時間如梭，2015年只剩下最后一天了，抓住啊!否則你明天就再也享受不到2015年的快樂了�；仡欉@一年的樓市跌宕起伏，風(fēng)云變幻，上個月還熱氣高漲、氣球高飛。這個月下旬，隨著中央三大經(jīng)濟會議的召開，樓市就進入了一個全新的階段。之前，在宏觀政策的刺激下，市場格局不斷變化，需求不斷回暖，現(xiàn)在，更應(yīng)該感到放心的是，中國樓市真正進入了理性思考的時代。在此本人根據(jù)自己的思考，參考各個媒體的資料，梳理出本人眼中的2015年十大地產(chǎn)關(guān)鍵詞，僅供參考。

　　一、降房價。

　　在12月21日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，化解房地產(chǎn)庫存被列為2016年中國經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一。這是史無前例的。會議明確提出，將采取包括在需求端落實戶籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化，促進農(nóng)民購房;在供給端鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商適當(dāng)降低房價，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組等政策。同時明確表態(tài)，要取消“過時的限制性措施”。

　　這一次中央經(jīng)濟工作會議鼓勵開發(fā)商降價，并不是試圖用行政手段限制開發(fā)企業(yè)提高房價，而是用引導(dǎo)的方法讓開發(fā)企業(yè)對市場的未來產(chǎn)生合理預(yù)期。這樣的表態(tài)，核心目的是為了避免開發(fā)企業(yè)誤判去庫存的形勢，避免土地市場競爭過于激烈。在執(zhí)行上，具體的政策措施仍然會是市場化的手段。

　　當(dāng)然，企業(yè)作為市場主體，也會有自身的考慮，例如上市公司降價可能帶來盈利下滑、小開發(fā)商降價可能就面臨破產(chǎn)，更不用說降價可能導(dǎo)致群體事件等等。所以，降價不降價，企業(yè)會根據(jù)自身情況來做決定。

　　二、去庫存

　　如何才能消化巨大的庫存，這是2015年上半年的市場“主旋律”。國家統(tǒng)計局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來的商品房庫存持續(xù)上升態(tài)勢出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。5月末商品房待售面積65666萬平方米，較4月末減少15萬平方米，雖然庫存總量在回落，但依然處于高位，壓力尚未減輕。正是因為如此，開發(fā)商在銷售方面下足了功夫，除了降價等常規(guī)手段之外，還想出其他招數(shù)，比如開辟新的銷售渠道包括微信等，以及各種稀奇古怪的營銷活動，其目的就是為了多賣出幾套房。

　　2015年年底，中央連續(xù)強調(diào)去庫存，釋放出強烈的政策信號。要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因此，當(dāng)前中央再提房地產(chǎn)去庫存，加快戶籍改革帶動住房消費，是積極促進行業(yè)健康發(fā)展的做法，未來相關(guān)財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，地方也將加大財政補貼繼續(xù)鼓勵住房消費。

　　三、農(nóng)民工進城

　　農(nóng)民工市民化是去庫存的一條途徑。中央經(jīng)濟工作會議中提出的要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。這一個政策是在試圖抵消人口拐點對房地產(chǎn)市場的負面影響，利用人口紅利繼續(xù)支撐樓市發(fā)展，釋放更多的住房需求。據(jù)統(tǒng)計，中國三、四線城市當(dāng)中約有三四成購房需求是來自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)民，政府如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)(或質(zhì)押)等方面加大政策支持力度，的確能釋放出大量的新增購房需求。

　　但是參照美國次貸危機的教訓(xùn)，不能過度鼓勵支付能力較弱的農(nóng)民購房，否則可能出現(xiàn)還貸困難、不良貸款率上升的現(xiàn)象。

　　四、限購松動

　　調(diào)整限購政策，改變過去過度行政干預(yù)做法，讓原本受到抑制的正常需求得以進入市場，從而擴大市場需求基礎(chǔ)。政府此前出臺限購政策以限制投機性需求，但該政策的副作用就是誤傷了部分剛需。自今年年初以來，各地方政府在去年下半年的松動限購的基礎(chǔ)上，對限購政策做出更大幅度調(diào)整，至此，除了北京、上海、廣州和深圳等一線城市堅持限購?fù)�，其余原本限購的城市基本退出限購�?/p>

　　五、降息降準(zhǔn)

　　2015年2月至10月份，央行不斷降息降準(zhǔn)，可謂是今年樓市的最大利好政策，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至1.5%;而目前，住房消費仍然依賴信貸支持，在連續(xù)降息的作用下，不少處于觀望態(tài)勢的購房者，產(chǎn)生了入市的動力。

　　六、不動產(chǎn)登記

　　3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式落地實施，新版簿冊也于部分城市率先啟用。業(yè)內(nèi)人士分析，不動產(chǎn)登記不僅將使樓市“家底”透明化，與住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅制改革等工作結(jié)合，還將有助于房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)，形成樓市調(diào)控的長效機制。

　　七、轉(zhuǎn)型與合作

　　2015年多家房企都宣布和知名互聯(lián)網(wǎng)公司形成了全面合作，先是5月5日，傳出景瑞與you 正就可能達成的合作在洽談;5月17日，正榮集團宣布和小米科技在智能家居領(lǐng)域合作;5月19日，中國奧園宣布與騰訊等合作打造國內(nèi)基于移動互聯(lián)網(wǎng)的智慧家庭生活服務(wù)O2O平臺“智愛生活”;5月20日，360和華遠地產(chǎn)召開戰(zhàn)略發(fā)布會宣布將聯(lián)手打造智慧社區(qū)，同時方興地產(chǎn)與騰訊宣布共同探索“智慧家”。各家房企似乎都把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)做了稻草，仿佛抓不住就會狗帶。

