiàn)，將應(yīng)收賬款作為固定回報的理財產(chǎn)品，在公募渠道發(fā)行。因而沒有抵押物，收益具有不確定性，均是風(fēng)險。

　　但另一方面，由于長租公寓的現(xiàn)金流豐富，能夠資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品很多，租金、裝修、押金、服務(wù)費等都是能變現(xiàn)的環(huán)節(jié)。

　　因而目前不少企業(yè)，是以成熟項目的未來租金收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，根據(jù)項目的凈現(xiàn)金流進行融資，滿足了存量物業(yè)運營商因無不動產(chǎn)所有權(quán)，而無法通過傳統(tǒng)抵押擔(dān)保獲取資金的尷尬。

　　“整體而言，ABS模式還值得探索，因為其根源是現(xiàn)金流保證，企業(yè)的關(guān)鍵在于證明自己運營能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和回報，而這是需要時間和市場來證明的。”賀志蓉表示。

　　賀志蓉認(rèn)為，資產(chǎn)證券化是長租公寓企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、快速擴張規(guī)模、獲取收益的有效途徑。但目前許多實力較強的運營商入行時間尚短，房間數(shù)和物業(yè)運營時間都尚未滿足發(fā)行ABS等產(chǎn)品的資格。但如果相關(guān)政策變化不大，各類新興創(chuàng)新結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)，會加速行業(yè)金融化，預(yù)計明年就會出現(xiàn)較多的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　的確，“金融化”仍是目前中國長租公寓的主要資金來源，在主要風(fēng)險尚未排解，租金差、運營能力、降低成本的能力等方面無較大提升的情況下，靠自己運營出“金”，仍無期可測。