近期太原市土地市場(chǎng)異常火爆。短短半個(gè)月內(nèi)，太原市區(qū)的幾塊地被高價(jià)競(jìng)拍，5月18日，融創(chuàng)18億余元拿下理工大長(zhǎng)風(fēng)舊校區(qū)儲(chǔ)備地塊，樓面價(jià)達(dá)5432元/平方米，此價(jià)格也一舉成為太原的新晉地王；5月24日，萬科以10.2億元拿下五龍口一商住地，溢價(jià)率30.6%；5月25日山西路橋2.5億元南寒拿地；5月26日，新莊3宗城改土地6.3億元上拍……
　　 公眾不禁發(fā)問，土地成交價(jià)屢創(chuàng)新高，是否會(huì)帶動(dòng)未來房?jī)r(jià)大幅上漲？

①新地王橫空出世

5月18日，融創(chuàng)以總價(jià)18.7億元，拿下太原理工大舊校區(qū)儲(chǔ)備地塊，樓面價(jià)達(dá)5432元/平方米，此價(jià)格也一舉成為太原的新晉地王。
　　 對(duì)于太原購房人而言，融創(chuàng)這家知名房企有些陌生。2015年，融創(chuàng)正式進(jìn)軍太原，分別與尖草坪、萬柏林區(qū)政府簽約了西流城改項(xiàng)目和新莊城改項(xiàng)目。此次競(jìng)拍是融創(chuàng)第三次在太原的“大手筆”，一鳴驚人。
　　 記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)是一家于香港上市的專業(yè)從事住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，正式創(chuàng)建于2003年，快速發(fā)展于中國(guó)樓市的黃金10年，2015年殺入全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名第九。
　　 事后有參與競(jìng)拍的開發(fā)商用“瘋狂”一詞形容當(dāng)天的競(jìng)拍，此次拍賣無疑成為2016年太原上半年土地市場(chǎng)最大的焦點(diǎn)，包括萬科、保利、恒大、融創(chuàng)等知名房企，起價(jià)11.8億元，按照尚未溢價(jià)的情況估算，該地塊的樓面價(jià)為3428.72元/平米，而在今年的太原土地市場(chǎng)中，被喻為“地豪之王”的萬科紫郡項(xiàng)目樓面價(jià)也僅為3731元/平米。面對(duì)如此之高的地價(jià)，各大房企會(huì)加碼多少？
　　 在拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，融創(chuàng)與萬科你來我往互不相讓，在后面的叫價(jià)中，萬科稍顯猶豫，但隨即仍死死咬住融創(chuàng)不放。隨著競(jìng)買價(jià)格的逐漸提升，雙方的報(bào)價(jià)顯得極度謹(jǐn)慎，速度也逐漸放慢。
　　 最終，融創(chuàng)以18億7千60萬將這宗面積接近23萬平方米的地塊收入囊中，終于斷了這場(chǎng)全行業(yè)的惦記。

②“地王”會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？

“地王”橫空出世，勢(shì)必對(duì)周邊項(xiàng)目造成影響，而涉及到購房者切身利益的問題在于“地王”會(huì)不會(huì)使房?jī)r(jià)上漲？其實(shí)，關(guān)于房?jī)r(jià)是否上漲，早已是眾說紛紜�？礉q一方認(rèn)為，從今年恒大、萬科、富力、保利、碧桂園等一線開發(fā)商推出的純新盤來看，高端、中高端項(xiàng)目居多，這些項(xiàng)目會(huì)對(duì)太原樓市起一個(gè)“拔高”作用，房?jī)r(jià)上漲已成定局；而另一方認(rèn)為，正是由于今年高端項(xiàng)目“扎堆”，一些庫存積壓的項(xiàng)目將會(huì)在此時(shí)以“性價(jià)比”取勝，并積極跑量，薄利多銷或許會(huì)是一大利器。
　　 對(duì)太原來講，短短半個(gè)月間內(nèi)，太原市區(qū)的5塊地被高價(jià)競(jìng)拍，融創(chuàng)18億元拿下理工大長(zhǎng)風(fēng)舊校區(qū)儲(chǔ)備地塊，萬科以10.2億元拿下五龍口一商住地，山西路橋2.5億元南寒拿地，新莊3宗城改土地6.3億元上拍，南上莊城改一宗二類住宅用地1億元上拍。土地成交價(jià)屢創(chuàng)新高，是否會(huì)帶動(dòng)未來房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲？
　　 對(duì)此，山西房地產(chǎn)商會(huì)秘書處的負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于任何一家房企來說，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目首先必須拿地，這是開發(fā)初期企業(yè)的基本保證�？梢哉f進(jìn)入任何一塊市場(chǎng)，拿地就是敲門磚。而對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，比如萬達(dá)、保利、恒大等企業(yè)土地儲(chǔ)備成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基石和保障。隨著近年來這些城市土地單價(jià)不斷走高，土地開發(fā)成本不斷加大，新的基準(zhǔn)地價(jià)作為新一輪賣地的參考價(jià)，不僅體現(xiàn)了地價(jià)尤其是中心區(qū)地價(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也預(yù)示了未來的上漲趨勢(shì)。

