摘要：中國樓市正在經(jīng)歷兩年清冷之后的復(fù)蘇，此時，一家在去年迅速躥升的地產(chǎn)中介龍頭，意外地成為眾矢之的。如果說“自己擔(dān)保自己”的P2P模式僅暴露了鏈家理財存在一定風(fēng)險，那么其背后運行多年的短期融資貸款業(yè)務(wù)更是疑點重重。

　　中國樓市正在經(jīng)歷兩年清冷之后的復(fù)蘇，此時，一家在去年迅速躥升的地產(chǎn)中介龍頭，意外地成為眾矢之的。

　　覆蓋17個城市及地區(qū)，3500家門店，5萬余名經(jīng)紀(jì)人，年交易額4000多億元——無論是計算交易額還是員工數(shù)，鏈家都已是中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的企業(yè)之一。但這家巨頭因在上海出售問題房源，陷入了一場公司成立以來的最大危機，輿論質(zhì)疑迅速波及到其去年力推的金融業(yè)務(wù)。

　　事情起因是鏈家將已被法院查封的房產(chǎn)賣給第三方，并為促成交易向客戶提供高息貸款。上海住建委介入調(diào)查，并要求其下線金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理的業(yè)務(wù)。這家一向低調(diào)的中介不得不以公開信回復(fù)：補償客戶，全體自查。

　　上海事件將鏈家近年來耀眼的金融業(yè)務(wù)推向風(fēng)口浪尖。目前還無法判定鏈家上海公司被查屬于門店個案還是系統(tǒng)風(fēng)險，不過隨著事件不斷發(fā)酵，在互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)草莽叢生、監(jiān)管滯后的背景下，鏈家金融暴露在外的風(fēng)險敞口正被逐層撥開。

　　鏈家金融主要有四類業(yè)務(wù)——產(chǎn)權(quán)服務(wù)、資金托管業(yè)務(wù)、銀行按揭服務(wù)和短期融資貸款。其中的短期融資貸款和資金托管業(yè)務(wù)恰好與其目前開設(shè)的鏈家理財(P2P業(yè)務(wù))、理房通這兩大互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品對接。

　　鏈家CFO魏勇此前曾表示未來5年鏈家金融有望為集團(tuán)貢獻(xiàn)50%的收入，其絕大部分來自于這兩類業(yè)務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品對接形成的金融鏈條。

　　但這些業(yè)務(wù)存在的一些違規(guī)動作，正為鏈家野心勃勃的萬億帝國埋下隱患。依托巨量交易巧妙構(gòu)筑金融產(chǎn)業(yè)鏈的背后，其命門終于在一系列事件中浮現(xiàn)在公眾視野中。甚至有人問：鏈家會成為下一個e租寶嗎？

　　自己給自己擔(dān)保的P2P？

　　P2P目前是鏈家金融內(nèi)部發(fā)展最快的核心業(yè)務(wù)。其官網(wǎng)顯示目前項目已涉及總計178.7億投資額。鏈家對外聲稱，其為鏈家首創(chuàng)的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式，線上對接有投資需求的投資人，線下對接房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的借款需求，形成產(chǎn)業(yè)鏈條。

　　這其實是鏈家對早年中介們?yōu)榇楹辖灰讖氖聣|資貸款業(yè)務(wù)的升級。魏勇此前曾在接受界面新聞采訪時說：“贖樓和尾款墊資的服務(wù)我們差不多已經(jīng)做了四五年，最開始的半年是免費墊，主要是為了促成交易，被動地墊。但熟悉之后真正變成一樁生意并開始收費，大概是在三年前�！�

　　但這部分業(yè)務(wù)過去實際長期存在關(guān)聯(lián)擔(dān)保的問題。按照鏈家理財官網(wǎng)介紹，用戶資金由第三方支付平臺“易支付”代為托管，北京中融信設(shè)立擔(dān)保資金池為投資交易提供擔(dān)保。資料顯示，易支付成立于1998年，是北京市政府與中國人民銀行、信息產(chǎn)業(yè)部、國家內(nèi)貿(mào)局等中央部委共同發(fā)起的首都電子商務(wù)工程。

　　而中融信則由北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資設(shè)立，鏈家董事長左暉為該公司法人代表。工商資料顯示，該公司經(jīng)營范圍為合同擔(dān)保，并不包含融資擔(dān)保。而非融資性公司如果出借資金，其實就相當(dāng)于變相發(fā)放貸款。

　　事實上，鏈家過去從事過橋拆借或贖樓等業(yè)務(wù)時，中融信也多有參與——這意味著在鏈家理財上進(jìn)行的所有交易實質(zhì)上均由鏈家自身出面擔(dān)保。更重要的是，P2P行業(yè)野蠻生長多年，企業(yè)背后擔(dān)保資金實力是否雄厚，決定了一旦出現(xiàn)兌付風(fēng)險是否能有人妥善兜底。

