經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京8月17日訊 　8月17日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。對租購并舉、監(jiān)管平臺建設、承租人利益維護等進行了詳細規(guī)范。

　　根據(jù)《通知》，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

　　在義務教育入學方面，《通知》明確，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，本政策對無房北京戶籍有明顯利好，租賃公租房的可以落戶，另外可以在租房區(qū)域符合條件的情況下享受義務教育。過去政策對于北京戶籍來說，只能選擇在戶籍地或房產(chǎn)地接受義務教育，未來無房北京戶籍家庭接受義務教育的難度降低。

　　“政策要求是租賃房產(chǎn)且穩(wěn)定就業(yè)3年以上，所以這一政策紅利在通知正式文件落地后，還有一定時間。但也有可能出現(xiàn)北京集體戶增加去西城、東城、海淀租房的現(xiàn)象�！睆埓髠ケ硎�，整體看，對北京戶籍無房戶來說，新政策紅利明顯。從入學角度看，新政策對于外地戶籍的政策與之前基本一致，目前很多區(qū)域出臺了6年一個學區(qū)名額的政策，對于非北京戶籍租房戶來說，上學難題依然很大。

　　《通知》的另一大亮點是，北京市住建委將會同相關部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺�！锻ㄖ�》表示，租賃當事人應當根據(jù)出租房屋所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。

　　張大偉指出，從政策角度，有利于幫助租戶提高權益，但影響租金的主要是因為供需結構，而且大部分租賃行為只有一年周期，漲價基本都是在合同到期，所以這一政策對市場的影響相對較小。

　　以下為通知全文：

　　關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知

　　(征求意見稿)

　　為加快發(fā)展本市住房租賃市場，規(guī)范住房租賃管理，推動建立購租并舉的住房制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)、《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(市政府令第231號)等規(guī)定，現(xiàn)通知如下：

　　一、強化住房租賃管理服務，增加租賃住房供應

　　(一)進一步完善住房租賃管理服務體制

　　市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立健全住房租賃管理機構，加強住房租賃市場的監(jiān)督管理和服務。建立住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務，維護其合法權益。

　　市、區(qū)發(fā)展改革、教育、公安、規(guī)劃國土、衛(wèi)生計生、工商等相關部門按照職責分工，做好住房租賃的監(jiān)督管理和公共服務工作。

　　各區(qū)人民政府應當加強對住房租賃市場監(jiān)督管理工作的領導，加強社區(qū)、村基層管理服務站的建設。基層管理服務站應當做好出租住房的日常檢查，發(fā)現(xiàn)違法行為及時報告有關部門。

　　(二)多渠道增加租賃住房供應

　　各區(qū)人民政府應當根據(jù)各區(qū)實際加強租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設用地上按規(guī)劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內無醫(yī)療衛(wèi)生機構的，應當依據(jù)標準和規(guī)劃予以設置。新建租賃住房優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進職住平衡。

　　鼓勵發(fā)展規(guī)�；�、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。

　　(三)加大住房租賃的金融支持

　　鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現(xiàn)等政策措施，引導和支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。

　　繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數(shù)量。主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

　　二、建立住房租賃監(jiān)管平臺，提供便捷公共服務

　　(一)建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺

　　市住房城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。住房租賃監(jiān)管平臺通過鏈接網(wǎng)絡交易平臺，為網(wǎng)絡交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

　　網(wǎng)絡交易平臺應當符合住房租賃監(jiān)管平臺要求，其運營主體可以是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站運營者等。具體要求由市住房城鄉(xiāng)建設部門制定。

　　(二)依托住房租賃監(jiān)管平臺強化服務和監(jiān)管

　　已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務事項時，不再提交其在京有合法穩(wěn)定住所的紙質證明材料。

　　1.承租人符合公共租賃住房貨幣化補貼條件的，可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請租金補貼。

　　2.承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

　　承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)。

　　具體辦法由各區(qū)人民政府結合實際情況制定。

　　3.承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

　　承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

　　4.住房租賃各方市場主體可通過網(wǎng)絡交易平臺對其他相關方進行評價，評價信息在住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄和披露。

　　5.相關部門可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺記錄、累積的市場主體的評價信息和核查結果，為市場主體提供差別化服務、增加服務內容和擴大服務范圍，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。

　　三、明確住房租賃行為規(guī)范，維護當事人合法權益

　　(一)出租人應當為房屋所有權人或者合法使用人，并確保出租住房符合以下條件：

　　1.建筑結構和設備設施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能;

　　2.以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租;

