自去年年底中央經濟工作會議為房地產“去庫存”定調以來,記者梳理發(fā)現(xiàn),在“因城施策”方針下,半年多時間里,已有上海、重慶、江蘇、浙江、山東、安徽、海南、山西等28個省區(qū)市開出去庫存 “藥方”。

　　多地明確樓市去庫存“時間表” 前5個月初見成效

　　在28個省區(qū)市發(fā)布的相關方案中,幾乎均對當?shù)貥鞘腥�庫存�?jié)奏作出安排。如,甘肅明確,到2019年底,商品房去庫存周期基本控制在18個月內;廣東提出,到2018年底,全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%,去庫存周期基本控制在16個月以內;江蘇要求,到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內。

　　目前各地去庫存確已初見成效。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月商品房待售面積逐月減少,重點城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下,非重點城市3到5月待售面積減少量逐月增多。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示,伴隨銷售量的逐月提升,當前一線及部分二線出現(xiàn)了庫存不足跡象。“按照目前去化速度,北京、深圳、廣州、上海、青島、福州、廈門、濟南、杭州、蘇州、南京等16個城市商品房存量已不夠賣十個月”。

　　鼓勵農民進城買房成“標配” 有難點需要突破

　　供需兩側同時發(fā)力是各地去庫存方案的總體思路。為釋放買房人需求,各地通過減免稅費、降低首付比例、調低房貸利率、放寬公積金政策等舉措讓消費者獲得更多實惠。杭州允許公積金異地貸款、增加公轉商貼息銀行數(shù)量;昆明下調購房首付款比例,并給車位購買者發(fā)放補貼;重慶則延長了首次購房按揭財政補助年限。

　　值得關注的是,雖方式、力度有所區(qū)別,但鼓勵農民進城買房幾乎成了各地去庫存的“標配”。安徽提出,農民將宅基地退地,縣政府按每畝不低于5萬元人民幣給予獎勵;山東提出,農民進城購買首套住房可享受契稅補貼、規(guī)費減免等優(yōu)惠;湖南提出,農民進城買房首付比例、利率可獲政策支持。

　　對此,全國房地產商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受記者采訪時表示,鼓勵農民進城買房可以在一定程度上促進三四線城市房地產去庫存,但有不少難點需要突破——買房時如何按揭貸款?買房后農民是否在城市就業(yè)?城市能否提供更多就業(yè)機會和培訓機會?

　　“購租并舉”支持開發(fā)商轉型發(fā)展 山西鼓勵降房價

　　降低稅費鼓勵開發(fā)商降價并支持其轉型發(fā)展,也是半年多來各地庫存殲滅戰(zhàn)戰(zhàn)術之一。

　　明確提出鼓勵開發(fā)商降價的地方不多,山西目前是唯一一例。山西在5月份印發(fā)的《關于加快化解房地產庫存的若干意見》中提到,對帶頭落實國家政策降低房價的開發(fā)商給予獎勵,并協(xié)調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。

　　更多省市區(qū)從支持開發(fā)商多元化發(fā)展入手,促進存量房改造利用。內蒙古給予開發(fā)商“預售收入所得稅計稅毛利率比例下調三分之一”的政策支持。山東、寧夏、海南、陜西等省份也提出,發(fā)展“購租并舉”,鼓勵房企發(fā)展跨界房地產業(yè)務,支持企業(yè)利用存量房發(fā)展租房、旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等項目。

　　從市場來看,SOHO中國的SOHO 3Q辦公模式、華夏幸福的固安產業(yè)新城模式、綠地的“房山模式”等,均是房企在存量房利用改造方面的積極探索。

　　因地制宜 十余省份提出“優(yōu)化土地供應結構”

　　中新網記者梳理發(fā)現(xiàn),河北、山西、江西、湖南、甘肅、青海、重慶、天津等十余個省份在樓市去庫存方案中均提及了“優(yōu)化土地供應結構”,原則是按照地區(qū)情況“補不足”的同時“限有余”。

　　重慶計劃兩年內土地供應規(guī)模逐年減少10%,商品房新開工面積增速控制在3%以內。江西、甘肅、福建等地放開了對未開發(fā)用地轉換用途的限制。河北等地則取消了商品房建設中的“90/70”限制性政策。

　　中原地產首席分析師張大偉認為,樓市加大供給側改革力度關鍵在于合理的土地供應結構,應在庫存壓力比較小的城市,尤其是一二線核心城市,增加土地以及中小戶型住宅房源的供給。在庫存壓力較大的三四線城市,則要嚴格控制土地供應,減少甚至停止供應。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓也向中新網記者分析,一線及部分二線城市土地供應不足,正是當前“地王盛世”的導火索之一,優(yōu)化土地供應結構的重要性在這些城市尤為突出。