自去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)“去庫存”定調(diào)以來,記者梳理發(fā)現(xiàn),在“因城施策”方針下,半年多時(shí)間里,已有上海、重慶、江蘇、浙江、山東、安徽、海南、山西等28個(gè)省區(qū)市開出去庫存 “藥方”。

　　多地明確樓市去庫存“時(shí)間表” 前5個(gè)月初見成效

　　在28個(gè)省區(qū)市發(fā)布的相關(guān)方案中,幾乎均對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘腥�庫存�?jié)奏作出安排。如,甘肅明確,到2019年底,商品房去庫存周期基本控制在18個(gè)月內(nèi);廣東提出,到2018年底,全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%,去庫存周期基本控制在16個(gè)月以內(nèi);江蘇要求,到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個(gè)月內(nèi)。

　　目前各地去庫存確已初見成效。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月商品房待售面積逐月減少,重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下,非重點(diǎn)城市3到5月待售面積減少量逐月增多。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,伴隨銷售量的逐月提升,當(dāng)前一線及部分二線出現(xiàn)了庫存不足跡象。“按照目前去化速度,北京、深圳、廣州、上海、青島、福州、廈門、濟(jì)南、杭州、蘇州、南京等16個(gè)城市商品房存量已不夠賣十個(gè)月”。

　　鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房成“標(biāo)配” 有難點(diǎn)需要突破

　　供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力是各地去庫存方案的總體思路。為釋放買房人需求,各地通過減免稅費(fèi)、降低首付比例、調(diào)低房貸利率、放寬公積金政策等舉措讓消費(fèi)者獲得更多實(shí)惠。杭州允許公積金異地貸款、增加公轉(zhuǎn)商貼息銀行數(shù)量;昆明下調(diào)購房首付款比例,并給車位購買者發(fā)放補(bǔ)貼;重慶則延長了首次購房按揭財(cái)政補(bǔ)助年限。

　　值得關(guān)注的是,雖方式、力度有所區(qū)別,但鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房幾乎成了各地去庫存的“標(biāo)配”。安徽提出,農(nóng)民將宅基地退地,縣政府按每畝不低于5萬元人民幣給予獎(jiǎng)勵(lì);山東提出,農(nóng)民進(jìn)城購買首套住房可享受契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠;湖南提出,農(nóng)民進(jìn)城買房首付比例、利率可獲政策支持。

　　對(duì)此,全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受記者采訪時(shí)表示,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房可以在一定程度上促進(jìn)三四線城市房地產(chǎn)去庫存,但有不少難點(diǎn)需要突破——買房時(shí)如何按揭貸款?買房后農(nóng)民是否在城市就業(yè)?城市能否提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)和培訓(xùn)機(jī)會(huì)?

　　“購租并舉”支持開發(fā)商轉(zhuǎn)型發(fā)展 山西鼓勵(lì)降房價(jià)

　　降低稅費(fèi)鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)并支持其轉(zhuǎn)型發(fā)展,也是半年多來各地庫存殲滅戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)之一。

　　明確提出鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)的地方不多,山西目前是唯一一例。山西在5月份印發(fā)的《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》中提到,對(duì)帶頭落實(shí)國家政策降低房價(jià)的開發(fā)商給予獎(jiǎng)勵(lì),并協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持。

　　更多省市區(qū)從支持開發(fā)商多元化發(fā)展入手,促進(jìn)存量房改造利用。內(nèi)蒙古給予開發(fā)商“預(yù)售收入所得稅計(jì)稅毛利率比例下調(diào)三分之一”的政策支持。山東、寧夏、海南、陜西等省份也提出,發(fā)展“購租并舉”,鼓勵(lì)房企發(fā)展跨界房地產(chǎn)業(yè)務(wù),支持企業(yè)利用存量房發(fā)展租房、旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等項(xiàng)目。

　　從市場來看,SOHO中國的SOHO 3Q辦公模式、華夏幸福的固安產(chǎn)業(yè)新城模式、綠地的“房山模式”等,均是房企在存量房利用改造方面的積極探索。

　　因地制宜 十余省份提出“優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”

　　中新網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn),河北、山西、江西、湖南、甘肅、青海、重慶、天津等十余個(gè)省份在樓市去庫存方案中均提及了“優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”,原則是按照地區(qū)情況“補(bǔ)不足”的同時(shí)“限有余”。

　　重慶計(jì)劃兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%,商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)。江西、甘肅、福建等地放開了對(duì)未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途的限制。河北等地則取消了商品房建設(shè)中的“90/70”限制性政策。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,樓市加大供給側(cè)改革力度關(guān)鍵在于合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),應(yīng)在庫存壓力比較小的城市,尤其是一二線核心城市,增加土地以及中小戶型住宅房源的供給。在庫存壓力較大的三四線城市,則要嚴(yán)格控制土地供應(yīng),減少甚至停止供應(yīng)。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也向中新網(wǎng)記者分析,一線及部分二線城市土地供應(yīng)不足,正是當(dāng)前“地王盛世”的導(dǎo)火索之一,優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要性在這些城市尤為突出。