“華潤(rùn)前海大廈的寫字樓已經(jīng)建好，可以來(lái)參觀，但是目前還沒(méi)有開始出售，因?yàn)檫�未取得預(yù)售證，預(yù)計(jì)2019年初就能拿到證”，近日，房天下的一位銷售人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者。

　　    華潤(rùn)置地2017年年報(bào)顯示，華潤(rùn)前海中心項(xiàng)目占地6.18萬(wàn)平方米，計(jì)劃于2018年12月份落地，華潤(rùn)置地?fù)碛性擁?xiàng)目50%的權(quán)益。據(jù)記者了解，其中位于前海華潤(rùn)金融中心T201-0078(3)一期的T4棟公寓(悅璽)已經(jīng)于2018年9月開盤，目前房天下報(bào)價(jià)顯示，銷售均價(jià)為9.3萬(wàn)元/平方米。

　　    歷時(shí)5年多，華潤(rùn)前海項(xiàng)目建設(shè)臨近尾聲，即將步入收獲期。但是自2015年華潤(rùn)置地引入寶能系合作開發(fā)后，華潤(rùn)向?qū)毮苻D(zhuǎn)讓50%項(xiàng)目權(quán)益的價(jià)格和寶能的實(shí)際出資情況卻一直備受爭(zhēng)議。

　　    《證券日?qǐng)?bào)》記者近日就寶能實(shí)際出資情況以及華潤(rùn)是否提供融資采訪華潤(rùn)集團(tuán)，華潤(rùn)集團(tuán)表示不予置評(píng)。

　　    2013年拿地背景

　　    時(shí)間軸拉回到2013年。

　　    2013年8月17日，隨著一篇題為《華潤(rùn)109億元前海拿地刷新深圳總價(jià)“地王”紀(jì)錄》的文章刷屏，華潤(rùn)前海項(xiàng)目也拉開帷幕。兩天之后的8月19日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱，以人民幣109億元(約港幣137.01億元)拍賣成功獲得位于深圳市前海T201-0078地塊。華潤(rùn)置地稱，該幅用地將用作發(fā)展綜合商用物業(yè)，公司將以集團(tuán)內(nèi)部資源支付該幅用地之總代價(jià)。

　　圖為T201-0078地塊、T201-0077和T201-0075三宗地所在位置

　　    公開資料顯示，T201-0078地塊位于深圳前海金融峽谷的核心地帶，占地約6.18萬(wàn)平方米，總建筑面積約50.3萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)為每平方米21670元，溢價(jià)率62.2%(掛牌起始價(jià)為67.2億元)，土地使用期限40年。

　　    據(jù)前海管理局公示信息，2013年，與T201-0078地塊同時(shí)出讓的還有T201-0077和T201-0075兩宗地，位于桂灣片區(qū)二單元，土地用途均為商業(yè)性辦公用地。

　　    不同的是，對(duì)于T201-0078宗地的競(jìng)拍，深圳前海政府對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人設(shè)立了更為嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)。

　　    首先，競(jìng)買人須為在香港聯(lián)合交易所上市企業(yè)，2013年6月24日市值不低于400億港元;其次，競(jìng)買人2012年會(huì)計(jì)年度的營(yíng)業(yè)收入須不低于200億元人民幣或等值外幣(另外兩宗地為不低于100億元);最后，競(jìng)買人須在競(jìng)買前，與不少于3家境外的世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)或其控股的一級(jí)子公司簽署入駐該項(xiàng)目的合作意向。

　　    而且，T201-0078宗地的競(jìng)得人，需要在競(jìng)得該宗地一年內(nèi)，在前海合作區(qū)設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的全國(guó)性或區(qū)域性運(yùn)營(yíng)總部，到2015年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入不低于100億元，項(xiàng)目建成后兩年內(nèi)，吸引入駐企業(yè)合并納入前海合作區(qū)統(tǒng)計(jì)核算的年度納稅額不低于10億元。

　　    由于對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人設(shè)置了苛刻的條件，當(dāng)時(shí)T201-0078宗地一度被外界質(zhì)疑是“定向出讓”，最后參與競(jìng)投的也僅有華潤(rùn)置地與世茂房地產(chǎn)兩家公司。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)世茂房地產(chǎn)出價(jià)90.99億元，華潤(rùn)置地的出價(jià)高出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手約20%。

　　    與同時(shí)出售的另外兩宗地相比，華潤(rùn)置地出價(jià)也相對(duì)較高。

　　    在2013年7月份，T201-0077和T201-0075兩宗地被卓越集團(tuán)以123.79億元拿下，這兩塊地的樓面地價(jià)為每平方米16064元。與之相比，華潤(rùn)置地的拿地代價(jià)也高出約35%。

　　    如此高代價(jià)的拿地，是為了什么?

