“目前我們已經布局13個商業(yè)項目,商業(yè)資產有300億元,但是我們覺得這個速度還不夠,我們計劃未來3年內將開業(yè)10個購物中心,未來5年～10年可達30～50個購物中心。”正榮集團商業(yè)管理公司總經理張子玉難掩自己的雄心。

　　在一線城市土地價格高企,三四線城市樓市飽和的狀況下,一些諸如正榮、　新城控股的二線房企選擇發(fā)力商業(yè)地產。新城控股宣布要在2017年擁有40個商業(yè)綜合體,　嘉凱城　則從住宅開發(fā)商調整為做城鎮(zhèn)購物中心和住宅的雙向房企,　泰禾集團　更是選擇走出福建將自己的商業(yè)綜合體開向全國。

　　多名接受《第一財經日報》記者采訪的業(yè)內人士表示,隨著房地產業(yè)的深度調整和住宅開始飽和,這些擁有巨大現(xiàn)金流的開發(fā)商也需要考慮如何去花掉手上的現(xiàn)金,而運營好有穩(wěn)定回報的資產成為這些開發(fā)商思考的事情。

　　擁抱商業(yè)地產

　　“我們2010年借殼福建三農成功上市,為企業(yè)的后續(xù)擴張?zhí)峁┝藦娪辛Φ馁Y金后盾,這是企業(yè)后續(xù)擴張商業(yè)地產的基礎。同時,2010年的福州限購令的發(fā)布為住宅市場加上了一道‘緊箍咒’,加大了住宅項目去化的難度,促使我們開始尋求新的支撐點。在資金支持和市場環(huán)境的雙重影響下,進軍商業(yè)自然而然成為泰禾新的戰(zhàn)略。”泰禾集團一位內部人士告訴記者。

　　事實上,自住宅限購開始,很多開發(fā)商就將目光投到商業(yè)地產領域,但因此前并無商業(yè)地產運營經驗,因此在之前的幾年更多的是一個項目的深度實踐而非快速擴張。以嘉凱城的“城市客廳”為例,該項目最大特色是和地方政府合作,項目建成后將集政務服務、公共服務、體驗式商業(yè)、餐飲娛樂和O2O商業(yè)為一體。

　　“三四線城市居民日益高漲的消費、生活需求將構成一個巨大市場。很多發(fā)展中的三四線城市并沒有商業(yè)綜合體,而這些地方的消費正在集聚,這里面充滿了機會。比如湖北許多城市消費水平已經超過武漢,但是這些城市還是很缺乏這樣的商業(yè)購物中心業(yè)態(tài),我們就希望找到這樣的切合點進入�！毙鲁强毓筛吖軞W陽捷表示。

　　對于很多三四線城市(特別是沿海城市)而言,這里的房價較低但居民人均可支配收入較高,這就是開發(fā)商布局三四線城市的邏輯。而開發(fā)商對當地的需求程度決定了其發(fā)展狀況。

　　張子玉舉例稱,福建莆田的正榮財富中心制定了一個“星欣榮”計劃,為當地投資者提供資產托管、租售建議、消費追蹤、決策支持等幫助,并為其綜合體旁邊的商業(yè)街提供升級基金,每年進行業(yè)態(tài)調整。這個計劃本身就是考慮到福建莆田當地的投資需求,正榮通過這個購物中心既可以實現(xiàn)當地的消費落地同時通過吸收當地投資進一步對自己的項目進行輕資產化。非常有意思的是,當地另外一家一線開發(fā)商開發(fā)的購物中心則人氣冷落,如果在北上廣等一線城市正榮的品牌知名度可能并不如這家開發(fā)商。

　　寶龍地產總裁許華芳認為,從城市收益與風險來看,一線城市特征是“成本高、中回報、低風險”,而三四線城市則是“成本低、回報高但風險更高”,一線城市唯一限制只是說門檻比較高,且每個項目總價比較高。其次,從經營結果來看,三四線城市招商難度很高,因為三四線城市消費者不夠市場化,商家成熟度不夠。

　　資產金融化

　　面對上述風險,開發(fā)商又是如何應對的呢?《第一財經日報》記者梳理發(fā)現(xiàn),對其資產實現(xiàn)資產證券化是這些開發(fā)商下一步實踐的方向。

　　張子玉告訴記者,目前正榮的商業(yè)地產項目自持和出售基本在4∶6,他希望兼顧現(xiàn)金流的同時實現(xiàn)穩(wěn)健運營。通過這個綜合體項目的住宅銷售和部分商業(yè)的銷售,實現(xiàn)項目資金的自我平衡。但是為了實現(xiàn)更快發(fā)展,這樣的模式顯然還是不夠,對此張子玉也透露希望將正榮商業(yè)地產做成一個商業(yè)平臺,未來將投資者、經營者、消費者都邀請到這個平臺上來成為微股東并一起分享投資回報。

　　這一點有點類似于眾籌,雖然張子玉并未透露更多的細節(jié),但是上述環(huán)節(jié)的實施需要更多的金融化手段,而這一點也是每一個商業(yè)地產運營商希望去嘗試的。

　　今年12月,新城控股在A股正式上市,隨后其當日漲幅為198.88%,市值已逾500億,對于新城控股而言就擁有了A+H兩個上市平臺。

　　新城控股董事長王振華透露,除了企業(yè)融資能力打開以外,新城控股近日還將針對自己的商業(yè)項目進行一些資產證券化的操作�！吧虡I(yè)地產有著穩(wěn)定的租金回報,這些租戶不同于個人,本身的信用能力很強,因此可以給商業(yè)地產帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,而這個現(xiàn)金流就是可以產生金融產品的基礎�！彼岩踪JCEO何捷這樣評價道。