③房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升

一套房子的成本是由土地價(jià)格、建安費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)及日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等4個(gè)方面構(gòu)成。以目前市場(chǎng)上較為多數(shù)的中低端樓盤為例粗略估算，項(xiàng)目樓面價(jià)為3000元/平方米，建安成本為1500元/平方米左右，再加上稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本、配套費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用約1500元/平方米，房?jī)r(jià)保守估計(jì)在6000元/平方米左右。而融創(chuàng)拿地的樓面價(jià)達(dá)5432元/平方米，由此可算出房?jī)r(jià)保守都在9000元/平方米左右。
　　 據(jù)記者了解，目前“地王”周邊項(xiàng)目，諸如：萬國(guó)城MOMA可謂距離“地王”最近的項(xiàng)目，該項(xiàng)目均價(jià)約9000元/平米；中海寰宇天下位于迎澤橋西，該項(xiàng)目均價(jià)約8800元/平米；同處長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)核心位置的，華潤(rùn)悅府項(xiàng)目均價(jià)約9500元/平米；位于“地王”西側(cè)的萬科藍(lán)山項(xiàng)目均價(jià)約9200元/平米。
　　 對(duì)此，山西省社科院專家表示，房地產(chǎn)商很有可能會(huì)根據(jù)“地價(jià)”算出價(jià)格，地價(jià)和房?jī)r(jià)始終有著微妙的互動(dòng)關(guān)系。土地價(jià)格走高也勢(shì)必會(huì)影響房?jī)r(jià)，地價(jià)出現(xiàn)了大幅上漲，會(huì)刺激房?jī)r(jià)的上漲。地價(jià)上漲在一定程度增加了開發(fā)成本，但是房?jī)r(jià)的走勢(shì)最終會(huì)遵循市場(chǎng)規(guī)律。從目前情況來說，雖然太原去庫存壓力大，但剛需樓盤的市場(chǎng)需求還是比較旺盛。作為發(fā)展中的省會(huì)城市，太原對(duì)于周邊三四線城市的人口吸附力不斷加強(qiáng)，會(huì)出現(xiàn)人口高度聚集后的土地稀缺性，未來土地肯定會(huì)不斷升值，未來太原樓市將會(huì)穩(wěn)中有升。

本報(bào)記者秦昕

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高價(jià)地拉響樓市過熱警報(bào)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，除了表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，還體現(xiàn)在地價(jià)上。截至目前，今年拍出的地王數(shù)量已經(jīng)超過70宗。不少業(yè)內(nèi)人士表示出擔(dān)心，房?jī)r(jià)不可能一直暴漲，“地王”制造者很可能要為自己的行為付出代價(jià)。
　　 5月18日，37家房企哄搶上海浦東周浦鎮(zhèn)一塊住宅用地，保利地產(chǎn)最后以54.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率295.8%，實(shí)際樓面價(jià)為55707元/平方米，這意味著每平方米的保本售價(jià)接近8萬元。而周浦地區(qū)目前均價(jià)在4萬元/平方米左右，新房最高不超過4.8萬元/平方米。
　　 今年以來，一線城市以及樓市成交火熱的二線城市土地價(jià)格被不斷刷新。5月13日，南京出讓7宗土地，50余家房企參與競(jìng)拍，全部地塊總成交金額約為249億，其中三宗地成為地王，包括一個(gè)總價(jià)地王、一個(gè)單價(jià)地王以及一個(gè)區(qū)域地王。4月上旬，蘇州拍賣的13宗地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%的溢價(jià)率，刷新了3個(gè)區(qū)的成交價(jià)紀(jì)錄。4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%……土地市場(chǎng)已經(jīng)熱得發(fā)燙。
　　 根據(jù)克爾瑞研究中心報(bào)告，今年以來，重點(diǎn)城市總價(jià)、單價(jià)地王已經(jīng)超過70個(gè)，而在上一個(gè)“地王年”2013年，全年也不過拍出60個(gè)地王。
　　 值得注意的是，在這一輪拿地潮中出現(xiàn)了不少民營(yíng)企業(yè)的身影。“這些公司的實(shí)力和當(dāng)年的央企不可同日而語，一旦資金信貸收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)調(diào)控，他們是否能扛得住要打一個(gè)大大的問號(hào)�！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示出擔(dān)心。
　　 在接下來的兩年，開發(fā)商以何種方式將這些地王項(xiàng)目推入市場(chǎng)，并被市場(chǎng)所接受成為最大疑問。不過，有一點(diǎn)可以肯定，價(jià)格必然不菲。