臨近年底，房企還債和買地儲糧需求倍增，對資金的渴求達(dá)到高點(diǎn)。11月份以來，上市房企密集發(fā)債融資，不少開發(fā)商成功籌得資金。

　　12月13日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行REITs產(chǎn)品——“中聯(lián)前海開源-遠(yuǎn)洋集團(tuán)一號資產(chǎn)支持專項計劃”，產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)32.03億元，這意味著遠(yuǎn)洋集團(tuán)打開了商業(yè)地產(chǎn)REITs融資通道，資產(chǎn)證券化模式實現(xiàn)創(chuàng)新。

　　對此，業(yè)內(nèi)有聲音稱，房企發(fā)債額度上升，是否意味著融資有松動跡象。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，房企雖然密集拋出發(fā)債信息，但計劃、核準(zhǔn)階段的發(fā)債數(shù)量較多，實際發(fā)行量并沒有那么高。同策研究院朱莉莉認(rèn)為，融資松綁和樓市拐點(diǎn)論實屬夸張，2019年底前房地產(chǎn)政策和市場難以松動。

　　40家房企融資達(dá)6050億元

　　《證券日報》記者根據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前11個月，40家典型房企融資總額達(dá)6050億元，且融資成本不斷上行。

　　有房企高管曾向《證券日報》記者表示，有的房企年初制定的買地目標(biāo)可能是1000億元，但最后其實花了不到目標(biāo)投資額的一半，但原計劃全年到期債務(wù)卻增加了，因為要降低負(fù)債，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，才能獲得更高評級，才能融到新錢。

　　過去的一年多，房地產(chǎn)行業(yè)融資非常艱難，不少主管融資的房企高管壓力非常大，這主要體現(xiàn)在原來的很多融資工具都不能再用了，導(dǎo)致公司在融資創(chuàng)新和經(jīng)營層面都要做很多調(diào)整才能適應(yīng)市場變化。

　　“幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒達(dá)到預(yù)期。”上述房企高管表示，這是融資環(huán)境最差的一年，成本上升得也非�？�，現(xiàn)如今，融資成本已經(jīng)從過去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些房企已經(jīng)達(dá)到13%，這對利潤的侵蝕是非常嚴(yán)重的。

　　行業(yè)共識是，目前還看不出融資環(huán)境松動的真實跡象，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入冬了。不過，盡管如此，有些房企今年在創(chuàng)新融資方面取得了很大成就，包括打通了ABS、REITs等證券化融資渠道，其中不乏遠(yuǎn)洋集團(tuán)的身影。

　　遠(yuǎn)洋發(fā)REITs籌資32億元

　　日前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過發(fā)行REITs產(chǎn)品籌資32億元，期限不超過5年(3年存續(xù)期及2年退出期)。產(chǎn)品優(yōu)先級分為A1、A2兩檔，A1檔發(fā)行利率5.5%、A2檔發(fā)行利率6.0%。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，這是通過資產(chǎn)證券化模式實現(xiàn)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新。據(jù)悉，本次產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)位于北京、天津的核心區(qū)位，周邊商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定。同時，入池資產(chǎn)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)在周邊開發(fā)的住宅小區(qū)、寫字樓、公寓等物業(yè)資產(chǎn)形成緊密聯(lián)系的協(xié)同關(guān)系，客戶消費(fèi)意向明確，有效支撐入池資產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績。

　　截至目前，遠(yuǎn)洋持有性物業(yè)規(guī)模已達(dá)到360萬平方米，主要位于北京、上海等核心城市的優(yōu)質(zhì)地段，包括北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、杭州樂堤港等一系列成功的商業(yè)標(biāo)桿項目，并擁有北京遠(yuǎn)洋新光中心、武漢東方境世界觀等一批優(yōu)質(zhì)儲備資產(chǎn)。

　　值得關(guān)注的是，在國內(nèi)公募REITs尚未開放的背景下，本單REITs產(chǎn)品機(jī)制創(chuàng)新，為未來全面參與公募REITs奠定良好基礎(chǔ)。

　　中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示：“本次遠(yuǎn)洋REITs產(chǎn)品在盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的同時，更是遠(yuǎn)洋集團(tuán)后續(xù)長期REITs戰(zhàn)略、特別是未來公募REITs戰(zhàn)略的重要開端。因此，在產(chǎn)品機(jī)制設(shè)計方面，此次REITs產(chǎn)品重點(diǎn)對次級投資人結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品決策機(jī)制、資產(chǎn)運(yùn)營管理模式等方面做了創(chuàng)新安排，從強(qiáng)化產(chǎn)品權(quán)益屬性的角度進(jìn)行了機(jī)制探索�！�

　　上述業(yè)內(nèi)人士稱，基于遠(yuǎn)洋集團(tuán)明確的持有經(jīng)營性物業(yè)戰(zhàn)略，隨著投資物業(yè)體量不斷擴(kuò)大，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正在形成和建立針對商業(yè)地產(chǎn)的“投資、運(yùn)營、增值、退出”的閉合資本運(yùn)作模式。而REITs作為以持有型不動產(chǎn)為投資標(biāo)的的權(quán)益性金融產(chǎn)品，有助于遠(yuǎn)洋集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域搭建完整商業(yè)閉環(huán)，相較于傳統(tǒng)信貸工具，能夠有效提升循環(huán)投資效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑商業(yè)模式閉環(huán)，推動其業(yè)務(wù)模式由銷售型向長期持有運(yùn)營轉(zhuǎn)變。

　　遠(yuǎn)洋方面表示，未來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將不斷深入推進(jìn)“商業(yè)地產(chǎn)+REITs”的業(yè)務(wù)模式升級，持續(xù)發(fā)行一系列以優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。

　　值得關(guān)注的是，更多的房企沒有遠(yuǎn)洋集團(tuán)這樣多元化的融資渠道，這些企業(yè)正一邊搶收業(yè)績實現(xiàn)內(nèi)部輸血，一邊積極拓展新渠道等待外部輸血。

　　朱莉莉認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)向來“晴天送傘，雨天收傘”，主要還是看市場變化，市場下行下，金融機(jī)構(gòu)收緊的趨勢很難改變。而為了不要讓彼時蜜餞成為此時毒藥，房企增強(qiáng)內(nèi)部輸血能力更為有效，如加大營銷力度，加快存量產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)，提高滾動開發(fā)能力等。