過(guò)去的一年里，雖然未能盼來(lái)一線城市限購(gòu)的放松，但是迎來(lái)了一年五次的高密度降息，公積金相關(guān)政策的步步放松，營(yíng)業(yè)稅免征起點(diǎn)從5年調(diào)至2年。 “寬松化”的信貸政策成為貫穿整年的主旋律，房奴們的貸款成本降低了、買家稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也減少了，也同時(shí)刺激著樓市成交出現(xiàn)了一波高峰。不過(guò)，成交熱帶來(lái)的后果就是價(jià)格的再次攀高，豪宅遍地，地王頻出，讓北京樓市的平均成交價(jià)格環(huán)比上漲了9.9%。

到了歲末年初之際，就讓我們用鮮活的數(shù)據(jù)告訴你，過(guò)去這一年樓市發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。

新房

現(xiàn)狀 全年新房漲價(jià)9.9% 五環(huán)內(nèi)漲得最快

歲末年初的“盤點(diǎn)季”，去年一年樓市數(shù)據(jù)終于浮出水面。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在剛剛過(guò)去的2015年，北京樓市表現(xiàn)出持續(xù)性量?jī)r(jià)齊漲的市場(chǎng)特征。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京市新建商品住宅(不含保障房，下稱“新房”)網(wǎng)簽量約為10.44萬(wàn)套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價(jià)格方面，今年北京新房成交均價(jià)為2.72萬(wàn)元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。

與去年下半年業(yè)界預(yù)計(jì)的一樣，2015年還是名副其實(shí)的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出讓金出現(xiàn)大“豐收”，達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的2032億元。

在地王預(yù)期的帶動(dòng)下，樓市成交進(jìn)一步火熱。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)地段來(lái)看，今年北京各環(huán)線新建商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的差異，北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)，2015年五環(huán)外成交面積占比達(dá)90%。成交均價(jià)方面，受供需不均衡以及五環(huán)內(nèi)住宅趨高端化影響，五環(huán)內(nèi)價(jià)格漲勢(shì)較大，2015年三四環(huán)之間以及四五環(huán)之間成交均價(jià)漲幅最大，分別上漲37.6%、46.4%。

針對(duì)北京市住宅新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲的原因，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)記者分析，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入政策寬松期，有效刺激了市場(chǎng)需求釋放。他認(rèn)為，“量漲”的原因主要有以下幾個(gè)方面，首先是金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交；其次，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時(shí)，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量；三是二套房首付貸由原來(lái)的七成首付比例降低為四成，實(shí)際上是降低了客戶購(gòu)買二套房的入市門檻，鼓勵(lì)改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準(zhǔn)意向客戶果斷出手。

隱憂 商品房市場(chǎng)里的剛需產(chǎn)品大幅減少

新房成交量?jī)r(jià)齊升的背后，卻是剛需盤大幅減少的隱憂。根據(jù)中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)顯示，拋去自住型商品房后在300萬(wàn)以下的剛需住宅成交銳減了近3萬(wàn)套。剛需中低價(jià)位項(xiàng)目門檻提高。如今，北京市成交均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平方米，意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品住宅越來(lái)越少。

隨著北京豪宅“五環(huán)化”，剛需不斷受擠壓，剛需門檻從總價(jià)100多萬(wàn)元躍升到200多萬(wàn)。與其他類型相比，2015年銷售金額排行榜中剛需類項(xiàng)目?jī)H占據(jù)兩席，分別為中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島以及華業(yè)東方玫瑰。低總價(jià)、定位準(zhǔn)確、地鐵沿線、周邊區(qū)域成熟是這兩個(gè)項(xiàng)目跑贏其他剛需類項(xiàng)目及自住型商品房的重要因素。

與剛需盤縮水相比，高端類項(xiàng)目占比明顯增加，中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東表示，2015年，新盤市場(chǎng)中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊。豐臺(tái)西局、朝陽(yáng)孫河、朝陽(yáng)東壩等板塊都由以剛需、改善盤為主的區(qū)域搖身一變成為豪宅區(qū)。此外，在2015年銷售金額前十名項(xiàng)目中，像泛海國(guó)際·世家平墅和潤(rùn)澤御府這樣的傳統(tǒng)高端住宅，也表現(xiàn)不俗，占據(jù)著成交榜單的前列。

