2月14日，中共中央政治局召開會議，分析研究2016年經(jīng)濟工作，中共中央總書記習近平主持會議。會議明確提到，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

通常而言，這個時點的中央政治局會議都是為即將召開的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，房地產(chǎn)面臨的問題被直接擺上臺面引人關(guān)注。值得一提的是，此次會議明確提到要求推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

會議通稿中，以下兩段話值得高度關(guān)注：

1、要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2、城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，既是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，又是經(jīng)濟發(fā)展的動力。要推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。要增強城市宜居性，引導(dǎo)調(diào)控城市規(guī)模，優(yōu)化城市空間布局……改革城市管理體制。

從上述兩段話來看，國家把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫存的著力點。具體做法是，通過戶籍制度改革，讓農(nóng)民工進城落戶更容易；通過改革公積金制度，把農(nóng)民工、個體戶納入其中；通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購房。

據(jù)媒體報道，河南濮陽成為較早試行這一政策的城市。根據(jù)《濮陽市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進城購房促進住房消費的實施辦法》，從12月3日起，政府對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。相信這種做法，會迅速在全國各地推廣。

很明顯，這一政策實施的重點在三四五線城市，而不是在一二線城市。對于一二線城市，最有效的去庫存方式，還是降首付和“房貸利息抵扣個稅”。

政治局會議對房地產(chǎn)的關(guān)注，對該行業(yè)構(gòu)成重大利好。此次政治局會議主要是為即將召開的“中央經(jīng)濟工作會議”和“中央城市工作會議”定調(diào)。

三四線城市庫存有多高

11月，中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由于其市場后續(xù)需求乏力，提振作用有限。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強指出，從與此前幾個樓市周期相比，樓市高庫存成為阻礙房地產(chǎn)投資增長的主要原因。而房地產(chǎn)開發(fā)投資又與經(jīng)濟走勢有高度的正相關(guān)性。

截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

哪些城市最高

專家說，由于三四五線城市庫存非常高，開發(fā)商仍然非常謹慎，要到明年中，才能出現(xiàn)新開工的持續(xù)好轉(zhuǎn)。

中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一提醒說，一些三四線城市和部分二線城市，由于開發(fā)的過量再加上銷售不暢，庫存量在不斷增加。分析庫存量增加的城市，不能僅看商品房的待售面積，還要看在建規(guī)模；潛在還與已批出去但未動工開發(fā)的土地有關(guān)。因為，在市場銷售不暢的情況下，這些指標都有可能逐步轉(zhuǎn)化為庫存的數(shù)量。

讓農(nóng)民工來買房

此次中央政治局會議明確要求推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，該如何理解？

今年11月，習近平總書記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農(nóng)民工為主體的外來常住人口。

中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民分析說，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會引發(fā)龐大的住房需求。

如何支持農(nóng)民工來買房

《中國住房發(fā)展報告2015—2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平方米)，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。

這還需要一系列配套改革跟進，中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一說，要通過戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。