　　    華潤(rùn)置地曾在公告里稱，基于中國(guó)深圳前海之經(jīng)濟(jì)實(shí)力及該幅用地之發(fā)展前景，董事會(huì)相信收購(gòu)事項(xiàng)提供了上佳投資機(jī)會(huì)，將令集團(tuán)策略性地增強(qiáng)在深圳物業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。

　　    轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目50%權(quán)益的

　　    “白”與“黑”

　　    早在華潤(rùn)置地競(jìng)得該地塊之初，就有傳言稱，華潤(rùn)置地早已事先找好了合作方。

　　    2013年8月下旬，華潤(rùn)置地時(shí)任董事長(zhǎng)吳向東在當(dāng)年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，華潤(rùn)前海中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)引進(jìn)合作伙伴，出讓地塊項(xiàng)目一半權(quán)益，但由華潤(rùn)置地操盤，合作伙伴付款多一些。這個(gè)表態(tài)直接否認(rèn)了不久前公告中所說(shuō)的“以集團(tuán)內(nèi)部資源支付該幅用地之總代價(jià)”。

　　    2015年2月份，華潤(rùn)置地按照規(guī)劃方案，申請(qǐng)對(duì)T201-0078地塊進(jìn)行分宗安排，分為4宗。宗地一、宗地二、宗地三的建筑面積分別為13.79萬(wàn)平方米、5萬(wàn)平方米、31.51萬(wàn)平方米，宗地四為地下車庫(kù)和設(shè)備用房，位于宗地一、二、三下層，為上述3宗地塊所共有。

　　    2015年年報(bào)顯示，華潤(rùn)置地向獨(dú)立第三方轉(zhuǎn)讓旗下兩家公司：shineMillionEnterprisesLimited及HilfordInternationalLimited，連同其全資附屬公司希潤(rùn)(深圳)地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱“希潤(rùn)”)及潤(rùn)福(深圳)地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱“潤(rùn)�！�)100%股權(quán)，作價(jià)4.28億港元，華潤(rùn)置地相應(yīng)錄得4.28億港元出售收益。

　　    據(jù)企查查顯示，希潤(rùn)和潤(rùn)福的實(shí)際從事T201-0078(1)和201-0078(2)宗地的寫字樓和酒店項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、房屋租賃，這兩宗地的建筑面積合計(jì)為18.79萬(wàn)平方米，占該宗地建筑面積比例為37.36%。

　　    華潤(rùn)置地同時(shí)推動(dòng)了另一項(xiàng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓行動(dòng)：同年，華潤(rùn)置地通過(guò)向一名獨(dú)立第三方額外發(fā)行1股股份，出售GoodfullEeterpriseLimited(吉富企業(yè)有限公司，注冊(cè)地在香港)，連同其全資附屬公司華潤(rùn)置地前海有限公司(簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)前�！�)之50%股權(quán)。華潤(rùn)置地持有華潤(rùn)前海股權(quán)由100%攤薄至50%，失去絕對(duì)控制權(quán)。

　　    華潤(rùn)前海從事T201-0078(3)和T201-0078(4)宗地上的商業(yè)項(xiàng)目及其他配套物業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。

　　    華潤(rùn)置地在2015年年報(bào)中，進(jìn)一步確認(rèn)該筆交易為視作出售一間附屬公司收益4.25億港元，計(jì)入其他收入及其他收益。

　　    2015年年報(bào)顯示，截至華潤(rùn)置地失去華潤(rùn)前海絕對(duì)控制權(quán)當(dāng)日，華潤(rùn)前海的資產(chǎn)為100.79億港元，負(fù)債為101.89億港元，凈資產(chǎn)為-1.1億港元。