　　為了約束此類現(xiàn)象，去年底由銀監(jiān)會下發(fā)的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法(征求意見稿)》第十條第三項明確指出，禁止網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機構(gòu)向出借人提供任何形式的擔(dān)保。劍指近年來屢屢發(fā)生的P2P老板“攜款跑路”事件。

　　鏈家內(nèi)部事實上承認(rèn)和默許這種違規(guī)行為的存在。但魏勇認(rèn)為，鏈家地產(chǎn)和北京中融信從法律實體上來說，屬于兩個不同的法律主體，受不同監(jiān)管要求，資產(chǎn)和負(fù)債都是獨立運作，可以避免風(fēng)險傳導(dǎo)。值得注意的是，上海事件發(fā)酵至今，鏈家并沒有披露能證明平臺獨立運作的信息，作為一家非上市企業(yè)，鏈家也沒有披露這方面信息的義務(wù)。

　　評級機構(gòu)大公國際在去年9月的一次評定中，把鏈家理財平臺列入了黑名單。大公國際認(rèn)為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設(shè)立資金池、債務(wù)人償債能力無法評估、風(fēng)控措施有效性存疑等問題。

　　借款業(yè)務(wù)=資金池？

　　如果說“自己擔(dān)保自己”的P2P模式僅暴露了鏈家理財存在一定風(fēng)險，那么其背后運行多年的短期融資貸款業(yè)務(wù)更是疑點重重。

　　界面新聞拿到的一份“鏈家借款業(yè)務(wù)流程書”顯示，鏈家目前涉及的個人抵押類借款和資金墊付類借款在上海地區(qū)通行2%的月息收費標(biāo)準(zhǔn)，其流程中明確注明“所有借款均指明須申請P2P發(fā)標(biāo)手續(xù)”。這意味著鏈家眼下承接的大部分借款業(yè)務(wù)均會被包裝成P2P產(chǎn)品在線上發(fā)售。

　　一位曾在上海鏈家金融部工作的人士告訴界面新聞記者，其借出資金的業(yè)務(wù)更像是個人對個人的抵押出借，由金融各部門小組負(fù)責(zé)人扮演出借人。據(jù)該人士出具的一份借款確認(rèn)書顯示，一個名叫何艷(化名)的人委托“易支付”將一筆款項支付給借款客戶，而何艷的真實身份為鏈家上海金融部門員工。

　　另據(jù)該人士透露，上海地區(qū)過去一年的金融產(chǎn)品回款實際由一家名為上海和八投資管理有限公司的企業(yè)負(fù)責(zé)收取，直到今年1月1日才轉(zhuǎn)入中融信上海分公司在光大銀行開設(shè)的賬戶。工商資料顯示，和八投資的法人代表林俊權(quán)及監(jiān)事周小龍分別為前德佑地產(chǎn)高管。

　　按照鏈家理財官網(wǎng)易支付作出的資金托管聲明，第三方支付平臺要為投資人和借款人分別設(shè)立賬戶，用于提現(xiàn)投標(biāo)和接收、歸還借款。如果借出款項在投資確認(rèn)前就由鏈家先行以員工個人名義預(yù)支，那么企業(yè)很可能為此備有專門用于收付款的資金池。

　　上述銀監(jiān)會監(jiān)管辦法明確劃出了P2P平臺的四條紅線，除了上面提到的本身不能提供擔(dān)保外，明確P2P平臺不能建資金池，不能非法吸收公眾存款，要明確平臺的中介性質(zhì)(即不能經(jīng)手資金)。

　　如果鏈家是匯總投資款之后再由內(nèi)部員工以個人名義借出，那么回款資金也并未直接進(jìn)入第三方支付平臺，鏈家負(fù)責(zé)收款的亦是其企業(yè)關(guān)聯(lián)公司，這會導(dǎo)致資金在流轉(zhuǎn)的過程中很容易形成隱蔽沉淀，形成資金池。

　　據(jù)了解，鏈家自去年2月底宣布收購德佑地產(chǎn)進(jìn)軍上海后，金融業(yè)務(wù)便隨即展開，但在對應(yīng)的鏈家官網(wǎng)上，并不能看到有關(guān)這家收款公司任何情況。

　　有內(nèi)部人士透露，過去一年在上海每二三十家門店就有上千萬的借款業(yè)務(wù)，盡管并不清楚借出的原始資金來源，但鏈家內(nèi)部從未對借款數(shù)額做上限要求。據(jù)了解，上海鏈家(含德佑)的門店目前已達(dá)到1200家，交易額35.5億元，市場占有率超過20%，相關(guān)借款需求還在進(jìn)一步擴大。

　　此外，上述內(nèi)部人士還稱，由于鏈家金融部門并不需要尋找客戶，在發(fā)生借貸關(guān)系之前的對接均有門店經(jīng)紀(jì)人和其他部門完成，故在鏈家借款收取的1.6%-2%的利息中，有20%-40%需要返還門店作為獎勵。借款人的借款期限是固定的，但其對應(yīng)的P2P產(chǎn)品卻時間不等，最長擁有超過1年的收益期。有分析人士指出，各方收付款之間的差異很容易形成期限錯配，從而產(chǎn)生資金沉淀，有機會賺取利差。

