近期，公司債發(fā)行量不斷擴(kuò)容，如AA級(jí)公司債平均發(fā)行利率(4.5%)創(chuàng)2010年來(lái)同期最低水平(去年同期高于7%)，信用利差收窄至近6年新低，“瘋狂的公司債”一說(shuō)不脛而走。此外，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商境內(nèi)發(fā)行的公司債激增，截至今年10月30日，房地產(chǎn)債發(fā)行量高達(dá)280億美元，遠(yuǎn)超2014年19億美元的全年總發(fā)行量。然而，這真的如此值得擔(dān)憂嗎?

    11月3日，穆迪（Moody's Investors Service）發(fā)布最新評(píng)估報(bào)告指出，境內(nèi)房地產(chǎn)債發(fā)行的擴(kuò)容對(duì)于開發(fā)商具有正面信用影響，因?yàn)檫@將有助于降低公司平均借款成本、拓寬了融資渠道，同時(shí)改善流動(dòng)性狀況，且潛在的長(zhǎng)期信用風(fēng)險(xiǎn)可控。今年1月至10月30日，經(jīng)穆迪評(píng)級(jí)的境內(nèi)房地產(chǎn)債發(fā)行總值達(dá)280億美元，而去年全年僅19億美元。

房地產(chǎn)債總體信用評(píng)估為正面

    其實(shí)，對(duì)于房企發(fā)債得擔(dān)憂始于9月29日。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科公告其發(fā)行的2015年第一期公司債經(jīng)市場(chǎng)詢價(jià)后最終票面利率僅為3.50%，五年期期限，發(fā)行規(guī)模50億元人民幣。利率水平之低震驚令市場(chǎng)震驚，其利甚至更低于在銀行間發(fā)行、以國(guó)家信用背書的國(guó)開行金融債，且非常接近同期限國(guó)債。

    值得注意的是，部分房企在發(fā)行的人民幣債券收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前發(fā)行的美元計(jì)價(jià)債券。

    今年6月15日，恒大地產(chǎn)(Evergrande)在境內(nèi)以5.38%的利率發(fā)行五年期債券，值得一提的是，這一票面利率較之其在同年2月發(fā)行的美元計(jì)價(jià)債券(12%)低了662個(gè)基點(diǎn);今年10月16日，世房第二期境內(nèi)債券的發(fā)行總額為人民幣14億元,年期7年,票面年利率為4.15%，而其同年2月發(fā)行的同期限美元計(jì)價(jià)債券收益率高達(dá)8.38%。

    不過(guò)也有分析稱，如萬(wàn)科是中國(guó)信用最好的房地產(chǎn)公司之一，不僅本土評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信評(píng)估給予了AAA債券評(píng)級(jí)，在海外融資中也獲得了標(biāo)普、惠譽(yù)等機(jī)構(gòu)給予的BBB+評(píng)級(jí)。穆迪分析師對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，穆迪對(duì)萬(wàn)科最新的的評(píng)級(jí)為Baa1，展望穩(wěn)定；世茂評(píng)級(jí)為Ba2 ，展望穩(wěn)定；不過(guò)，恒大地產(chǎn)評(píng)級(jí)為B1，展望負(fù)面。

    民生證券首席債券分析師李奇霖表示，房地產(chǎn)債信用風(fēng)險(xiǎn)可控主要有幾大原因。第一，大型房企的融資渠道通暢，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的壟斷色彩，地區(qū)大型房企享有議價(jià)能力，可以以基準(zhǔn)利率甚至下浮利率從銀行獲得貸款，上市公司通過(guò)股權(quán)或債券直接融資的路徑通暢;第二，一、二線城市房地產(chǎn)表現(xiàn)良好，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)可控;第三，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有支持，銀行加大房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范力度，在確保貸款分類風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)確的情況下，允許房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期;第四，房地產(chǎn)行業(yè)可以向下游轉(zhuǎn)嫁成本壓力，鋼鐵、水泥等上游價(jià)格競(jìng)相下滑，房地產(chǎn)具有議價(jià)能力;第五，低息債務(wù)置換，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，低成本公司債發(fā)行后，房地產(chǎn)公司可用于置換前期高成本債務(wù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用大量節(jié)省。第六，只要不出現(xiàn)房?jī)r(jià)坍塌的情景，房企資產(chǎn)變現(xiàn)能力遠(yuǎn)強(qiáng)于傳統(tǒng)過(guò)剩的實(shí)體部門。