　　2015年是“互聯(lián)網(wǎng) ”在房地產(chǎn)行業(yè)全面深化的一年。在金融領(lǐng)域，眾多房企發(fā)起眾籌，推出眾籌買房、眾籌投資等不同類型產(chǎn)品;萬達也順勢借助房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品開啟了“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型之門。在營銷方面，萬科與淘寶合作買房。此外，互聯(lián)網(wǎng)還與二手房中介行業(yè)、家裝行業(yè)等實現(xiàn)“聯(lián)姻”，為消費者帶來了新的體驗。在互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產(chǎn)行業(yè)與之融合，是大勢所趨。不管是房地產(chǎn)行業(yè) 互聯(lián)網(wǎng)，還是被互聯(lián)網(wǎng)所“ ”，能夠讓消費者獲得實惠，才是王道。

　　八、市場分化

　　分化是房地產(chǎn)市場越來越明顯的特征。未來的房地產(chǎn)市場，將繼續(xù)分化。一二線城市供不應(yīng)求，三四線城市則以消耗內(nèi)存為主。市場集中度再次提高也將是市場的一大特征。據(jù)分析，百強房企市場份額已達35%，中小房企爛尾、倒閉、破產(chǎn)、被收購的數(shù)量將成倍上升。而從產(chǎn)品角度分析，樓盤也將出現(xiàn)分化，品質(zhì)樓盤開盤熱賣，其他樓盤門可羅雀。同時，城市中心與新區(qū)供求也會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)。分化也也出現(xiàn)在實踐中房地產(chǎn)市場中，石家莊的房地產(chǎn)市場中，已經(jīng)出現(xiàn)冰火兩重天的態(tài)勢。

　　  強者恒強，2015年房地產(chǎn)市場走勢再次驗證了這個說法。一線城市累計上漲了15.1%，二三線城市累計下跌，跌幅在1%左右。不同城市間仍分化明顯，深圳(樓盤)累計上漲33.92%，領(lǐng)漲全國。一線城市及部分住房需求旺盛、財富人群聚集、購買力強，二線重點城市改善型需求釋放明顯，高端項目熱銷，房價上漲過快。而部分庫存偏高的三四線城市由于需求疲軟，房價呈現(xiàn)下降趨勢。未來一段時間內(nèi)，政策還將發(fā)力“去庫存”，并力圖改善三四線城市的市場供需結(jié)構(gòu)。

　　 九、再現(xiàn)地王

　　  最近一次上海(樓盤)土地拍賣會上，中鐵建以總價38億元摘得上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)一幅地塊，溢價率高達219.65%，樓板價為19179元/平方米，已接近地塊周邊在售樓盤均價。自2015年年初以來，包括北上廣深等一線城市以及以南京(樓盤)、杭州(樓盤)等為主的重點城市，土地市場火熱異常，單價、總價等各類“地王”頻現(xiàn)。僅11月下旬，以北上廣為例全國多地紛紛出現(xiàn)了土地出讓大潮，11月24日，北京、廣州、蘇州三大城市你方唱罷我登場，聯(lián)手出讓了26宗土地，拍地總額213億元。供應(yīng)短缺造成的激烈競爭讓北京今年的土地出讓金在11月24日達到1920億元的歷史最高點，超過了去年全年1917億元的紀錄;上海則在11月25日創(chuàng)下了新的單價地王!豐臺地王，2015年豐臺土地市場大爆發(fā)。截止11月19日，豐臺區(qū)共出讓經(jīng)營性土地13塊，獲得土地收益394.7億元。其中北京總價地王前三甲86.25億、85.95億、83.4億和北京單價地王冠軍7.5萬元/平方米均在其中。

　　 十、離職創(chuàng)業(yè)

　　  2015年地產(chǎn)界掀起了一股創(chuàng)業(yè)熱潮，一批重量級職業(yè)經(jīng)理人加入了創(chuàng)業(yè)者的行列，使得這一年的職業(yè)經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)現(xiàn)象變得不同尋常。2015年3月初，萬科高級副總裁毛大慶辭職創(chuàng)立了優(yōu)客工場;此后，接連傳出有重量級職業(yè)經(jīng)理人辭職創(chuàng)業(yè)的消息，如原協(xié)信集團總裁劉愛民、原世茂地產(chǎn)副總裁蔡雪梅等，都開啟了各自的創(chuàng)業(yè)人生。在互聯(lián)網(wǎng) 和創(chuàng)業(yè)大潮的雙輪驅(qū)動下，加上地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入平穩(wěn)發(fā)展時期，這樣的變化或許是一個必然結(jié)果。

　　其他重要的還有很多，不能一一列舉額，比如：樓市新政�；蛘呓小胺康禺a(chǎn)市場調(diào)控長效機制”又叫“房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”。一是2014年3月16日，中央、國務(wù)院出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，其中涉及到房地產(chǎn)“長效機制”�！敖∪�房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。調(diào)整完善住房制度、供應(yīng)體系、土地制度、財稅制度、金融制度、戶籍制度、不動產(chǎn)登記、個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制�！狈康禺a(chǎn)“長效機制”主要包括四類政策工具：住房、土地、財稅、金融。二是2015年4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，再次提到房地產(chǎn)“長效機制”，“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制�！