豪宅

現(xiàn)狀 量?jī)r(jià)齊漲創(chuàng)歷史 均價(jià)近“4萬(wàn)”

在高價(jià)地的倒逼之下，北京房?jī)r(jià)也一路飆漲，無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)紀(jì)錄均被不斷打破。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京實(shí)現(xiàn)成交的10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)，比2014年增加6個(gè)，比2013年增加了14個(gè)，10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪隊(duì)伍在2015年進(jìn)一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價(jià)格為19.6萬(wàn)元/平方米，2014年為14萬(wàn)元/平方米，2013年則為14.8萬(wàn)元/平方米，北京頂豪成交價(jià)格的天花板也得以摸高。

不僅是成交量的上升，劉東介紹，中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年里，總價(jià)在600萬(wàn)到1000萬(wàn)之間的中高端住宅價(jià)格再次刷出新高，平均成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到了39549元/平方米，幾乎突破了4萬(wàn)元的關(guān)口。此外，千萬(wàn)級(jí)別和兩千萬(wàn)級(jí)別的平均成交價(jià)也達(dá)到了56610元/平方米和86069元/平方米。豪宅市場(chǎng)在2015年里迎來(lái)了量?jī)r(jià)的大幅提升。

“從2015年北京純商住宅成交特征中可以看出，中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，2015年單價(jià)30000至60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達(dá)26%，相比去年上升8個(gè)百分點(diǎn)；而單價(jià)60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交1985套，同比增長(zhǎng)60%。

郭毅認(rèn)為，由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升，以及保障房配建對(duì)于住宅部門面積的蠶食，使得大量新項(xiàng)目不得不提升價(jià)格進(jìn)入高端住宅行列，而地王扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多，并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢(shì)，而在這一變化過(guò)程中，高端住宅市場(chǎng)直接連跨數(shù)級(jí)，逐漸進(jìn)入10萬(wàn)元/平方米以上頂豪主導(dǎo)的局面。

“隨著土地市場(chǎng)的稀缺，一線城市的商品房進(jìn)入了豪宅化趨勢(shì)加速期�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉也說(shuō)，從去年開始，北京商品房住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化。

隱憂 今年豪宅銷售壓力將更大

雖然豪宅市場(chǎng)突飛猛進(jìn)，并有不少人將2015年定義為豪宅元年，但需要提醒的是，在豪宅的刺激下，北京土地價(jià)格也是水漲船高。過(guò)高的地價(jià)并沒(méi)有阻止房企孤注一擲拿地王，未來(lái)銷售時(shí)很有可能遇到隱憂。

“當(dāng)面粉比面包貴的時(shí)候，有些房企還自豪地說(shuō)我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕貴的時(shí)候，好多人問(wèn)我怎么辦。我想了很久終于找到了答案，做‘腦白金’。不能以正常的思維邏輯去賣產(chǎn)品�！敝醒雱e墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東感嘆道，以往的地王，從來(lái)沒(méi)有順風(fēng)順?biāo)�過(guò)，多是一波三折，每當(dāng)?shù)赝跻�死的時(shí)候，突然又來(lái)了“救世主”。拿了地王的開發(fā)商在賭博，賭其他開發(fā)商比自己笨，能力比自己低。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示了對(duì)豪宅價(jià)格過(guò)高的擔(dān)心。他指出，前幾年的政策限制致使豪宅的原有庫(kù)存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應(yīng)量巨大；而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價(jià)，與豪宅并不匹配，市場(chǎng)的消化能力有限。因此，2016年豪宅的銷售壓力會(huì)加大。

展望2016

預(yù)計(jì)漲幅放緩 火爆行情料難復(fù)制

伴隨著2015年的成交高峰，去庫(kù)存要求下的2016年北京樓市會(huì)怎么樣尼？胡景暉分析認(rèn)為，即便有去庫(kù)存的要求，但2016年像北京這樣的一線城市全面放開限購(gòu)、限貸的可能性不大。如果一線城市放開限購(gòu)、限貸，會(huì)迅速吸引大量購(gòu)房需求和資金流入，一方面，與特大城市控制人口增長(zhǎng)的任務(wù)相悖，另一方面，對(duì)于樓市本就危機(jī)重重的三線、四線城市來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。因此，他認(rèn)為對(duì)于樓市而言，為了去庫(kù)存，信貸方面對(duì)購(gòu)房人加大支持力度則更可能實(shí)現(xiàn)，比如進(jìn)一步降低首付款比例、進(jìn)一步降低貸款利率、加大貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等。