潛在風(fēng)險(xiǎn)仍存

    不過(guò)，房地產(chǎn)債潛在風(fēng)險(xiǎn)仍存。穆迪認(rèn)為，房地產(chǎn)部門在未來(lái)12-24個(gè)月中將面臨三大主要風(fēng)險(xiǎn)。

    例如，政務(wù)為限制部分城市房?jī)r(jià)激增而采取收緊措施，市場(chǎng)流動(dòng)性惡化，以及經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致房地產(chǎn)需求普遍弱化。不過(guò)，穆迪并不認(rèn)為上述風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)12個(gè)月中升級(jí)。

    穆迪助理副總裁/分析師劉致伶稱：“包括按揭貸款規(guī)定的放寬、降低第二套住房貸款的首付比例及購(gòu)房人的貸款成本等有利政策推行，這將支持未來(lái)12個(gè)月的整體銷售，并有助于2015年第四季度合約銷售額繼續(xù)保持同比良性增長(zhǎng)�！�

    穆迪最新發(fā)布《2016年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望》報(bào)告顯示，2016年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望仍保持穩(wěn)定，但全國(guó)房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)與2015年相比將放緩，并預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管政策將進(jìn)一步放寬，而政策放寬的重點(diǎn)預(yù)計(jì)為三四線城市，原因是此類城市的住房需求弱于一線城市。

    值得注意的是，對(duì)于具有外幣債務(wù)敞口的企業(yè)而言，人民幣貶值預(yù)期始終是一大風(fēng)險(xiǎn)因素，這可能會(huì)弱化房地產(chǎn)開發(fā)商信用記錄。穆迪表示，“房地產(chǎn)開發(fā)商的利息支出以及外幣計(jì)價(jià)債務(wù)將會(huì)隨著人民幣貶值而上升，這可能會(huì)弱化公司償債能力以及財(cái)務(wù)指標(biāo)。盡管如此，我們認(rèn)為多數(shù)接受評(píng)級(jí)的具有外債敞口的房地產(chǎn)開發(fā)商能夠經(jīng)受約10%的人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)�！�

    近期，瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室分析師Dominic Schnide表示，預(yù)計(jì)美元/人民幣將重新走高，對(duì)美元/人民幣的12個(gè)月目標(biāo)價(jià)預(yù)測(cè)為6.6。

    “一旦美元重拾升勢(shì),人民幣將不大可能跟得上美元的腳步。我們認(rèn)為今年上半年人民幣貿(mào)易加權(quán)匯率攀升的局面不太可能重演，因?yàn)檫@與央行進(jìn)一步寬松國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境的努力相悖。因此，盡管近期人民幣企穩(wěn)且走出一波較強(qiáng)的行情，但我們對(duì)美元/人民幣將升值的觀點(diǎn)沒(méi)有改變。我們建議美元投資者對(duì)沖其人民幣頭寸。”

    此外，深圳房地產(chǎn)開發(fā)商佳兆業(yè)(Kaisa)今年的債務(wù)危機(jī)也限制了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的能力，佳兆業(yè)此前努力重組國(guó)內(nèi)外逾100億美元的境內(nèi)和境外債務(wù)。今年10月，其上海公司復(fù)活，廣州公司項(xiàng)目也將盡快啟動(dòng)銷售。當(dāng)前，一些較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商仍能在美元債券市場(chǎng)借貸，但佳兆業(yè)的困境帶來(lái)的影響，使得許多較小的、垃圾評(píng)級(jí)的公司更難獲得新的融資。