2.7%“潛規(guī)則”能靠市場定價打破嗎

　　一套200萬元的二手房交易，中介服務(wù)費多少錢？政府指導(dǎo)價是4萬元，中介巨頭要5.4萬元，互聯(lián)網(wǎng)則喊2萬元。其中最高的5.4萬元，是按照2.7%的“潛規(guī)則”計算。從明年起，北京的中介服務(wù)費將完全放開，實行市場定價。買房人不禁猜想，多年的“潛規(guī)則”能就此打破么？攪局的低收費又能推而廣之嗎？

　　中介

　　2.7%“潛規(guī)則”始終堅持

　　“165萬元的房子，中介服務(wù)費4.455萬元，一分錢都沒還下來�！闭�理兩個月前的購房票據(jù)時，李楠對于當(dāng)時鏈家經(jīng)紀(jì)人“鐵公雞”的一面還歷歷在目。盡管她好話說盡，甚至假裝要放棄成交，可經(jīng)紀(jì)人依然堅持收取2.7%的中介服務(wù)費，并表示這是全北京通行的政府指導(dǎo)價。

　　“與其說這是政府指導(dǎo)價，不如說通行的‘潛規(guī)則’更合適，因為這個標(biāo)準(zhǔn)是要高于主管部門文件中的規(guī)定的。”一位業(yè)內(nèi)人士直接點評道。他口中的文件，是北京市發(fā)改委于2011年8月發(fā)布的《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》。根據(jù)通知的內(nèi)容，500萬元以下房款的二手房交易，支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金從2.5%下降到2%。除非是少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過10%。

　　不過，自從文件執(zhí)行的當(dāng)月起，這個標(biāo)準(zhǔn)就被中介機(jī)構(gòu)變相提高。首先，絕大多數(shù)交易都被視為特別復(fù)雜的買賣，統(tǒng)一收取2.2%的中介服務(wù)費。同時，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還會向買房人收取0.5%的保障服務(wù)費。很快2.7%的標(biāo)準(zhǔn)就成了通行于樓市的“潛規(guī)則”。

　　“這兩年占據(jù)市場二到四名的中介機(jī)構(gòu)，比如我愛我家、中原地產(chǎn)，平均下來能打折到2%，基本等于規(guī)定的水平。但鏈家依賴于50%的市場占有率，依然維持著2.7%的中介服務(wù)費�！边@位人士表示。

　　攪局者

　　傭金費低于1.5%

　　有競爭就會有變化。2015年開始，隨著互聯(lián)網(wǎng)中介這類“野蠻人”的出現(xiàn)，二手房交易的“湖水”也被攪動得厲害。

　　最先出現(xiàn)的是一家門店沒有的中介機(jī)構(gòu)愛屋吉屋，他們宣布將二手房買賣服務(wù)費下降到1%，接著在新房市場發(fā)展多年的思源地產(chǎn)大舉拓展二手房業(yè)務(wù)，將服務(wù)費下降到1.5%最低的則是搜房網(wǎng)，喊出了0.5%的中介服務(wù)費。

　　一套200萬元的房產(chǎn)交易，新競爭者就比傳統(tǒng)的幾家中介公司，便宜出2萬元到4萬元�！霸谶^去一年中，互聯(lián)網(wǎng)中介的市場占有率明顯提升，尤其是搜房網(wǎng)和愛屋吉屋，依靠著低價模式，幾乎呈現(xiàn)出指數(shù)式的增長，市場占有率分別增加了145倍和179倍�！北本┲性�地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉就告訴記者，盡管互聯(lián)網(wǎng)中介的起步基數(shù)很低，但它們確實在改變著市場。

　　以2015年10月為例，記者查閱到，通過愛屋吉屋成交的二手房達(dá)到445套，位列中介機(jī)構(gòu)的第五名。

　　 傭金

　　一套房抵小賣部1年利潤

　　2.7%的服務(wù)費究竟代表多少？記者以一套普通的200萬元房產(chǎn)為例，一次房屋交易的中介服務(wù)費就是5.4萬元。

　　“這幾乎可以抵得上我一年的利潤了�！甭牭竭@個數(shù)字時，“北漂族”老張長嘆一口氣。老張在南四環(huán)經(jīng)營著一家小賣部。多年前，社區(qū)小賣部在居民眼中很吃香，誰家做飯缺袋鹽、缺兩個雞蛋，都會下樓到小賣部買。但這幾年，隨著大型超市一個接一個地拔地而起，還有網(wǎng)絡(luò)電商的無孔不入，社區(qū)小賣部的生意也越來越難做。

　　“有時候一個上午，才能賺個幾十塊錢，每月三千多元的房租都能壓得我透不過氣來。”老張說，即使以非常樂觀的每月利潤5000元算，5.4萬元的傭金都幾乎抵得上他1年的總利潤。

　　“更何況，這幾年北京的房價不斷上漲，2012年賣160萬元的房子，到今年都已賣到280萬元，一筆交易傭金就隨房價增長了3.2萬元�！鄙踔劣袠I(yè)內(nèi)人士稱，2.7%的服務(wù)費能獲得40%的超額利潤。

　　猜想1 中介費能下降嗎？

　　“如果政府真的允許中介服務(wù)費按市場定價，我希望它能降到2%以下的水平�！崩铋�說。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在采訪中告訴記者，從中介行業(yè)的發(fā)展實際看，放開政府指導(dǎo)價是為了刺激市場的交易，降低各類成本，是提高市場交易效率的一個重要體現(xiàn)。而從物價的層面看，也是希望對沖目前高房價的風(fēng)險。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著市場交易活躍度的增加，收費標(biāo)準(zhǔn)也許會有所降低。

　　猜想2 1%的低收費能持久嗎？

　　不過，對于以“野蠻人”身份進(jìn)入行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)中介公司1%、0.5%的低收費模式能否持久，嚴(yán)躍進(jìn)卻表示并不樂觀�！盎ヂ�(lián)網(wǎng)企業(yè)隨意調(diào)整傭金，打價格戰(zhàn)，其實會招致行業(yè)的抵觸。這也說明此類策略并非獲取競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵，后續(xù)還是需要繼續(xù)進(jìn)行改革。”

　　很多業(yè)內(nèi)專家都向記者提到了在上海起家后北上的愛屋吉屋。就在11月底，愛屋吉屋的市場部負(fù)責(zé)人向媒體表示，將調(diào)整對經(jīng)紀(jì)人的高薪補(bǔ)貼模式，底薪可能從4000多元降到3000多元，傭金提成比例會調(diào)整到行業(yè)水平的1.5倍，這樣，整體上，原先是行業(yè)2倍的收入水平要變?yōu)橄?.5倍看齊。