　　    “從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上來(lái)看，出售一家凈資產(chǎn)為-1.1億港元公司50%的股權(quán)，收益達(dá)到4.25億港元，交易完全沒(méi)有問(wèn)題，從審計(jì)的角度來(lái)看，需要核實(shí)這筆交易的商業(yè)實(shí)質(zhì)”，2019年1月4日，一位資深注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　    希潤(rùn)、潤(rùn)福和華潤(rùn)前海50%權(quán)益所對(duì)應(yīng)的建筑面積合計(jì)為34.545萬(wàn)平方米，占該T201-0078宗地總建筑面積比例為68.68%。

　　    直觀來(lái)看，上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使得華潤(rùn)前海項(xiàng)目中68.68%建筑面積的開發(fā)權(quán)益由第三方享有，但是，華潤(rùn)置地2016年和2017年的年報(bào)中卻表示，華潤(rùn)前海項(xiàng)目占地6.18萬(wàn)平方米，公司擁有50%的權(quán)益。

　　    而關(guān)于上述2項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的細(xì)節(jié)，華潤(rùn)置地并未披露。記者據(jù)公開資料查詢，華潤(rùn)置地上述2筆交易的對(duì)手方，大概率是寶能系公司。目前，希潤(rùn)、潤(rùn)福和華潤(rùn)前海3家公司的法定代表人均為寶能系人員，高管中也有寶能系身影。

　　    希潤(rùn)、潤(rùn)福和華潤(rùn)前海3家公司成立之初，法定代表人均為唐勇(現(xiàn)為華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)、法定代表人)。2015年8月份，唐勇從希潤(rùn)和潤(rùn)福退出，寶能系丁書勇和欒歡蓉分別擔(dān)任希潤(rùn)和潤(rùn)福的法定代表人，且分別在2家公司擔(dān)任總經(jīng)理和執(zhí)行董事。

　　    企查查最新資料顯示，丁書勇曾在寶能世紀(jì)有限公司任董事，目前在廣州前海人壽醫(yī)院有限公司(前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司的全資子公司)擔(dān)任法定代表人、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，欒歡蓉在廣州前海人壽醫(yī)院有限公司擔(dān)任監(jiān)事。

　　    2016年1月份，唐勇從華潤(rùn)前海退出，寶能系張保文擔(dān)任華潤(rùn)前海法定代表人、董事長(zhǎng)。同時(shí)進(jìn)入公司的還有寶能系袁惠光、姚亞能，分別任董事和監(jiān)事。企查查最新資料顯示，張保文、袁惠光、姚亞能分別是寶能控股總經(jīng)理、董事、董事。

　　    另外，2016年7月份，在“寶萬(wàn)股權(quán)之爭(zhēng)”進(jìn)入白熱化階段，華潤(rùn)被質(zhì)疑為寶能系舉牌提供融資時(shí)，華潤(rùn)集團(tuán)曾公開回復(fù)稱，寶能系將鉅盛華公司股權(quán)質(zhì)押給華潤(rùn)(深圳)有限公司一事與萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)毫不相關(guān)。2013年華潤(rùn)置地開始與寶能地產(chǎn)商談合作開發(fā)前海項(xiàng)目，并在2015年7月簽署合作協(xié)議。由于寶能的合作款有既定支付節(jié)點(diǎn)，華潤(rùn)置地要求用鉅盛華20%的股權(quán)質(zhì)押作為增信條件，寶能于2015年8月13日支付合作款以后，質(zhì)押解除。

　　    這也幾乎確定了，上述2筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易對(duì)手方為寶能系。

　　    資本騰挪是否涉嫌利益輸送?

　　    雖然華潤(rùn)證明了自己沒(méi)有給寶能系提供融資用于增持萬(wàn)科，但是，華潤(rùn)和寶能關(guān)于前海項(xiàng)目的交易，卻不斷受到關(guān)注和質(zhì)疑。

　　    首先是轉(zhuǎn)讓操作，華潤(rùn)前海項(xiàng)目地塊競(jìng)拍時(shí)，深圳前海政府對(duì)競(jìng)拍人有嚴(yán)苛的要求，顯然，當(dāng)時(shí)的寶能集團(tuán)顯然不符合其要求。華潤(rùn)置地2013年8月份成功競(jìng)買后，2015年就向?qū)毮芟缔D(zhuǎn)讓了項(xiàng)目50%的權(quán)益，并未說(shuō)明這一操作是否符合上述競(jìng)買要求。

