◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

　　“在政策發(fā)布后，這個(gè)周末購(gòu)買大戶型的意向客戶明顯增多了，我們當(dāng)天推出的250套單位上午就全售罄，下午可能還會(huì)加推�！苯�日，在位于廣州市增城區(qū)的金地香山湖，售樓人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　多家券商的統(tǒng)計(jì)顯示，由于我國(guó)25~44歲的主力購(gòu)房人口占比不斷萎縮，老齡化和少子化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)性需求收縮，行業(yè)天花板漸行漸近。市場(chǎng)期盼已久的“全面二孩”政策塵埃落定，無(wú)疑能為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)增量購(gòu)買力，緩解目前供過(guò)于求的市場(chǎng)格局。

　　然而，二孩政策放開(kāi)到底能為樓市帶來(lái)多大的新增需求？什么類型的城市受益程度更高？哪些開(kāi)發(fā)商能從中受益？

　　三四線城市受影響更大

　　在經(jīng)歷了黃金十年的發(fā)展期后，隨著我國(guó)人口紅利的消逝，房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板也漸行漸近。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去近四十年時(shí)間里，中國(guó)勞動(dòng)力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。但從2011年開(kāi)始，人口結(jié)構(gòu)迎來(lái)拐點(diǎn)，勞動(dòng)力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布2012年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，特地強(qiáng)調(diào)了15~59歲的勞動(dòng)年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對(duì)下降，比上年減少345萬(wàn)人。勞動(dòng)人口總量出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這意味著買房的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。

　　如果從購(gòu)房人群來(lái)分析，根據(jù)愛(ài)建證券的測(cè)算，我國(guó)25~44歲人口為購(gòu)房的主力軍，從可查的人口數(shù)據(jù)看，25~44歲人口在總?cè)丝谥械谋壤龔?003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其絕對(duì)數(shù)量也在4.4億左右徘徊。隨著我國(guó)老齡化和少子化日趨嚴(yán)重，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也因此收縮。

　　全面放開(kāi)二孩后，首當(dāng)其沖的是增加這部分人口的改善性購(gòu)房需求。根據(jù)衛(wèi)計(jì)委的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段全國(guó)符合政策條件的夫婦約有9000萬(wàn)對(duì)，假定5年內(nèi)50%的家庭會(huì)生育二孩，那么將新增人口4500萬(wàn)，每年近900萬(wàn)。按照人均住房20平方米計(jì)算，將新增9億平方米需求，每年將新增1.8億平方米需求。

　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，根據(jù)克而瑞的測(cè)算，到2028年底，全國(guó)由15~49歲（1980年開(kāi)始執(zhí)行計(jì)劃生育）人口組成的家庭將達(dá)到1.8億戶。這其中，“單獨(dú)”家庭約7200萬(wàn)戶，占比為40%，而“雙非獨(dú)”家庭9540萬(wàn)戶，占比53%，“雙獨(dú)”家庭1230萬(wàn)戶，占比僅有7%，這意味著全面二孩政策將對(duì)更長(zhǎng)時(shí)期后的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生正面影響。

　　在樂(lè)觀的數(shù)據(jù)背后也有隱憂，愛(ài)建證券分析師左紅英認(rèn)為，實(shí)際購(gòu)房需求的提升將取決于真實(shí)的生育意愿和實(shí)際增加的新生兒數(shù)量。從目前大中城市的情況來(lái)看，較高的養(yǎng)育成本大大降低了育齡婦女的生育意愿。因此，該政策的實(shí)際效果還有待檢驗(yàn)。

　　根據(jù)人民網(wǎng)此前的民意調(diào)研結(jié)果顯示，我國(guó)“單獨(dú)”家庭中愿意生育第二胎的比例僅為50.73%。克而瑞的研究顯示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬(wàn)～9200萬(wàn)之間，年均700萬(wàn)人左右，相當(dāng)于每年新增住房需求1.4億平方米，相對(duì)于目前年均12億平方米的全國(guó)商品房銷售面積，所帶來(lái)的增量市場(chǎng)將是有限的。

　　中金的研究報(bào)告認(rèn)為，相對(duì)于一線城市高昂的養(yǎng)育成本，由于在三四線城市養(yǎng)育兩個(gè)孩子的負(fù)擔(dān)要輕得多，新政策的出臺(tái)對(duì)這類型城市的影響更大，新生人口的增多將有助于三四線城市商品房的消化。

　　大戶型將成市場(chǎng)主流

　　在全面二孩政策落地后，隨著家庭多子化成為趨勢(shì)，相對(duì)于過(guò)去十年以首次置業(yè)需求為主的市場(chǎng)格局，改善型需求有望出現(xiàn)大幅回升。

　　中金的研究報(bào)告表示，目前我國(guó)三房或以上住宅占中國(guó)住房存量的比例不到40%，未來(lái)房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)每戶1.14套房，首套房購(gòu)房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購(gòu)房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局。

　　“中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場(chǎng)需求主流�！笨硕�瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前首次改善型產(chǎn)品的面積均劃定為144平方米以下，大部分為三居戶型。對(duì)于生二胎的家庭來(lái)說(shuō)，也許在擁有兩個(gè)孩子以后，首改產(chǎn)品對(duì)他們而言將成為剛需，四房則成為市場(chǎng)上真正意義的改善型產(chǎn)品。

　　從房企戶型功能設(shè)計(jì)來(lái)看，楊科偉認(rèn)為，以前的一主臥、一次臥、一嬰兒房或者書(shū)房的設(shè)置將無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。對(duì)于有兩個(gè)小孩的家庭來(lái)說(shuō)，配備兩個(gè)一樣的次臥或者小孩房將是必須的。對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，考慮到有兩個(gè)小孩后的娛樂(lè)功能設(shè)置，應(yīng)該單獨(dú)開(kāi)辟小孩娛樂(lè)的空間。正因如此，困擾諸多二線城市的大戶型嚴(yán)重積壓的窘境應(yīng)會(huì)得到改觀。

　　此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具備較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，且因?yàn)楣ぷ鞣泵�，老人又年事已高，在照顧兩個(gè)孩子方面，他們更愿意聘請(qǐng)保姆，因而在今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，更會(huì)將保姆房重點(diǎn)列入設(shè)計(jì)范圍，這也是房企未來(lái)在戶型設(shè)計(jì)時(shí)不得不考慮的方向。

　　正因如此，根據(jù)中金的預(yù)計(jì)，由于改善性需求將成為中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵推動(dòng)因素，龍湖、華潤(rùn)、中海、綠城、融創(chuàng)等擅長(zhǎng)改善性產(chǎn)品的房企將成為潛在受益者。