不過(guò)，胡景暉同時(shí)表示，由于2015年樓市成交已經(jīng)透支了大量的購(gòu)房需求，無(wú)論是從宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、全國(guó)樓市的發(fā)展趨勢(shì)以及北京樓市的狀態(tài)來(lái)講，2016年將很難復(fù)制2015的火爆行情。因此，他預(yù)計(jì)2016年北京樓市交易量或?qū)⒒貧w年度平均交易量，與2015年相比交易量或?qū)⒊霈F(xiàn)10%至20%左右的回落。

價(jià)格方面，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是不是就一定會(huì)下跌呢？樓市會(huì)不會(huì)在高漲之后面臨“崩盤”？地產(chǎn)業(yè)界對(duì)此一直各執(zhí)己見。胡景暉指出，2015年高價(jià)地頻出，使得2016年樓市將迎來(lái)豪宅年，與此同時(shí)，在改善型購(gòu)房需求持續(xù)釋放的情況下，“房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時(shí)，還應(yīng)該看到，目前的購(gòu)房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房?jī)r(jià)大漲的可能性不大。同時(shí)也因?yàn)楣��?yīng)有限，導(dǎo)致價(jià)格“崩盤”的可能性不大，更多是一種危言。

除此之外，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志也表示：“2016年的市場(chǎng)可以說(shuō)還是相當(dāng)復(fù)雜的。”他認(rèn)為，宏觀上，國(guó)家調(diào)控政策已經(jīng)很清晰，去庫(kù)存是第一�！氨本┦袌�(chǎng)分化還在加劇，市場(chǎng)細(xì)分必然是2016年的結(jié)果。房?jī)r(jià)是必然上漲的。但2016年整體成交的數(shù)量不會(huì)有特別向上的動(dòng)力，反而會(huì)有下行的壓力，所以成交量下降和房?jī)r(jià)上漲，這種背離關(guān)系將在2016年表現(xiàn)得很明顯。”陳志如是說(shuō)。 

豪宅

現(xiàn)狀 量?jī)r(jià)齊漲創(chuàng)歷史 均價(jià)近“4萬(wàn)”

在高價(jià)地的倒逼之下，北京房?jī)r(jià)也一路飆漲，無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)紀(jì)錄均被不斷打破。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京實(shí)現(xiàn)成交的10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)，比2014年增加6個(gè)，比2013年增加了14個(gè)，10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪隊(duì)伍在2015年進(jìn)一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價(jià)格為19.6萬(wàn)元/平方米，2014年為14萬(wàn)元/平方米，2013年則為14.8萬(wàn)元/平方米，北京頂豪成交價(jià)格的天花板也得以摸高。

不僅是成交量的上升，劉東介紹，中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年里，總價(jià)在600萬(wàn)到1000萬(wàn)之間的中高端住宅價(jià)格再次刷出新高，平均成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到了39549元/平方米，幾乎突破了4萬(wàn)元的關(guān)口。此外，千萬(wàn)級(jí)別和兩千萬(wàn)級(jí)別的平均成交價(jià)也達(dá)到了56610元/平方米和86069元/平方米。豪宅市場(chǎng)在2015年里迎來(lái)了量?jī)r(jià)的大幅提升。

“從2015年北京純商住宅成交特征中可以看出，中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，2015年單價(jià)30000至60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達(dá)26%，相比去年上升8個(gè)百分點(diǎn)；而單價(jià)60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交1985套，同比增長(zhǎng)60%。

郭毅認(rèn)為，由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升，以及保障房配建對(duì)于住宅部門面積的蠶食，使得大量新項(xiàng)目不得不提升價(jià)格進(jìn)入高端住宅行列，而地王扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多，并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢(shì)，而在這一變化過(guò)程中，高端住宅市場(chǎng)直接連跨數(shù)級(jí)，逐漸進(jìn)入10萬(wàn)元/平方米以上頂豪主導(dǎo)的局面。

“隨著土地市場(chǎng)的稀缺，一線城市的商品房進(jìn)入了豪宅化趨勢(shì)加速期�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉也說(shuō)，從去年開始，北京商品房住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化。