　　    萬(wàn)科最大自然人股東劉元生曾于2016年7月4日實(shí)名舉報(bào)，提出5點(diǎn)質(zhì)疑，包括“華潤(rùn)僅是在該塊土地取得成本基礎(chǔ)上略微溢價(jià)后，就將60%多的土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓予寶能系，華潤(rùn)的這等種法是否涉及國(guó)有資產(chǎn)流失，以及向交易對(duì)手輸送利益?”之后其稱“華潤(rùn)置地前海項(xiàng)目交易涉嫌利益輸送”等，均有公開信息和資料可予支持。

　　    有關(guān)人士告訴記者，華潤(rùn)取得的土地開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值龐大，轉(zhuǎn)讓其收益權(quán)應(yīng)經(jīng)過(guò)公開招投標(biāo)程序�！笆欠窠�(jīng)過(guò)這樣的程序是最大疑點(diǎn)。”

　　    據(jù)深圳地產(chǎn)界的人士透露，“華潤(rùn)前海中心地塊的內(nèi)部授權(quán)是100億元，但最終以109億元成交。超授權(quán)拿地本身就即不符合央企作風(fēng)，實(shí)際上超額的部分算在了寶能頭上”，華潤(rùn)方面在拿地之前，事先很可能已與寶能方面商定相關(guān)轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)。事后可查的操作軌跡可佐證這個(gè)推斷：前海土地項(xiàng)目各占50%股權(quán)，其中，寶能方面出資59億元，華潤(rùn)方面出資50億元。

　　    在華潤(rùn)前海項(xiàng)目中，寶能實(shí)際出資多少?是否與50%的權(quán)益相匹配?

　　    一位離職寶能的前中層曾告訴《南方周末》，本來(lái)最初華潤(rùn)和寶能是要各出資50%，聯(lián)合拿地。但最后，寶能實(shí)際上并未出資。據(jù)香港資本市場(chǎng)的消息稱，寶能方面的59億元出資，實(shí)際上全部是華潤(rùn)通過(guò)自身旗下的融資渠道為寶能方面提供。

　　    《證券日?qǐng)?bào)》記者就華潤(rùn)前海項(xiàng)目50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否符合當(dāng)時(shí)行情、轉(zhuǎn)讓流程是否符合公司內(nèi)部流程、以及寶能實(shí)際出資情況、公司是否曾為寶能方面提供籌資等問(wèn)題，與華潤(rùn)集團(tuán)香港總部取得聯(lián)系，但是華潤(rùn)方面表示不予置評(píng)。

　　    據(jù)記者查詢公開資料得知，2013年11月17日，也就是拿下華潤(rùn)置地T201-0078地塊約3個(gè)月后，華潤(rùn)深國(guó)投發(fā)起“華潤(rùn)信托·鼎新108號(hào)深圳寶能地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模為36億元，其中優(yōu)先級(jí)18億元，由合格投資者認(rèn)購(gòu)，劣后級(jí)18億元，由寶能控股以其對(duì)寶能地產(chǎn)的18億元債權(quán)認(rèn)購(gòu)。所募集資金中，2億元用于向?qū)毮艿禺a(chǎn)增資，持有寶能地產(chǎn)18%股權(quán)，用于深圳寶能公館項(xiàng)目開發(fā)建設(shè);16億元用于寶能地產(chǎn)贛州項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

　　    據(jù)華潤(rùn)信托披露，該信托計(jì)劃已經(jīng)于2015年6月份結(jié)束，相關(guān)股權(quán)也已全部轉(zhuǎn)出。

　　    《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱華潤(rùn)集團(tuán)官網(wǎng)得知，其下屬金融機(jī)構(gòu)中，華潤(rùn)資本注冊(cè)于香港，累計(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模破1800億港元，為集團(tuán)綜合基金管理平臺(tái)。香港政府網(wǎng)站顯示，該公司成立于2006年，最初名字為漢威資產(chǎn)管理有限公司，但是據(jù)記者查詢，該公司在2015年5月份曾更名為“華潤(rùn)資本地產(chǎn)基金管理有限公司”，而在2016年8月，即“寶萬(wàn)股權(quán)之爭(zhēng)”中，華潤(rùn)和寶能關(guān)系備受質(zhì)疑之時(shí)，該公司更名為華潤(rùn)資本管理有限公司。

　　    姚振華是否成功“金蟬脫殼”

