■本報記者 王 崢

　　由于供應(yīng)量增加明顯，進(jìn)入2017年以來，北京、上海、深圳的寫字樓空置率全線呈現(xiàn)上升趨勢。與此相對，有越來越多的企業(yè)在選址時傾向于選擇獨(dú)棟辦公，這也在一定程度上拉升了傳統(tǒng)甲級寫字樓的空置率。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，這一趨勢將在2017年下半年進(jìn)一步強(qiáng)化，一線城市的寫字樓空置率再度提升的可能性很大，而企業(yè)獨(dú)棟將繼續(xù)受到廣泛青睞，這一產(chǎn)品的開發(fā)、運(yùn)營很有可能形成行業(yè)的下一個風(fēng)口。

　　企業(yè)選址青睞獨(dú)棟

　　2017年上半年，北京合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的5個新項目完工進(jìn)入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4%至約621萬平方米。受新增供應(yīng)的影響，北京全市寫字樓空置率升至8.6%，半年環(huán)比上升0.6%。

　　2017年下半年，北京寫字樓供應(yīng)量依舊不減。高力國際預(yù)測供應(yīng)增長將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。如此情形同樣出現(xiàn)在上海、深圳這兩大一線城市。

　　除了新項目扎堆入市推高供應(yīng)量，造成京、滬、深三地寫字樓空置率節(jié)節(jié)攀升還有一個重要原因，那就是選址時青睞獨(dú)棟辦公的企業(yè)日益增多，這在客觀上強(qiáng)化了傳統(tǒng)寫字樓的空置。來自一家大型辦公選址互聯(lián)網(wǎng)平臺的數(shù)據(jù)顯示，占據(jù)7月份來電榜TOP10的項目，獨(dú)棟項目占據(jù)7席。

　　據(jù)雍和宮壹中心運(yùn)營方透露，其獨(dú)棟項目新近入市，便有永航科技、游族網(wǎng)絡(luò)、中醫(yī)在線等上市公司及品牌租客的陸續(xù)入駐，信達(dá)資本、華錄百納、今日頭條、機(jī)器人、大國健商等大公司也正在深度接觸，有著良好的入駐意愿，租金也因此一路看漲。而最受這些公司青睞的，恰恰就是雍和宮壹中心的低密度獨(dú)棟辦公優(yōu)勢。

　　下一個風(fēng)口?

　　據(jù)悉，獨(dú)棟辦公興起于國外上世紀(jì)60年代以后，美國硅谷的工作人員發(fā)現(xiàn)，在舒適的環(huán)境中，更能把人的潛力調(diào)動起來。而世界500強(qiáng)企業(yè)，大多都有自己的總部辦公基地。從實(shí)際情況來看，獨(dú)棟辦公樓的舒適度高、綠化面積大、私密性強(qiáng)等特點(diǎn)也受到眾多企業(yè)的一致認(rèn)可。

　　順應(yīng)這一趨勢，近年來其實(shí)已有不少大型開發(fā)商持續(xù)推出獨(dú)棟辦公的寫字樓產(chǎn)品。

　　其中，尤以萬科最為典型。據(jù)了解，萬科目前在北上廣深均有獨(dú)棟辦公產(chǎn)品面世，其中比較廣為人知的有上海萬科七寶國際和深圳萬科公館。

　　萬科之外，恒大、碧桂園、金融街、旭輝等上市房企，也均有不同數(shù)量的獨(dú)棟辦公產(chǎn)品上市。據(jù)悉，在未來的發(fā)展規(guī)劃中，企業(yè)獨(dú)棟均是很多大型房企的重要產(chǎn)品之一。

　　大型房企新開發(fā)的企業(yè)獨(dú)棟，大多位于城市的次核心區(qū)，甚至是遠(yuǎn)郊，因此不可否認(rèn)其在一定程度上制約了需求。

　　可實(shí)際上在城市中心區(qū)域，更有很多存量資產(chǎn)等待盤活，通過“城市更新”的方式獲得新生。尤其是隨著城市功能升級、非核心功能疏散的持續(xù)推進(jìn)，大量低密度的工廠、園區(qū)、廠房、傳統(tǒng)辦公樓等物業(yè)騰退閑置。這些閑置物業(yè)，很多都具備改造成企業(yè)獨(dú)棟辦公樓的良好潛質(zhì)。

　　例如近期入市的雍和宮壹中心，就是一個“城市更新”的典型案例。該項目的前身是航星園的一部分，松石資本在拿到該項目的運(yùn)營權(quán)之后，在硬件上主推5000平方米企業(yè)獨(dú)棟，提供的是低密度花園式辦公環(huán)境;同時，將在地下一層開辟上萬平方米的聯(lián)合辦公空間，并交由專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)管理、運(yùn)營;另外，整個園區(qū)配備管家式服務(wù)，涵蓋餐飲、健身、文化等多個方面。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式很可能將很快形成行業(yè)的一個新風(fēng)口。特別是一線城市正在從資本驅(qū)動的不斷向外圍擴(kuò)張的“外延式增長”，向存量挖潛、更新升級的“內(nèi)涵式增長”轉(zhuǎn)變，下一個十年房地產(chǎn)行業(yè)比拼的是對物業(yè)資產(chǎn)的綜合運(yùn)營能力。