隱憂 今年豪宅銷售壓力將更大

雖然豪宅市場(chǎng)突飛猛進(jìn)，并有不少人將2015年定義為豪宅元年，但需要提醒的是，在豪宅的刺激下，北京土地價(jià)格也是水漲船高。過(guò)高的地價(jià)并沒(méi)有阻止房企孤注一擲拿地王，未來(lái)銷售時(shí)很有可能遇到隱憂。

“當(dāng)面粉比面包貴的時(shí)候，有些房企還自豪地說(shuō)我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕貴的時(shí)候，好多人問(wèn)我怎么辦。我想了很久終于找到了答案，做‘腦白金’。不能以正常的思維邏輯去賣產(chǎn)品�！敝醒雱e墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東感嘆道，以往的地王，從來(lái)沒(méi)有順風(fēng)順?biāo)�過(guò)，多是一波三折，每當(dāng)?shù)赝跻�死的時(shí)候，突然又來(lái)了“救世主”。拿了地王的開發(fā)商在賭博，賭其他開發(fā)商比自己笨，能力比自己低。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示了對(duì)豪宅價(jià)格過(guò)高的擔(dān)心。他指出，前幾年的政策限制致使豪宅的原有庫(kù)存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應(yīng)量巨大；而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價(jià)，與豪宅并不匹配，市場(chǎng)的消化能力有限。因此，2016年豪宅的銷售壓力會(huì)加大。

展望2016

預(yù)計(jì)漲幅放緩 火爆行情料難復(fù)制

伴隨著2015年的成交高峰，去庫(kù)存要求下的2016年北京樓市會(huì)怎么樣尼？胡景暉分析認(rèn)為，即便有去庫(kù)存的要求，但2016年像北京這樣的一線城市全面放開限購(gòu)、限貸的可能性不大。如果一線城市放開限購(gòu)、限貸，會(huì)迅速吸引大量購(gòu)房需求和資金流入，一方面，與特大城市控制人口增長(zhǎng)的任務(wù)相悖，另一方面，對(duì)于樓市本就危機(jī)重重的三線、四線城市來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。因此，他認(rèn)為對(duì)于樓市而言，為了去庫(kù)存，信貸方面對(duì)購(gòu)房人加大支持力度則更可能實(shí)現(xiàn)，比如進(jìn)一步降低首付款比例、進(jìn)一步降低貸款利率、加大貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等。

不過(guò)，胡景暉同時(shí)表示，由于2015年樓市成交已經(jīng)透支了大量的購(gòu)房需求，無(wú)論是從宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、全國(guó)樓市的發(fā)展趨勢(shì)以及北京樓市的狀態(tài)來(lái)講，2016年將很難復(fù)制2015的火爆行情。因此，他預(yù)計(jì)2016年北京樓市交易量或?qū)⒒貧w年度平均交易量，與2015年相比交易量或?qū)⒊霈F(xiàn)10%至20%左右的回落。

價(jià)格方面，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是不是就一定會(huì)下跌呢？樓市會(huì)不會(huì)在高漲之后面臨“崩盤”？地產(chǎn)業(yè)界對(duì)此一直各執(zhí)己見。胡景暉指出，2015年高價(jià)地頻出，使得2016年樓市將迎來(lái)豪宅年，與此同時(shí)，在改善型購(gòu)房需求持續(xù)釋放的情況下，“房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時(shí)，還應(yīng)該看到，目前的購(gòu)房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房?jī)r(jià)大漲的可能性不大。同時(shí)也因?yàn)楣��?yīng)有限，導(dǎo)致價(jià)格“崩盤”的可能性不大，更多是一種危言。

除此之外，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志也表示：“2016年的市場(chǎng)可以說(shuō)還是相當(dāng)復(fù)雜的�！彼�認(rèn)為，宏觀上，國(guó)家調(diào)控政策已經(jīng)很清晰，去庫(kù)存是第一�！氨本┦袌�(chǎng)分化還在加劇，市場(chǎng)細(xì)分必然是2016年的結(jié)果。房?jī)r(jià)是必然上漲的。但2016年整體成交的數(shù)量不會(huì)有特別向上的動(dòng)力，反而會(huì)有下行的壓力，所以成交量下降和房?jī)r(jià)上漲，這種背離關(guān)系將在2016年表現(xiàn)得很明顯�！标愔救缡钦f(shuō)。