一個月前，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時再次提出，我國要培育、發(fā)展住房租賃市場，并拋出了完善稅收優(yōu)惠政策等四大措施。而近日，國務院正式出臺《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），包括曾被中央提起的各類租房稅收減免，以及允許商業(yè)用房調整用途改建租賃住房等內容都包含其中。不過，對于這項政策，多位業(yè)內專家坦言，由于租房稅收繳納不規(guī)范、一二線城市房主租賃意愿不強等原因，《意見》并沒有觸及市場痛點，實際發(fā)揮效果可能會打折扣。

　　稅收減免未切要害

　　新政出臺，其中列出的稅收減免措施吸引了各方關注。具體來說，《意見》明確，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題；對房地產中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，則適用6%的增值稅稅率。此外，對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，即按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　然而，不少業(yè)內人士指出，減免稅收只是看上去很美�！熬湍壳皝砜矗�不少地方住房租賃市場繳稅行為十分不規(guī)范�！蹦迟Y深房地產業(yè)內專家告訴北京商報記者，實際上，出租交易中的征稅操作難度較大，出租雙方如果不主動申報，根本無從查處。更有某中介機構的工作人員透露，在他們經(jīng)手的業(yè)務中，出租雙方包括中介自身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。業(yè)內人士表示，由此可見，新政中的稅收優(yōu)惠基本處于不痛不癢的尷尬境地。

　　在上述專家看來，目前出臺的稅收政策還只是國家層面粗略搭起的框架，“要真正落到實處，實現(xiàn)執(zhí)行便利、監(jiān)管得當、成本低及讓利明顯，還是要看各地方的實施細則”。

　　房主重交易輕租賃難動搖

　　其實，在《意見》發(fā)布后沒多久，不少業(yè)內人士的目光就已經(jīng)鎖定一項看似低調，實則用意頗深的規(guī)定了，即我國將允許改建房屋用于租賃。具體來說《意見》明確，我國允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，這項新政確實能夠更充分地利用部分城市閑置商業(yè)房產，但對于住房租賃需求集中的一二線城市來說，這種房屋類型并不多，即使此前部分地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)商場閑置、寫字樓出租難等情況，但將這類房屋改造成住宅也需要面臨配套設施難對接的問題，出租能否彌補改造利益還是未知數(shù)，產權所有方改建住宅出租風險還是較大的。

　　而且，放眼新政更廣泛地鼓勵個人出租住房等相關內容，業(yè)界對實施效果也并不樂觀�！叭绻�房價漲幅依然維持在高位的話，鼓勵住房租賃的政策就很難完全發(fā)揮出效果，特別是在當下市場分化愈發(fā)明顯的情況下，一二線城市房源短缺，商用房出租雖然可能會緩解部分市場需求，但目前房產交易保有環(huán)節(jié)成本很低，很多房主為了出手方便，情愿空置待售也不愿被租約限制出售；而三四線城市房源已經(jīng)過剩，外來轉移人口又很有限，沒有形成成熟的租賃市場，因而市場也就難掀起太大波瀾了�！睆埓髠ケ硎尽�

　　備案制執(zhí)行不徹底

　　“之所以業(yè)界對于《意見》的出臺普遍興致不高，一定程度上就是因為新政內容尚未充分觸及市場痛點，不少政策的實施條件還不充分�！庇袑＜腋嬖V北京商報記者。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，對于新政的用意，業(yè)內還是十分肯定的，“《意見》是國家對近兩年一系列鼓勵住房租賃政策的強化和升級，有利于推動租賃行業(yè)規(guī)模化發(fā)展”。胡景暉表示。但張大偉等多位分析人士都坦言，目前，房屋租賃市場存在的核心問題還是備案制度執(zhí)行的不徹底、政府主導的公租房供應比例過低、房屋租賃稅收缺少監(jiān)管等�！霸斐蛇@些問題主要還是源于目前重買輕租的觀念從根本上還未被動搖，近幾年房地產市場的發(fā)展還是集中在增加商品房供應上�！睆埓髠ケ硎尽�

　　對于下一步的政策方向，北京大學民營經(jīng)濟研究院咨詢中心主任劉昕旭建議，相關部門更應建立一個涵蓋全市出租屋信息的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將房屋種類按照性質細分，悉數(shù)登記在冊。劉昕旭認為，有了這一系統(tǒng)的支持，監(jiān)管部門在征稅等方面都會有更準確的依據(jù)，制定政策也會更有針對性。