中央高層很久沒像現(xiàn)在這樣頻繁提及房地產(chǎn)了。

11月10日，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。這是十八大以來，習(xí)近平首次對于房地產(chǎn)庫存表態(tài)。緊接著第二天，李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，其中也提出，要加快戶籍制度改革，帶動住房、家電等消費。

中央密集發(fā)聲的背后，是否意味著房地產(chǎn)政策調(diào)整窗口已經(jīng)開啟？房地產(chǎn)市場形勢尤其是積壓的庫存量，究竟到了一個怎樣的關(guān)口？11月12日，界面新聞記者在民生銀行和全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合舉辦的不動產(chǎn)金融年會上見到了任志強。在這個關(guān)鍵時點上，任志強發(fā)表了一個題為《房地產(chǎn)的風險管理》的演講。

講慣了真話的任志強，如何看待當前的形勢？界面新聞根據(jù)錄音整理出以下15條干貨，未經(jīng)當事人審閱：

1.中央是否會有一些具體的措施落實，還不知道，但至少提示我們應(yīng)該重新認識房地產(chǎn)市場了。房地產(chǎn)從來都是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有例外。建國以來的歷次經(jīng)濟波動的時候都是依賴于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者說與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。

2.今年的基礎(chǔ)設(shè)施投資額是下降的。地方政府沒錢，中央計劃給地方政府劃撥的一兩萬億的額度不得不收回去，就是因為地方政府拿不出配套的錢。拿不出30%或50%的配套資金，也就花不了中央的錢。

3.地方政府的財政支撐完全依靠于稅、費和土地出讓金，所以要利用房地產(chǎn)市場。開發(fā)商的土地購置已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)負增長了。最近連續(xù)兩個月出現(xiàn)-33%以上。最高的時候，一年的土地出讓收入在四萬億以上，今年估計不到三萬億，25%-30%的降幅。北京、上海等幾個核心城市除外。更多城市的土地是賣不出去。

4.全國18萬億-24萬億地方債里，50%以上是與土地出讓收益相關(guān)的。賣不了土地就還不了債，還不了債就沒錢干活。

5.其實，所有銀行的壞賬里，房地產(chǎn)的壞賬率是最低的，鋼鐵等行業(yè)是最高的。但即便如此，房地產(chǎn)還是難以獲得合理的貸款，因為巨大的庫存讓銀行存在疑慮，認為房地產(chǎn)市場不良。

6.這一輪調(diào)整已有五次的降息和下調(diào)準備金率。利率下降導(dǎo)致消費者的可支付能力提高。高利息的時候，開發(fā)商即便不漲價，房子也相當于漲價了。低利息的時候開發(fā)商不降價，也相當于降價了。

7.中國的PPI指數(shù)（生產(chǎn)價格指數(shù)）已經(jīng)連續(xù)44個月出現(xiàn)負增長，中國此前PPI連續(xù)下降最多29個月，現(xiàn)在是44個月，歷史上還沒有這么慘的時候。

8.2012年新一屆政府出臺的一些政策，本來想調(diào)控2013年的價格上漲，結(jié)果在2014年發(fā)揮作用。2014年比2013年少賣了9000萬平方米。

9.2008年的時候，政策出來后馬上出現(xiàn)房價暴漲，原因是沒有庫存。去年我說今年不會出現(xiàn)價格暴漲，原因是目前有了大量的庫存。一年之內(nèi)我們的庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現(xiàn)在總的庫存量已經(jīng)達到6.8億平方米。這種勢頭還在繼續(xù)，有可能會超過7億平方米。

10.7億平方米庫存里，有4億多是住宅。相比于每年的銷售量，這點庫存不大，但是有2億多接近3億平方米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1:1，以這個速度很難消化庫存。

11.我們還有70億平方米的開工量，其中40多億平方米是住宅，每年大概竣工10億平方米，今年竣工8億多平方米，和銷售量差不多。相比之下，每年有3億多平方米寫字樓和商場竣工，但是一年賣不出去這么多寫字樓和商鋪。

12.企業(yè)應(yīng)該好好算一算，如果庫存超過了企業(yè)總資產(chǎn)的30-40%，那就說明很危險了；如果到了50-60%，那就非常危險；如果到了70-80%，那企業(yè)基本上就死了。

13.有人說二孩可能對房地產(chǎn)市場有所拉動。每年大概有300萬左右的嬰兒新出生，其中只有一半在城市，影響不大。如果孩子的戶籍能夠在出生地注冊的話，才可能對住房市場產(chǎn)生影響，因為這意味著會有更多的家庭進入城市。

14.城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的變化，也會影響到市場，比如深圳，新一輪的互聯(lián)網(wǎng)浪潮使得深圳的就業(yè)人口的層次大大提高，很多年輕的高知識水平的人進入深圳，房價也就漲起來了。

15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以帶動一手房。今年北京豪宅市場賣得不錯，為什么1000萬以上的房子賣得這么好，很可能的原因是很多人把舊房子賣了。