　　關(guān)聯(lián)公司的混同經(jīng)營

　　早在此次上海事件前，鏈家金融的另一項拳頭產(chǎn)品理房通，就曾被質(zhì)疑挪用資金牟利問題。

　　2013年8月，北京理房通支付科技有限公司成立，到2014年7月，該公司成功拿到央行下發(fā)的第五批第三方支付牌照。此后這家公司就成了鏈家金融體系內(nèi)保證交易安全進(jìn)行房款監(jiān)管的專門單位。

　　理房通的優(yōu)勢在于用戶只需要在鏈家門店內(nèi)即可辦理，無須銀行排隊。同時客戶可以通過理房通支付平臺，購買由理房通和嘉實基金合作的貨幣型基金理財產(chǎn)品，通通賺。

　　25日鏈家回應(yīng)媒體稱，客戶資金都存放于銀行的備付金賬戶，旗下理房通無權(quán)挪用。此外，鏈家理財平臺上的資金由第三方機構(gòu)易智付托管，也不由自家理房通托管。

　　按照規(guī)定，第三方支付機構(gòu)代為存管的用戶資金必須存放在銀行的備付金賬戶內(nèi)，其利息收入按規(guī)定歸企業(yè)所有，不過企業(yè)不能擅自挪用。

　　但無權(quán)挪用不代表無法挪用。有金融業(yè)人士指出，按一般慣例，第三方支付公司只需存入一定比例的托管資金，即可保證其當(dāng)年度的支出取用。且一般用戶付款和銀行到賬之間會有一定時間差，這也成了不少第三方支付公司挪用牟利的隱秘通道。

　　而多項業(yè)務(wù)之間的混同經(jīng)營正在加劇這部分風(fēng)險。這家主要從事房款監(jiān)管業(yè)務(wù)的公司實際上和鏈家P2P業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司北京中融信有所關(guān)聯(lián)。工商資料顯示，理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投資咨詢有限公司共同出資成立，后者也是鏈家的子公司之一，并投資成立了鏈家另一項業(yè)務(wù)自如友家。

　　這種彼此關(guān)聯(lián)的混同模式，信息不透明，加劇了利用隱蔽資金池投資甚至挪用的風(fēng)險。

　　此外，鏈家上海在金融業(yè)務(wù)上仍存在一些行業(yè)通病。據(jù)知情人士透露，鏈家過去為了幫助資質(zhì)不足的客戶拿到銀行貸款，涉嫌撮合外部包裝工作為客戶私刻公章，偽造文書來粉飾資質(zhì)，其在上海就委托一家名為上海辰威投資管理有限公司的外部公司從事該業(yè)務(wù)。該人士稱，這部分費用統(tǒng)一由鏈家收取，但并不清楚其與包裝公司之間怎么結(jié)賬。

　　在上海被查事件的持續(xù)發(fā)酵過程中，鏈家高于同行業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)也成為關(guān)注焦點。北京市建委自2011年便明文規(guī)定房產(chǎn)中介費用最高收取標(biāo)準(zhǔn)為2.2%，但鏈家多年來在北京依舊施行其2.7%的收費標(biāo)準(zhǔn)，只不過在鏈家的收費體系里，2.7%的中介費被拆成了兩部分，2.2%的買賣中介費和0.5%的后期保障服務(wù)費。巧合的是，后者的收費依據(jù)，正是指向鏈家的贖樓、尾款墊資等金融類業(yè)務(wù)。這亦是打了一個擦邊球。

　　萬億鏈家野心勃勃，將過往的拆借貸款套上互聯(lián)網(wǎng)金融的外殼之后，利用線下豐厚的交易需求衍生出了由投資到借款、托管到支付的龐大金融鏈條，構(gòu)建出未來在中介業(yè)務(wù)之外的另一個巨大收入引擎。是為左暉標(biāo)榜的鏈家“顛覆”鏈家。

　　面對上海風(fēng)波，左暉在個人朋友圈內(nèi)多次表示，客戶的不滿實際是對鏈家更高的要求，“也許我們有的環(huán)節(jié)沒有做好，但我們一定會變得更好�！�

　　殊不知，上海風(fēng)波已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是客戶滿意度問題，對于暴露出的金融違規(guī)和風(fēng)險問題，這些解釋遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而鏈家的問題代表了中國房地產(chǎn)中介行業(yè)的普遍亂象，“鏈家只是做了其他中介想干又沒干成的事。”在實際的買賣樓市場，各種違規(guī)擔(dān)保、高利貸等情況比比皆是，這也側(cè)面暴露出中國小微、個人金融市場的服務(wù)匱乏。

　　當(dāng)下監(jiān)管層對于互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管日趨嚴(yán)格，對于違規(guī)行為的排查力度也在加大。對于鏈家來說，問題已經(jīng)暴露，如果不正視問題，向公眾和購房者、投資者做出應(yīng)有的解釋和信息披露，這家企業(yè)或許最終真的將自我顛覆。