　　    在華潤(rùn)置地與寶能“項(xiàng)目合作”多年之后，華潤(rùn)置地與寶能系重量級(jí)人物已相繼發(fā)生變動(dòng)。

　　    當(dāng)初主導(dǎo)拿地開發(fā)前海項(xiàng)目的華潤(rùn)置地靈魂人物吳向東已經(jīng)離開華潤(rùn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士，吳向東的下一站是中國(guó)平安，其會(huì)代表中國(guó)平安到華夏幸福擔(dān)任總裁，隨他一同前往的還有華潤(rùn)置地CFO俞健。

　　    2018年12月份，華夏幸福公告稱，聘任俞建為華夏幸福聯(lián)席總裁，分管財(cái)務(wù)及融資等業(yè)務(wù)，但是吳向東未出現(xiàn)在此次人事任命中。

　　    在2015年“寶萬(wàn)股權(quán)之爭(zhēng)”之后，寶能實(shí)控人姚振華聲名大噪。

　　    在經(jīng)歷了監(jiān)管部門處罰和整改質(zhì)疑之后，姚振華不僅從“寶萬(wàn)股權(quán)之爭(zhēng)”中全身而退，而且賺得盆滿缽滿。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2018年，寶能系通過(guò)三次減持萬(wàn)科股份，累計(jì)套現(xiàn)近280億元，獲利至少約50億元。

　　    當(dāng)初以“蛇吞象”的姿勢(shì)要拿下萬(wàn)科的姚振華，最近已離開了這個(gè)他親手建立的地產(chǎn)公司寶能城發(fā)，轉(zhuǎn)而大力布局新能源汽車。

　　    2018年11月初，寶能城發(fā)的股東已經(jīng)由寶能投資和寶源物流變更為姚振華胞弟姚建輝掌舵的寶能地產(chǎn)，當(dāng)初姚振華“三顧茅廬”請(qǐng)來(lái)的地產(chǎn)業(yè)“預(yù)言帝”余英也黯然辭職。

　　    再次回顧“寶萬(wàn)股權(quán)之爭(zhēng)”，對(duì)于寶能系最大的爭(zhēng)議依舊來(lái)自于資金來(lái)源和使用上。寶能購(gòu)買萬(wàn)科股權(quán)的資金，除了一些自有資金外，更多的是通過(guò)萬(wàn)能險(xiǎn)、資管計(jì)劃等方式籌集的資金。

　　    2017年2月份，因?yàn)榍昂Ｈ藟圻`規(guī)使用非自有資金增資和違規(guī)運(yùn)用保險(xiǎn)資金，時(shí)任董事長(zhǎng)姚振華被撤銷前海人壽任職資格，并禁止進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)十年，前海人壽被罰款50萬(wàn)元，其他相關(guān)責(zé)任人亦被處以警告并罰款。

　　    以保險(xiǎn)行業(yè)資深人士來(lái)看，上述處罰只是常規(guī)處罰，也并非如媒體報(bào)道的那樣，屬于“頂格處罰”。

　　    而觀之另外一位保險(xiǎn)行業(yè)的風(fēng)云人物——安邦集團(tuán)的掌舵人吳小暉，兩人的結(jié)局卻是大相徑庭。吳小暉則是被檢察機(jī)關(guān)指控集資詐騙652億元，利用擔(dān)任安邦財(cái)險(xiǎn)副董事長(zhǎng)職務(wù)侵占100億元，最終被判處有期徒刑18年，剝奪政治權(quán)利四年，并處沒(méi)收財(cái)產(chǎn)105億元。

　　    當(dāng)然，兩人所涉及的罪名并不同，也不屬于一個(gè)量級(jí)。

　　    但是，前海人壽當(dāng)初如此明目張膽違規(guī)使用險(xiǎn)資，是如何規(guī)避了監(jiān)管部門的監(jiān)管呢?

　　    有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，或許與已經(jīng)落馬的原保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波有關(guān)。項(xiàng)俊波案已于2018年6月14日在江蘇省常州市中級(jí)人民法院一審，目前項(xiàng)俊波被指控罪名為利用職務(wù)便利為他人提供幫助，并收受賄賂。由于該案未正式宣判，與之相關(guān)的單位和個(gè)人詳情還有待披露。

　　    2018年4月份，寶能集團(tuán)在官網(wǎng)發(fā)出嚴(yán)正聲明，表示項(xiàng)俊波案件與公司沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)，公司亦與項(xiàng)俊波沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。