　　3.廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住;

　　4.人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準。

　　出租人承擔出租住房設施設備維修責任，出租住房設施設備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，出租人應當及時維修，但當事人另有約定或者承租人不當使用導致的情形除外。

　　(二)規(guī)范住房租賃合同訂立

　　1.住房租賃當事人應當簽訂書面租賃合同，合同內容應當包括當事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責任等。

　　2.鼓勵當事人使用住房租賃合同示范文本。住房租賃合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設部門會同市工商部門制定。

　　3.鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

　　(三)加強住房租賃登記備案管理

　　1.住房租賃合同訂立后3日內，當事人應當辦理登記備案。登記備案信息發(fā)生變更的，應及時辦理變更備案。

　　2.住房租賃登記備案采取網(wǎng)上備案方式。租賃當事人可以通過任何網(wǎng)絡交易平臺申請辦理住房租賃登記備案，也可以由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門服務窗口、基層管理服務站提供網(wǎng)上登記備案服務。

　　3.住房租賃登記備案信息應當包含出租住房、租賃當事人身份、租期、租金等信息。租賃當事人對其提供信息的真實性、合法性、有效性負責。

　　4.網(wǎng)絡交易平臺應當對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進行核查，核查通過的，如實推送給住房租賃監(jiān)管平臺，住房租賃監(jiān)管平臺予以登記備案。網(wǎng)絡交易平臺可以依托住房租賃監(jiān)管平臺為當事人提供出租住房權屬信息、當事人身份信息等查驗服務。

　　5.基層管理服務站應當定期對出租住房實際居住情況進行抽查，發(fā)現(xiàn)實際居住情況與住房租賃登記備案信息不符的，應當在住房租賃監(jiān)管平臺上予以注記。

　　(四)規(guī)范租金、押金的收取和支付

　　1.租賃當事人應當根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

　　2.出租人應當按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

　　3.出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應當承擔相應舉證責任。

　　(五)保障承租人合法穩(wěn)定居住

　　1.出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。

　　2.出租人在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知承租人，并不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

　　3.出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　4.租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人;繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權。原承租人存在重大違約行為的除外。

　　(六)規(guī)范承租人使用出租住房的行為

　　1.承租人應當遵守有關管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關系人合法權益。由于承租人不當使用行為導致的相應責任由承租人承擔。

　　2.承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外。承租人根據(jù)合同約定轉租、合租的，應當按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉租。

　　(七)加強對住房租賃當事人違法違規(guī)行為的查處

　　租賃當事人違反本通知規(guī)定的，住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄并披露，相關部門依法予以處理。

　　四、加強市場主體監(jiān)管，提升住房租賃服務水平

　　(一)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行為

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)人員應當實名服務。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為當事人提供租賃經(jīng)紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當事人有關事項，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。

　　房屋狀況說明書和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員簽署。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀服務。

　　3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀服務內容和服務標準等合理收取費用。收費前，應當向當事人出具收費清單，列明收費事項、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未予標明的費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反本款規(guī)定的，由價格主管部門依法處罰。

　　4.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當協(xié)助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。

　　(二)促進住房租賃企業(yè)規(guī)范發(fā)展

　　1.住房租賃企業(yè)營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍應當包括“住房租賃經(jīng)營”，并自成立之日起30日內將機構和從業(yè)人員的基本情況等信息報送所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門備案;信息發(fā)生變更的，應當自發(fā)生之日起5日內辦理相應變更備案。

　　2.住房租賃企業(yè)應當承擔出租人責任，建立完善的住房租賃管理流程、服務標準等，確保出租住房符合出租條件并適宜居住。

　　3.住房租賃企業(yè)簽訂住房租賃合同前，應當查驗承租人身份證件，并如實記載相關信息。

　　4.住房租賃企業(yè)以及公共租賃住房和集體建設用地上租賃住房的經(jīng)營主體，應當在住房租賃合同簽訂之日起3日內辦理住房租賃登記備案。租賃合同信息發(fā)生變更的，應及時辦理租賃登記備案變更。

　　(三)加強住房租賃個人信息保護

　　網(wǎng)絡交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)等應當對獲取的租賃當事人相關信息負有保密責任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關信息。

　　(四)加強對網(wǎng)絡交易平臺的監(jiān)管

　　住房城鄉(xiāng)建設部門應當會同相關部門加強對網(wǎng)絡交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡交易平臺不符合相關條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接;涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

　　五、在本市國有土地上依法建設的住房，以及在集體建設用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。公共租賃住房、直管公房的租賃，有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。